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“马甲抢地”成过街老鼠,中海地产被一线城市“拉黑”?郑州跟进

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《无间道2》有一句热门网络用语:出来混,迟早要还的!

马甲拿地,不排除围标、不正当竞争的可能。与人争利,难免不会让人群情激愤。近期的媒体之于房企马甲拿地的报道和质疑中,中海地产成为马甲拿地负能量的典型之一。

据媒体公开报道,中海等多家房企在尝试报名参加上海首次集中出让时,遭到了拒绝。原因是去年闹得沸沸扬扬的围标事件。

5月10日-11日,北京市首个集中供地出让,中海地产共申报了18块地,其中独立申报了15块地,联合报名3块,但竞拍环节颗粒无收。以至于有观点指出:中海地产在北京拿地又受阻。

有意思的是,也是在近期,中海对区域进行了人事调整。

素有马甲拿地惯例的中海地产,不断地受到行业内外的质疑与诟病,马甲拿地的套路和心机越来越不好使了。公开信息显示,除了北上广深一线城市,越来越多的城市拒绝或其他方式对马甲拿地行为说不。


图片说明|公开资料图

前不久,郑州一次集中拍地,此前传言中海地产多马甲拿地,结果却不见本尊及马甲现身,郑州土拍也以“结果”和“事实”形式“拒绝了”中海地产。

01中海地产折戟一线城市

据介绍,2021年,中海地产已经接连从北京、广州、深圳首轮土拍市场失意而归。

有钱就可以马甲?有钱就可以任性?

有观点表示,中海地产北京“陪跑”。据统计,在该次北京出让的29宗地块里,中海在其中18宗地块的竞买名单里,其中15宗为独立报名,仅保证金就有约141.27亿被锁定。

如此土豪金主,应该有收获吧?但结果却让人颇为意外。一路竞拍下来,中海颗粒无收。

同时,这也让中海地产曾经多年的北京销冠的身份,打了个大大的问号。

心有灵犀一点通?北京之前,中海在其他一线城市广州、深圳的首轮集中供地里,也并未有所收获。


图片说明|公开资料图

此前,中海行政总裁张智超曾放话,现在公布试点“两集中”的22个城市中有4个是一线城市,18个是重点二线城市,在这些城市,中海地产有资金优势,面临更多的机会。

事实是,中海也等于被上海拒绝,披马甲的中海地产上半年的拿地战绩里,可能和一线城市没太大关系。

一次或是偶然,一个城市或是偶然,四个一线城市“如此对待”中海,难免不让外界不会以为一线城市是在拒绝中海地产,越来越多的城市在有意识或无意识地“拒绝”像中海地产那样马甲拿地的公司报名和行为。

被一线城市拒接,也意味着,未来的房地产市场这些房企的可售货值肯定将受到影响。


图片说明|公开资料图

为了一宗地块的成交可以动用数十个马甲,交上百亿的保证金。但从土拍情况看,又有一股人间正道是沧桑的力量在牵绊着马甲拿地的任意妄为、肆无忌惮,最终望而却步,未敢最终火中取栗。

另外,中海地产在郑州土地市场的表现,也值得玩味。

2021年3月17日,中海地产以熔断价34.2亿元竞得郑州北龙湖区域一地块,综合房价30843元/平米,溢价率50%。

然而,又一次的郑州集中拍地中,传言中海地产故伎重演多马甲参与。结果动静不大,其间或存在诸多疑问待解。

02“马甲”里隐讳知多少?

