房贷利率破7，大面积停贷！成交量猛降的惠州要凉凉？

　　一个劲爆的消息，惠州的房贷利率又涨了，网上甚至有某大V在说，“惠州二手房停贷了”“惠州二手房交易可能会进入全款时代”。

　　不只是惠州，这两天广州、合肥、武汉、南京、成都等城市也纷纷传出二手房停贷的消息。

　　且不论消息的真实性与否，单看这个势头，大有不断蔓延开来的趋势。

　　调控潮来袭，外加三道红线堵资金供给端，两道红线堵资金需求端，银行放贷额度越来越紧，刚需的心理阴影面积也越来越大。

　　有朋友来问我，惠州二手停贷的消息是真的吗？我认为还是有必要来解答一下。

　　先说结论，惠州官方并未出台对二手房停贷的相关文件，只是二手贷款难度明显加大。

　　根据5月下旬南都记者的一篇报道，近期，建行、工行、农行、邮政、交行、惠州中行等银行已暂停二手房贷款业务。

　　我核实了一下，并不是真正的“停贷”，只是贷款额度紧张，导致放款周期延长，导致银行贷款本就向新房市场倾斜，也才有了惠州二手停贷的消息流出。

　　不过惠州的房贷利率倒是一路飙升，涨势吓人。

　　4月，惠州的主流银行首套房贷利率为5.8%-6.6%，二套房贷利率为6%-6.8%；

　　6月，惠州的主流银行首套房贷利率为6%-6.7%，二套房贷利率则来到了6.2%-6.9%。

　　和今年2月相比，普遍上浮了30-70个基点。

　　最高的光大银行，最高加235个基点，二手房贷利率为7%。

　　有中介朋友告诉我，6月华润、恒丰、兴业等银行利率更是高得吓人，其中华润银行已破7。

　　不管是上涨幅度，还是利率水平，惠州在湾区及各大城市中都称得上高位存在，让人擦汗。

　　需要注意的是，进入2021，我国楼市首套房与二套房的房贷利率已5连升。

　　5月，建行、工行、农行、中行、交行等深圳分行，就纷纷上调了首套房与二套房的贷款利率。

　　今年到现在，广州的房贷利率就已上涨了3波，现在大部分银行首套房贷利率普遍在5.65%以上，最高的甚至已去到5.8%，二套则在5.6%-5.9%之间。

　　如果是二手房，利率则更高，会在新房的基础上再高出10bp-23bp不等，部分银行甚至不做二手房贷款业务。

　　不断上涨的房贷利率，无疑加大了刚需与改善置业客群的上车压力。

　　目前来看，二手房停贷的确在某些城市的某些银行是有发生的，而之所以会这样，还跟2020最后一天央行扔出的重磅炸弹——两道红线有关。

　　第一道红线为“房地产贷款占比”，第二道红线为“个人住房贷款占比”，叠合此前的三道红线，“五道红线”从资金供给端/需求端双管齐下，显然为房企、银行、购房者带来了不小压力。

　　受此影响，2021第一个交易日，银行业与房地产股价双双跳水，银行股全线飘绿，整体板块下跌1.13%，遭遇重锤的房地产板块则大跌2.24%。

　　据安信证券数据，2020年报的35家上市银行中，有8家房地产贷款占比踩到红线，有7家个人住房贷款占比超出红线限制。

　　自年报披露之后，多家脚踩红线的银行有所回调，不过一季度过去，中国邮政、中国银行、中国建设等银行仍未摆脱头悬的达摩克利斯之剑。

　　在此背景下，今年的房贷难申请，对征信和流水审核变严，放款速度变慢，甚至部分银行的房贷利率调高，也就可以理解了。

　　不过房贷利率上调这点，具体到不同城市，情况又不一样。

　　
如果银行觉得一个城市的房地产风险比较高，放出去的房贷容易烂帐，那就会把利率上调一点，反之则影响不大。

　　比如惠州，二手房贷利率这么高，主要还是惠州以新房市场为主，除非市中心，二手房几乎不怎么吃香，且与新房价差很微小。

　　信贷政策的持续从严，也给当前的惠州楼市浇了一盆冷水。

　　不但金三银四成色不足，5月以来，惠州周新房网签量也是不断走低。

　　整个5月，惠州共成交9847套新房，环比下跌14.92%，同比下跌26.21%。

　　跌幅最大的博罗县，共成交1439套，环比下跌34.5%。

　　
数据是对市场最直观的表现。

　　现在的惠州，新房表现不佳，二手有价无市，分化格外明显。

　　当然，一定程度上，这也跟惠州的天量供应有关。

　　2020年，惠州新房成交超16万套，创下历史新高；新房成交常年领跑大湾区，没有这么多供应哪来的成交？

　　加上惠州不限购但限售3年的骚操作，买入想要脱手就不是那么一件容易的事了。

　　等到后面时间到了，就算你亏本甩卖，还不见得有人愿意买，高位站岗不可避免。

　　不信看看惠州的那些海景房，有几个买了是不后悔的？

　　碧桂园的某盘，2016年卖1万多，现在二手挂牌9000多，大家可以细品。

　　再举一个例子，我认识的一位朋友，因为有别墅梦，2008年在惠州买了临深纯别墅大盘——珠江东岸，

　　250多平的房子，买入时160万，快13年过去，涨到了310多万，但刨去利息、物业费、交通费等，收益也就和把钱放在银行理财差不多。

　　如果把这个钱拿来买深圳，已经涨了十几倍。

　　长期以来，作为深圳睡城的惠州，是洼地还是“深坑”，大家各执己见，且未达成一致意见。

　　存在即合理，惠州是不是坑，我不予置评。

　　但可以肯定的是，在天量供应面前，加上惠州不通地铁、产业不行，经济带动不起来，自然就支撑不起惠州的房价。

　　这也是惠州的房价涨不动，长期跑输大市的原因。

　　一个有意思的现象，以前大家是东莞惠州一起喷，现在是不喷东莞喷惠州。你说是为什么？

　　有人说，惠州严卡二手房贷，就是要将购买力引流到新房市场，这个说法大家也可以细品。

　　从来了就是深圳人，到来了深圳就是东莞、佛山、珠海、惠州人，承接深圳及全国的强势购买力，惠州一次次躺赢，可是否又能一直躺赢呢？

　　凡事过犹不及，楼市同理。与其买惠州，不如多看看大湾区其他具有价值潜力的城市。

　　佛山、珠海、中山，这几个相对不限购的城市，今年以来，市场表现都挺不错。

　　特别是佛山，在广州楼市收紧之后，5月一手住宅成交11291套，二手5255套，一枝独秀，堪称湾区的当红炸子鸡。

　　紧随其它被调控城市之后，佛山楼市现在也有慢慢收紧的迹象：抽查热盘，对上涨过快的楼盘停发预售，部分银行限购区3成变4成、非限购区2成变3成，重启土拍限价……

　　怎么看，佛山现在的楼市情况，都有点和调控政策频出的2017年有几分相似。

　　目前佛山调控还未完全启动，有意上车的买家，趁早。

　　资金相对充足的，有深圳房票的，建议还是垫垫脚，买不了西部就买东部，买不了二手就打新房。

　　矮子里面拔高个，总有一款适合你。