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颛桥新房售价要达7万/平,值得买吗?

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颛桥一直都在默默发展,对于闵行来说,存在感明显偏弱。

环看它的四周,你会发现,北面与闵行最强劲的板块莘庄、春申相连,南面与闵行传统中心老闵行为邻,东侧又与吴泾接壤,不仅有大学园区、还有紫竹国家高新区,而在它的西侧又与马桥旗忠别墅区为邻。


颛桥能拿出什么?或也只能承接部分市区客以及市区拆迁人口。所以在闵行,颛桥一直都是个配角。

但是去年因土地出让,颛桥火了一次。

2020年8月,华发在颛桥拿下一幅宅地,成交楼板价达到了40558元/平,溢价率46.41%,在楼市还没有开启上涨空间的时候,这幅土地价格着实不低。


被四面夹击的颛桥 房价也要上7万了

事实上,闵行的浦西部分已经融入了上海主城,但作为主城区来说,颛桥的城市等级依旧是地区中心,它的发展依旧要看它的“上一站”莘庄的脸色。


所以提起颛桥,人们依旧停留在荒、远、偏的固有印象里。

而事实上,通过5号线,从颛桥上车,3站就可到达莘庄,距离并不是太大问题,只因莘庄的发展太强势从而盖过了颛桥而已。


目前来看,沿着5号线这条线路,闵行的房价也遵循着距离市区的远近而做相应的起伏,这也符合地段与房价的逻辑。

但是,你能想到颛桥的二手房快到7万/平吗,就如链家上的这几个二手房。


事实上,这些二手房达到近7万/平的售价与学区有一定关系,都对口田园外语实验小学,该学校在闵行区是比较优质的,再加上是近10年左右的次新房,才能达到这一价格。

不过从二手成交价来看,以雍华府为例,大多也都在6.5万/平上下。

至于老房子,即便对口田园外语实验小学,价格也不高,如申良花园挂牌价也只有4.7万/平。

所以颛桥的二手房看起来挂牌价已经接近7万/平,但实际市场的接受度也就是在6.5万/平左右,这还是依靠次新房和学区房的双重加持。


回头来看华发在颛桥拿下的这幅地王项目,如今已渐露端倪,推广名叫华发四季半岛,网传价格约6.5-7万/平。




赌性十足,学区成变量

华发四季半岛在价格方面看似没有什么优势,但开发商选择以这个价格在这里拿地,必然也存在一定的倚仗。

首先在颛桥板块,已经很久没有新房入市了,如果非要找入市项目的话,也只有颛桥的豪宅上海星河湾了,但该盘的产品又与华发四季半岛完全不同,它是整个上海的改善型豪宅客户,而华发四季半岛还是以刚需客为主。

如此来看,对于常年供应稀缺的颛桥板块而言,供需失衡或能为项目的热销奠定一些基础。

另外,颛桥虽不及周边板块,但自身也有一定产业基础,而华发四季半岛正好位于莘庄工业区内,这里包含了上海航天技术研究院、三菱电梯、大金空调等研发或工业机构,光华产业园内也包含不少创业公司,里面的产业人群或许就是华发四季半岛的准目标客户。


在笔者看来,华发拿下这幅高价地的最大赌性就是学区,因为项目西侧1公里处有一所优质学校七宝中学附属鑫都实验中学,但这也是一大变量,最终能否对口,还要看教育部门最终划归。


新房+准学区,外带区内供需关系,或许确实能够带动项目热度。

但也要注意,该盘定价如果在6.5万/平以内,与区域次新二手成交价基本持平,那么购房者到可以考虑;但倘若超过6.5万/平来看,该盘并没有形成一二手倒挂,那么这一价格就有些偏高了,需要购房者慎重考虑。

至于配套方面,肉眼可见的是,项目四周还是以工厂、厂房为主,城市界面非常糟糕,依旧是城乡结合部的感觉。不过随着颛桥这几年稳步发展,当万达广场运营后,改变了这里的商业格局,成为了颛桥的核心商业,项目距离颛桥万达广场约1.5公里左右,不算很远,配套也算是成熟。



高低配设计 景观最好的留给叠加来做溢价

华发四季半岛毕竟是个地王项目,在限价从严的当下,为了保住利润,华发采用了高低配设计,主打99平3房,同时配有少量138平4房,另外在景观最优的沿河地带布置了低密度叠加别墅产品,面积段为138、152平,为的就是做出溢价来达到赚钱的目的。


这种高低配的优点毫无疑问能够帮助开发商快速回笼资金并且还能带来一定利润率;但对于住户来说,就要牺牲高层业主的景观以及牺牲部分公共区域的活动空间了。

再看户型,从流传出的99平3房来看,户型做到了3开间朝南,各个空间都相对独立,并无明显缺陷,舒适度是相对不错的,只是进门处的小书房,由于不方正,利用率低,恐怕使用面积不是很大。



若按7万/平计算,总价700万刚好买到这里的3房产品,对于本地客户来说,这是目前没有选择的选择,但对于外区客来说,总价700万买外环外的余地还是很多的,那么以颛桥现在的面貌来看,能吸引多少外区客呢?

项目预计下半年入市,届时我们一起期待结果吧。

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