成都楼市：如何判断一个板块或楼盘的投资价值，就看这几点

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房。解决最佳方案

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神你好！小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢？

回答：首先“赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹”。

而往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房。

要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程。

大多数人看城市板块，只看当下。而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。

难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。

选择比努力更重要！

投资房产选筹是极为关键，选筹的错误结果会让你的几年或者十几年的收入归零，大部分家庭六个钱包来之不易，很多人借着一大家庭的血汗钱在买房，然而大多数往往却输在了选筹上！（限价倒挂房除外）

好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。

一、关于板块的选择可以大致为三种：

1、在板块发展的早期阶段，很多尚在规划，其价值只能从长远来看才体现得出来：入手价值提前兑现的楼盘，意味着更长的时间成本和更高的机会成本。大概率将不得不等到房产市场周期偏后期，才能获得预期的回报。当然，如果在开始时，该地区的房价很低，以后房价随着总体趋势的上涨，涨幅仍然很好。

2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。

3、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观。

二、关于楼盘的选择如何判断房子的性价比？

有一个非常简单的判断标准。就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。

反之则性价比高想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可。

近年来，区域房价分化尤为明显。有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大。

房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。大几百万的预算，在哪里投资，买到什么样的产品，基本上可以决定你家庭财富增长的速度。

提问：房神你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！

回答：倒挂第一，选筹第二。

华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。

龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。

从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。

成都买房应该如何才能够利益最大化？

现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。

所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。

提问：房神你好，我目前在中华家园有套自住套三（但9月才满5年），同户型成交价300万，老家有套房也是9月才下产权证，目前已有同户型协议成交价200万，现在我青羊普通资格，想预算600万，去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层，房神我这个想法靠谱不，什么时间卖房，什么时间下手合适，可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么，谢谢房神。

回答：你好，目前来看，中华家园还有几个月满五年，现在卖肯定是不好出手的，因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳，我觉得你现在都可以挂起，先续客，另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的，交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择，不排除买到笋盘。

预算600个话，置换天新改善不是错的，但考虑到你们我觉得还是买在主城更好，天新目前个人觉得各方面配套还未成熟，至少还得等五年才完善。

即住

二手房建议看看锦江攀成钢板块，天府新区的蔚蓝卡地亚花园城，麓湖水晶溪岸。如果打新普通资格可以关注万科天府锦绣，保利和光屿湖。

提问：房神，您好！建发央玺是否有投资兼自住价值 ，

1.宣传2.7的容积率，其实单看高层住宅这边，容积率应该很高了，这样居住的舒适性大打折扣；

2.现在每套房子不论户型，楼层统一一个价33778，而现在它周边在沙河同侧的所有小区政府指导价都只有2万多，这个价买入手值得吗？它是否撑得起这个房价，它和河对岸的攀成钢还是相比还是不能相比吧，

3.东大路好像上午10点多交通特别拥堵，以后对通勤影响是否很大？

4.它的教育配套并不怎么好？5.距离沙河、塔子山公园也有一段距离，饭后散步消食也不是很方便，

5.它后面只有很小的一个农贸市场，我感觉它仅仅靠它打造的独特的园林景观，其他好像并没有独特之处。这只是我的不专业认识，请房神从专业的角度帮我分析一下它的投资兼自住价值，是否值得入手？对于一个楼盘，我们应该从哪些方面分析他的价值？判断它是否属于核心地段？

回答：1、容积率都是高层和别墅相互冲抵的结果，肯定不能指望高层也才2.7的容积率啊。这个是显而易见的。

2、版块内的二手房产品不一样，而且指导价也是大打折扣的，所以不在同一个维度上，ZF能批3.3万，说明ZF认可这个价格，目前还不是攀成钢，但是在对标攀成钢。

3、影响确实大，但是豪宅嘛，出门都比较晚，而且地铁也通达，实际公共交通出行问题是不大的。

4、对是，教育是硬伤。以后家长大多会考虑私立吧。

5、这些都不是主要问题。

6、周边的底商还是比较缺乏，今后慢慢提升吧，或者换句话说，攀成钢的商业就好吗？影响到它的价格体系了吗？

这个楼盘自住是没问题的，投资的部分，开发商已经恶狠狠地吃掉一大口了，后续增值没问题，但是不会很快。

提问：房神您好，麻烦能分析一下怡心湖交投的房子投资价值吗？虽然紧邻天府新区，但毕竟不是天府新区。我看网上褒贬不一，希望听听您的意见。感谢！

回答：其实这个楼盘并不复杂，当下清水两万二三，装修下来不得2.5万打底了吗？整体来看是有所泡沫的，开发商是吃够了大家的血汗钱，把韭菜割得差点连根拔起。

但是无奈地段好啊，挨着天府新区，算是外溢和协同，之前限购双流天府不互通，不也有很多人说双流要垮吗？但是后来华府怡心湖的价格并没有垮，反而还是随着天府的价格上涨而上涨，所以要看它的投资价值，得看天府新区高新区的投资价值。当下大家都不担心天府，我觉得也不至于去担心怡心湖。

这个价格，算是割得很凶的，但是凡事朝前看，以后这楼盘的第一代购房者，也能狠狠地割第二代购房者？

提问：房神你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。

首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。

奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。

三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。

不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。

另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。

主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。