万科A:股价3个月跌去30%，房地产行业估值集体大幅度下调

万科A近期股价跌势越发迅猛，有点刹不住车的味道，2021年3月份股价还曾最高攀升到34.6元每股，到现在仅仅过去了三个月股价就跌倒了24.2元每股，跌幅高达30%，房地产行业的寒冬终于也把这些地产大牌给冻住了，业绩增速下降，整个行业的估值都在往下调。

一、万科A的基本情况

万科A成立于1984年，1991年上市，以后复权价格来算，上市以来累计涨幅高达3957倍，公司主营房地产开发及相关业务，目前无控股股东，也无实控人，深圳地铁是第一大股东，占股27.93%。

二、万科A营业收入持续攀升2020年突破4000亿元大关

万科A 1992年营收为6.61亿元，2020年为4191亿元，29年涨了近633倍，可谓是让人叹服，2021年第一季度营业收入为622.6亿元同比增长30.33%，继续保持较高的增速。29年中只有1996年增速为负，其余年份均保持较快的速度增长。就像和尚一样，撞一天钟简单，但是要是始终如一撞30年钟可不简单。

三、万科A净利润自2018年开始增速逐渐下降

万科A 1992年净利润为0.7亿元，2020年为415.2亿元，29年涨了近592倍，净利润2017、2018、2019、2020的增速分别为33.44%、20.39%、15.1%、6.82%，（营业收入增速分别为1%、22.56%、23.58%、13.92%）相比于营业收入较高的增速，净利润的增速在逐渐下滑。说明万科A的成本端面临较大的压力，营收高增速但是利润低增速是一个行业即将面临拐点的先兆。

四、近三年毛利率净利率双双下降

万科A 2018、2019、2020毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%，同期净利率分别为16.55%、14.99%、14.15%，均呈现逐渐下降趋势。且2020年增速下降幅度还较大。

五、2020年若除去135亿元的投资收益净利润增速将为负值

万科A 2020年获得了历史上最高的投资收益135亿元，若抛去这部分收益，（2019年投资收益仅50亿元，2020年比其高了85亿元。2019年净利润为383亿元，2020年为402亿元，两者仅差19亿元）实际增速将为负数，下图为万科A历年的投资收益数据，可以看出投资收益大体呈现逐渐增加的趋势，2020年增加最多影响也最大，真正的从主业获得的利润其实是减小的。

六、房地产行业调控力度始终处于较高状态坚持房住不炒房地产贷款增速回落

包括央行、住建部、银保监会等多个部门联手对房地产行业进行调控，坚持“房住不炒”的定位，力求稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进市场平稳发展。2020年末全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 11.6%，增速较上年末回落 3.2 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至 28.7%。此后这将作为一个常态，其实也从侧面说明了房地产过热的时代暂时告一段落了，房地产企业的高速发展时期也暂时告一段落了。

万科A总体来说在房企中还是数一数二的龙头，业绩相对而言较为有保障，像天房发展（2020年巨亏25亿元）、国创高新（2020年巨亏30亿元）、京能置业（2020年亏损7100万元）、渝开发（2020年净利润同比下降49%）等一众小房企可谓是艰难度日，远没有万科A、保利地产、碧桂园这些大房企日子好过。房地产行业的冬天其实早就来临了，现在随着万科A等龙头企业业绩增速也在下滑，未来房地产行业的估值可能也会整体下调，个股尤其是前期涨幅较大的优质股票可能也会面临着股价下跌的命运。