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深圳豪宅市场剧变:业主挂牌一个月降价4次,中介称90天没开单

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本文来源:时代周报 作者:刘婷

深圳楼市调控进入深水区,最“抗跌”的豪宅也开始松动了。

林舒(化名)是深圳豪宅标杆片区深圳湾的房产经纪人。6月16日,林舒告诉时代周报记者,自己已连续3个月没有开单。

林舒表示,“2·08”新政落地后,深圳湾片区指导价与市场价之间差距悬殊,银行根据指导价发放房贷,买家首付款大幅提高。以恒裕滨城一期为例,该小区指导价约为11.6万元/平方米,而市场成交均价已接近25万元/平方米。对于二套房购房者,买房本来就需要七成首付,银行按指导价放款,则接近全款购房。

“其实能买得起深圳湾的人一般都有全款买房的实力,但他们的决策受市场影响。现在市场太冷,他们不会轻易行动。”林舒表示,与去年同期相比,深圳湾近期成交量大幅缩水。市场上多是刚需新盘,片区交易人员无法将积累的客户有效转化,压力巨大。

深圳湾是深圳楼市的晴雨表。据深圳贝壳研究院,6月1日-15日,深圳新房成交2303套,二手房成交1540套,均为近年新低。

时代周报记者从多名一线房产经纪人处获悉,近期多区标杆豪宅盘价格均出现回调,多名业主降价超百万元。与此同时,豪宅盘的成交周期也在拉长,部分房源挂牌时间接近一年才得以成交。


图源:视觉中国

龙岗别墅多次流拍

一套房源降价630万元仍无人买单,过去不敢想象的事正在深圳楼市发生。

5月28日,深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园(一期)2号楼101房产第二次在阿里拍卖网上架。该房源挂牌价约为920万元,低于评估价130万元。挂牌当日,该房源因无人竞价流拍。

事实上,该房源于5月8日被首次拍卖。第一次拍卖时,该房源挂牌价为1150万元,相比于入手时的1550万元降价400万元。尽管有5705次围观,但仍无人报价,最终流拍。前后二次拍卖总共降价630万元,均无人报价。

时代周报记者注意到,璞岸花园的另一套房源也出现多次拍卖无人报价的情况。今年1月,璞岸花园(二期)13号楼104房以780万元拍卖;2月19日和5月15日,该房源均以624万元拍卖。据悉,该房源登记价约为800万元,三次拍卖共计降价176万元,但仍遭遇流拍。


图源:阿里拍卖网

同样是豪宅拍卖,西部的壹方城走出截然不同的行情。

近日,一套壹方城一期2座房源在京东拍卖网上线,该房源面积249.47平方米,共吸引11人报名、29224人围观。最终,该房源成交价接近于4800万元,单价为19.2万元/平方米。若加上个税、契税等交易费用,单价超过20万元/平方米,高于市场价。

6月16日,一名宝安经纪人对时代周报记者表示,壹方城法拍房高于市场价成交的关键原因是稀缺。该房源楼层高、视野好,属于楼盘的楼王户型。这种户型平时市场上流通房源极少,只要挂牌即有人询价。同时,由于地段偏远,大鹏片区楼市向来冷淡,住宅产品流通性差。市场横盘期,投资客都在关注更有价值的标的,不具备投资价值的豪宅产品无人问津。

多个房源降价超百万元

不仅法拍房,“2·08”新政后,深圳豪宅业主心态明显变化,挂牌价下调幅度普遍较大。

时代周报记者从贝壳网获悉,6月13日,一名蔚蓝海岸3期业主下调122平方米的房源价格20万元。从5月开始,该房源先后4次调价,幅度分别为100万元、50万元、30万元、20万元。5月15日-6月13日,该房源共计降价200万元。

6月15日,一名蔚蓝海岸一期业主将房源由总价1300万元调价至1120万元,降价180万元。

与蔚蓝海岸相距4公里的南海玫瑰花园,也有业主短期内多次降价。6月16日,一名蛇口经纪人告诉时代周报记者,一名南海玫瑰花园业主一个月内降价3次,总共降价212万元。此外,龙华合正中央原著、红树湾红树西岸等楼盘均有业主做出不同程度让步,在原来挂牌价基础上大幅降价。

深圳豪宅市场转向,早在2020年便有苗头。

深圳中原研究中心数据显示,2020年深圳豪宅预售供应量为70.09万平方米,同比下滑15.9%。成交量为42.46万平方米,同比下滑30.7%。成交均价同比下滑3.6%至101404元/平方米。


图源:深圳中原研究中心

今年5月,深圳一手豪宅共成交412套,环比下滑2.6%;成交面积为5.94万平方米、成交均价为111084元/平方米,环比均录得微跌。

最坚挺的豪宅产品,为何开始松动?

6月16日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者分析称,豪宅降价主要有预期和资金等方面的因素。现在降价的豪宅主要是去年涨幅过快的房源,有过度用杠杆的可能。因为金融环境收紧、融资利率明显上调,导致投资客资金链紧绷,需要通过降价卖房释放杠杆,以此提高资金流动性、缓解资金链紧张的情况。同时,部分投资客认为房价阶段性已经到来,此时出手房产是落袋为安。

“豪宅能否投资主要看所处的区域以及价格是否被高估。如果房价曾在短期内快速上涨,则依然存在风险没有释放完毕的可能。”李宇嘉说道。

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