上海楼市：刚需上车，离不开这三点！行家：增值属性至关重要！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意产品！跟紧曾叔购房不踩坑，未来有前景。

提问：曾叔，300-500万的预算，如何上车上海？有没什么启发性思路呢？

回答：300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶级，主要分为三类：

①自住+潜力置换②长久居所③区域自住 其中刚需买房，就属于自住+潜力置换：虽然目前总资产少，但现金流强，家庭收入的增长比较明朗，第一套先买个上车盘，未来为置换做准备。 长久居所主要是上了年纪的购房者，而区域自住主要是上海本地购房者，更在乎家人朋友的圈子和地段情结。

根据我的“自住购房三元理论”，一次成功的自住买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。 因此，刚需在买房的时候，应该要多考虑房产的增值保值属性，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度，而像学区、价值认同、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。

提问：老师，安亭上海派＋这个盘怎么样？现在在纠结上海派＋和徐汇植物园的东泉佳苑。谢谢

回答：其实我觉得还不错的，上海派，就是有点远，但毕竟是新房，对通勤要求不高然后对居住品质要求有一点的，可以考虑下。植物园那里配套要好一些，但房子有点老。

这两个都是有点瑕疵的选择，只能看偏好做取舍了。

提问：曾叔。房子断断续续在看，二手最近涨太多觉得不划算，新房目前我按新政54.5分，担心稍热门点的都无法入围。暂时未婚，倾向于婚前买好，可不考虑学区，市中心上班，希望交通方便，兼顾自住和保值增值，以便用好房票未来置换。预算1000以内，希望尽量控制在800内，用足杠杆的同时降低些未来现金流不确定性的风险，面积不用太大两房也可。请问今年的新房市场，比较推荐什么板块或项目？或者二手也有可考虑的标的？感谢！

回答：新房市场，目前的开盘积分表现都不乐观，54.5无房可买，只有很偏远的非热门楼盘，都比较坑，不建议考虑。这个积分，还是以二手为主，800内和1000内是两个级别的预算段。

前者主要就是外环外，后者则可以买在中环，方向都差不多，优先强势板块的强势楼盘，次一点就可以考虑弱势板块的强势楼盘，或者强势板块的二线小区。

外环的莘庄七宝，虹桥商务区内圈，都具备相当价值，可以作为首选。中环则古美虹桥北新泾优先。浦东可以优先看御桥非学区楼盘，以及北蔡大华的部分二线小区。北区则可以看普陀和新静安。

提问： 曾叔你好！请问爱博二村对口的文来学校怎么样？算是菜小么？还是二梯队？

回答：这个学校目前正在变好，而且表现上很明显，随着生源的不断提升，它的前景会越来越好。

提问：提问：曾叔您好，小朋友徐汇户籍，对口菜小，2022年9月小学，想换一个徐汇学区，请问：：有无落户年限比较短的学区 ？目前性价比较高的挂户口学区房？如果兼顾自住 学区溢价低一点的学区是哪些？谢谢

回答：热门的学校学票溢价就会相对高一些，这是正相关的，因为有需求就有市场。不过学区兼顾自住的房子，学票溢价还是小于挂户口的老破小，所以在预算允许的前提下，还是建议尽量兼顾自住。一梯队的建襄，因为对口住宅密度低，这两年招不满，还有其他学校统筹进来的。西位实验、复旦附属徐汇实验，因为是新学校，目前落户年限要求也不高。

提问：曾老师，中年夫妻，浦东置换，无学区需求，一千万左右预算，是用所有资金买森兰星河湾，还是唐镇次新房？比如还有绿城玉兰花园，自住加增值您看怎么选呢？

回答：这些房子的品质都不错，价格都挺贵的，自住不错，但是投资属性弱一点，相对来说唐镇带点学区更有点卖点，但也没强到哪里去。其实关键看的是你哪里上班，毕竟通勤很重要。我建议你可以把细节对接给我才好帮你做精准的推荐。

提问：300-400w预算想再大虹桥买一套投资房，请问您有推荐的小区吗

回答：大虹桥选筹很广泛的，你的预算我建议是只能在大虹桥辐射区选。比如南翔、江桥、九亭、泗泾、徐泾北城、赵巷、华新等。具体房源推荐可以加入曾叔的内部圈子获取。

提问：请推荐一下能暴击的区域？预算300-800w。纯投资，刚刚挤出来一张房票。前滩一直摇不到，也不抱太大希望了。

回答：除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。提供两个思路，一种是买带学区的次新房，最好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。这是两种选筹思路，还差蛮远的，要根据你的偏好来给建议，建议你加入曾叔内部圈子获取详细推荐。

提问：曾叔你好，我3年前有过拆迁，拆迁房算名下有房吗？

回答：拆迁分的房子，如果有动迁拆协议有网签记录，那么是算名下有房的。