最近，中国奥园的老板郭梓文有点烦。
从今年5月开始，奥园和郭老板一直在频繁回购奥园自己的美元债，郭老板在6月17日还砸下930万港元增持公司股份。
房企境外融资市场近一两个月表现较为颓势，多家出现问题或中小房企的房企美元债都出现了暴跌，但一直以来对外表现“良好”的奥园美元债也出现了暴跌。
4月8日，奥园存续美元债暴跌，其中2026年3月到期美元债每1美元跌2.1美分至93.1美分，创出2020年9月发行以来的最大单日跌幅，另外一只2023年2月到期美元债也创出最大跌幅。
此后，奥园进行了多次美元债的回购。连同2021年4月9日及5月21日之回购，奥园到6月10日已于公开市场购回本金总额为900万美元的优先票据。
不过，资本市场似乎并不太买账。
6月9日，国际信贷评级机构惠誉将中国奥园（03883.HK）的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时还确认了中国奥园的高级无抵押评级，以及其未偿付高级美元债的评级为“BB”。
作为一家没有被爆出过资金链等问题的房企，却领到了负面评级，市场对奥园这次被下调评级多是意外的。但惠誉给的理由很充分，也很直接。
惠誉预计，到2024年中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上，触及惠誉的负面评级因素是从2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%。
惠誉不确定其银行现金收入的下降能否在2021年底前逆转，以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保。如果2021年中国奥园在上述方面有所改善，展望可能会回归稳定。
事实上，从去年初被匿名机构做空开始，市场对奥园的表外负债情况和少数股东权益占比过高的担心一直没断过。
奥园是近几年华南圈的黑马，但它与其他闽系黑马房企不同的是，它的财报非常漂亮，看不出什么问题。因为财报显示出，奥园是一家高增长、高利润但却低负债的房企，这也被行业称为是“不可能的三角”。
惠誉还表示，到2020年底，中国奥园的非控股权益(NCI)占总股本的比例进一步上升至66%。在惠誉评级的中国开发商中，这一比例很高，反映出中国奥园依赖少数股东(主要是开发商和URP基金份额持有人)的出资来为其扩张提供资金。这降低了中国奥园的债务融资需求，但也产生了现金损漏的可能性。
在去年被匿名机构做空后，郭老板同样也在频繁回购自家公司股份。彼时，奥园股价没有出现太大的波动。但这次，资本市场的波动似乎坚持了比较久。
6月15日，奥园发行2024年到期2亿美元优先票据，而其利率达到了7.95%。这是什么概念？
奥园在2020年的平均融资成本才为7.2%，2019年的平均融资成本也才7.5%。而奥园今年对外公开表示，公司计划在未来两三年进一步下降至6.5%左右。
在这笔对奥园来说利率较高的美元债发行上，郭梓文或是为了提振资本市场信心，还和其配偶江敏儿共同购买合共500万美元票据。
目前，奥园还踩这一条红线——其2020年剔除预收款的资产负债率为78%，超出70%的要求。奥园预计2022年末，能够达到三道红线绿档的要求。
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