中海地产的“利润”和“利润率”向来为业界内外关注。

公开资料显示,从年报披露的数据来看,2018、2019、2020年,中海地产的净利率已经呈现走低趋势,分别为27.2%、26.1%、25.7%。

以最近3年,中海地产各项盈利指标均呈下滑的趋势来看,2021年,毛利率是否能守住30%,是个很大的问号。

据介绍,最近3年下跌的不只是盈利指标,还有中海地产的土地储备。

事实上,越来越多的城市表态:拒绝房企马甲报名!房企马甲拿地,这种伎俩手段,越来越行不通。

曾有媒体报道,中海楼盘也看过几个,一个明显的感觉就是,新盘质量不如老盘。

此外,有媒体发文,中海地产在各地的维权并没有中断,减配、降标,以次充好等等。

有观点认为,一边是楼盘卖得偏贵,一边是任性地透支品牌价值。


图片说明|公开资料图

值得注意的是,房企马甲报名(拿地)成为一些城市“严控”对象。5月21日晚间,苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》,再次重申同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金,违规参与竞买将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

长期关注房地产市场的行业人士介绍,这不是苏州第一次发布类似的土地竞买要求,2020年至今,苏州一直都在打击房企马甲抢地。

03多城打击马甲报名拿地


图片说明|公开资料图

马克思对于资本有句名言是:如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行......《资本论》。

公开信息显示,中海地产的净利润率大多超过25%,可以称为行业“最高”,有房地产行业的“利润王”之称。毛利润到底多少?相信会更高。

从往年的房地产行业企业利润(率)排行榜情况看,称中海地产“暴利”也不为过。

再看一下苏州严控房企马甲。就在此次通告发布之前,为了能够在五月底的苏州首次集中供地中抢得“先机”,仍有不少房企铤而走险,密集成立了一大批子公司。

业内人士指出,此番操作大概率是为了去“抢地”,通过“马甲”来增加自己的成功率。

拒绝马甲拿地,并再次重申了竞买规则,一方面是对各家房企起到提前警示的作用,另一方面也意味着集中供地的事后审查或比去年更加严格。

据介绍,包括苏州在内,每过一段时间就能看到一些利用马甲拍地的房企被相继处罚。

尽管有些城市不遗余力地审查相关企业的违规行为,但仍挡不住一波又一波的拍地“马甲”。

那么,“马甲抢地”为何屡禁不止?

“很大一部分原因在于对‘马甲’公司的限制较低,能起到的限制作用相对有限。”有业内人士表示,处罚的及时性和有效性不到位、不给力、不果敢也是一个原因,另外,也不排除一些人为因素其中的可能。

“马甲抢地”本来就是一种值得质疑的做法,成立公司再以子公司下再设立孙公司,孙公司再以不同方式股权交叉,其实说到底,还是马甲公司,是马甲公司的变异,其实并没有完全转基因。


图片说明|公开资料图

而房企设立“马甲”公司的目的,无非就是为了保证旗下某家子公司的报价接近均值,命中率更高。

有观点提出,房企“马甲”拿地,不排除对其他公司和和行业带来不正当竞争的嫌疑和可能。

“之前被处罚的多都是违规的子公司,对于集团公司或总公司来说影响相对较小的,无形中也导致了土地市场上的马甲越来愈多,越来越肆无忌惮的乱象。”有内人士指出,土地市场曾出现471个房企马甲围猎一块地的情况,参与围猎的队伍中,中海等有些房企均携带几十个马甲同时到场,中海更是多个区域全员上阵。

业内人士提出,房住不炒的楼市调控基调下,资本是其中重要的影响因素,各类房企不能肆意资本和杠杆的人为因素,不能在土地市场上任性地兴风作浪,与“民”争利。

“从过往的情况看,靠房企自觉、自律显然未能规范住‘马甲抢地’现象。”该人士进一步表示建议,希望加大总公司和集团公司的警示和处罚力度,可以起到一定的震慑作用。

这个应该不难。

值得注意的是,有媒体发文显示,近年来,中海地产北京多个项目遭遇维权风波;中海郑州项目也无一幸免均遭遇维权风波。有媒体吐槽,“交盘即维权”是中海地产的特异功能。

目前,多个城市发文,禁止开发商设多个马甲公司同时竞拍同一块地,这对此前惯以马甲拿地的中海地产以及其他马甲拿地的房企的考验才刚刚开始。

有钱不能任性,靠多马甲抢地之举不能任性,越来越多的局势表明:房企多马甲抢地伎俩不长久矣!

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