存款利率下调，房贷放款变缓，下半年买房越来越难？

文/子木

这两天，小区里的大爷大妈手携手跑进银行赶集，很是热闹。因为受到了银行客户经理们的召唤：

“存款利率马上要下调，不抓紧配点儿？”

这次银行存款利率下调，起源于6月1日北京召开的市场利率定价自律机制工作会议，不存在阴谋论，就是简简单单”机制更换“。

跟去年房贷利率一样，过去存款利率的机制是“基准利率*上浮比例”，而现在，改成了“精准利率+基点”。

背后的算法太复杂，这里不便铺开，我们还是主要研究背后原因。

这次更换机制，主要是将存款定价方式与贷款定价方式接轨，充分市场化，便于未来调节的利率，其背后的深意，用央行某官员的论述：

“金融管理部门希望通过引导中长期存款利率下行，推动存款业务合规理性发展，进而降低银行负债成本，进一步推动银行降低实体经济实际融资成本。“

翻译成大白话：

银行给人们的利息太多了，需要减轻，这样就可以更好地为小微企业输血，服务实体经济。

然而，这种调节机制，也在倒逼储户把钱从银行拿出来，投向市场。

当然这种现象是世界各国都存在的，而且越发达的国家，存款利率反而越低。

这是因为经济发展越好的地方，市场规模越大，资本垄断越强，经济增长空间有限，这时候市场就需要天量活跃资金，投资或者消费，来推动这艘航母前进。

比如日本，房地产泡沫结束后，被称作全球最保守的国家，居民特别爱存钱，后来为了让经济活跃起来，日本银行的存款利率逐步下调，趋近于0。

结果戏剧性的一幕出现了，我记得有一则报道，有的日本家庭干脆把钱从银行里取出来，塞到了床下面。日本高层根本没辙，大字报登着：

“这些现金像一座冰山，难以融化。”

当然中国不同，当下经济正处于高速增长期，民间资本活跃，投资者比较激进，尤其年轻人，炒鞋炒币炒盲盒，远比原来那一代玩郁金香、大蒜的高端。

所以在中国，存款利率下调会激励人们把钱从银行取出来，投资或者消费，这要比其他国家更明显一些。

跟央行放水一样，市场钱多了，总归要有流出，间接利好股市、基金等权益类市场。

写到这里，肯定会有人问，为啥不利好楼市？

按照中国人爱买房的秉性，利好楼市是必然的，但对于楼市，还要考虑一个最直接的因素——房贷利率。

房贷利率是2019年开始市场化的，底层逻辑也围绕着“LPR+加点”的算法，自从新制度出来以后，有关部门通过调节房贷利率，进而压制房价，传动效率提高了很多。

调控逻辑是：楼市热，房价涨，房贷利率上调，抑制买房；楼市冷，房价跌，房贷利率下调，激励买房。

现在来看，情况极为不妙。

房贷利率=LPR+加点，我们先看LPR，从2019年8月-2020年2月，LPR5年期以上报价利率从4.85%下调至4.65%。

这段时间，正值上一轮大调控深水区，中国楼市整体行情一般，下调房贷利率有鼓励购房、稳楼市的意味。

但从2020年3月份开始，行情反弹，成交陡增，LPR开始暂停下跌。

今年更是爆发式增长，数据统计，2021年前5个月，全国居民户中长期贷款（房贷）增加2.91万亿，2020年同期则是2.165万亿，增幅约34.4%。

这个数据很恐怖，主要一二线城市明显过热，所以你会看到，上半年楼市调控特别狠，下半年也会更严厉。

可以预见，接下来LPR下调的概率几乎为0，当然也不能上涨，因为如果上调，之前那些选择“转换LPR二手房合同”的业主，都被割韭菜，市场炸锅。

所以最好的方法是保持当下LPR利率水平，按兵不动。

那么调控房贷利率的主要心思，就来到后面的“加点”上。

贝壳数据显示，全国72城二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度；当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。

6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。

我打听了一下，这段时间很多城市都在上调利率、收紧房贷。

比如武汉传出一幅图，这段时间二手房放贷卡得非常严，很多银行都开始“拒贷”了。

我给武汉的多个中介打电话，统一口径是，拒贷的银行少，但款下不来是真的，二手房房贷很多银行都得推到5-6个月以上，很多都批下不来，新房还要看开发商水平。

还有深圳的卫星城惠州，这两年楼市非常火，而房贷利率一直处于大湾区最高水平，6月利率继续上调，首套6.8%，二套更是飙到了7.2%，而且很多银行都停了贷，对外地人购房的资质审核尤为严格。

从数据上看，房贷利率上调得城市主要集中在行情火热的城市群，其中利率最高的是成渝城市群，其次依次为长江中游、大湾区、长三角和京津冀。

其中苏州在5月，房贷利率上调幅度居全国第一，首套5.7%，二套6%以上，绍兴、呼和浩特分别列为二三，上调幅度均在0.3%以上。

其实看到这些数据还是很费解的，比如成都、武汉、苏州这种新一线城市，今年楼市太火，为了重点打击炒房客，大幅上调房贷利率是合理的。

然而北海、洛阳、上饶这些三四线城市，楼市行情很一般，为什么也跟着调高房贷利率，甚至到6%以上。

上调房贷利率的副作用也很明显，那就是误伤刚需，所以这些楼市不行利率还高的城市，刚需实在太难了。

不过接下来有几点是肯定的。

今年央行放水、外资入场、经济复苏，一系列的货币活动导致上半年房价过热，好不容易出台政策压住了火焰，但现在又出现了存款利率下调。

这种利好楼市的因素必须扼杀在摇篮里，所以接下来，楼市调控会进一步加严，继续上调房贷利率“加点”，拦截货币流入楼市。

对于今年的购房者来讲，下半年买房会越来越难，恐怕是近两年，最艰难的一个时间段，谁都不想把白花花的银子补贴给银行。

下面子木给大家几点建议。

如果你所在的城市行情不错，成交量正在上涨，房贷利率只要在6%以下，可以上车，因为房贷利率在房价涨幅面前，还是相对薄弱的。

如果你所在的城市上半年行情火热，经历了大调控，房贷利率超过5.5%，则不要上车，因为大调控后，楼市趋冷，加点不会再涨，可以观望。

如果你所在的城市上半年没行情，现在依旧成交冷淡，房贷只要超过5.5%，就要选择观望，因为你有大把的时间可以等“加点”降下来。

大家对号入座就可以，这几个指标都是子木经过测算的。