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趁着端午小长假，不少即将在本月认购的楼盘都搞起了暖场活动。
有消息说，位于宝山顾村的信达·上城院子，假期里售楼处异常火爆。
对此，小宝也在假期里去售楼处转了圈，却看见另外一番景象...
今天就为大家分析一下，疯狂刷好评的上城院子，是真“热门”还是“凉凉”呢？
售楼处实景图
01
“骗术”1：高地价让购房者买单？
2016年，信达以溢价率303%，折合楼板价约3.64万/㎡摘得顾村地块，而当年隔壁的金地云墅和中铁建青秀城，公寓价格才刚刚摸到3.8万元/平米。
项目位置图
所以，项目一门心思想卖高点，为了平衡成本，硬是把自己从期房憋成了“准现房”。
而在2018年的8月，上城院子附近又拍出了一幅土地，面积更大，位置更好，也就是现在的大华锦绣四季。
地价示意图
说难听点，大华闭着眼睛按照信达的楼板价来卖，照样能挣钱！上城院子未来售价的预期，瞬间被击得粉碎。
没办法，生不逢时拿的地，跪着也要卖！
于是项目很“阴险”地拉了个垫背的，紧跟同为顾村板块的另一“地王盘”，人家取证他也取证，为啥？
因为价格到位了呀！人家“地王盘”高层均价6.12w/㎡，上城院子高层卖5.25w/㎡。看看，说我卖得贵，别人卖得比我更贵！
2019年6月和今年6月，2个项目都同期取证入市。上城院子之心，路人皆知。
图片来源于网络
但你能取到5万多的价格，不代表购房者能接受你卖这个价格！
项目2019年6月一期首开时就惨遭滑铁卢！截至2020年年底，1年半的时间才去化掉60%左右。
截图来源于泰禾集团公告
为挽回点颜面项目还自导自演了一场“认筹火爆”的虚假景象，雇佣了很多“夕阳红”水客充场，彻底暴露kfs的信心底牌~
项目售楼处停车场实景图
购房者爆料当时认筹期间现场冷冷清清，偌大的停车场只有几辆车孤零零地停着。
不仅购房者当时不买账，项目旁边一圈次新房在上城院子的高价映衬下突然都变成“白菜价”了，性价比超高！许多头脑活络的中介看上城院子卖不动，纷纷转投周边二手房了！
比如隔壁的金地天地云墅，产品力、社区品质、物业等等哪个吊打信达~
本次项目取证的高层均价为54390元/㎡，而且还是毛坯交付！
旁边大华锦绣四季的新房比上城院子单价便宜了将近8000元/㎡，还是精装...
估计写到这里，有些信达的粉丝开始不服了：你怎么不讲讲上城院子的品质有多好？中式园林怎么不提？会所多高级怎么不讲？
那小宝就来说说这个产品~
02
“骗术”2：泰禾退出，项目被爆缩水涉嫌虚假宣传？
今年3月31日，泰禾集团发布公告，宣布终止与信达的合作，退出上海院子、上城院子的开发。这2个项目预计让泰禾亏损了约3亿多元。
公告部分截图
泰禾退出之后，信达全盘接收泰禾股份，几个“院子”都变成了信达的独资项目。
泰禾在上海的“丰功伟绩”想必大家都听过，从神坛跌落后开启了“册烂污，喇叭腔”之路~
此前，长兴岛的泰禾大城小院被爆停工烂尾，工地工人鲜少，合院内污水淤积，建筑垃圾遍地。1800多户业主哭诉无门；奉贤的泰禾海上院子也曾被爆拖欠员工工资，暂停网签。
泰禾大城小院曾被爆停工（实景图）
更无底线的是，据不完全统计，大城小院在未取得预售证情况下违规收取高额意向金总计达4亿之多，并违规挪走，剩下的只有花费大半辈子积蓄的小业主们的无奈维权。
泰禾大城小院业主维权
泰禾的资金链出问题也不是一天两天了，不仅是影响到上海项目，还波及了全国。
回到上城院子，泰禾在退出前参与了上城院子的大部分开发！在资金短缺的情况下造的楼...
希望是小宝想多了，不发生大家所想的那种情况是最好的！
上城院子目标是成为北上海的扛鼎之作。但有网友爆料，项目2019年入市时，承诺的高端社区却在购房一年后沙盘肆意改动！
上城院子沙盘对比图（来源于微信群）
社区亭子简化了，会所也要对外了，景观池被填掉了，且整个小区的园林绿化与之前承诺的质量相差巨大，存在虚假宣传！
项目第一批次房源将在6月底交付，正好前几天端午节假期里小编也跑了趟案场，给大家看看目前工地的现状
上城院子工地实景图
恕我直言，泰禾退出后，没什么开发新中式项目经验的信达接下这跟“地王接力棒”有点勉强。
这感觉就像最近的一则消息，《欢乐颂3》要开拍了，主角5美蒋欣、王子文、杨紫、刘涛、乔欣通通换人了，那欢乐颂3还和原来的欢乐颂有啥关系吗？
信达此前在上海也并未有新中式别墅社区的开发经验。
要是我，我肯定不买账！
03
“骗术”3：强行高端，却显尴尬
靠产品的“高端定位”，来支持“高售价”，从而解决土地“高溢价”带来的压力，这一贯是地产商们的思路。
上城院子也是没有例外。
原本信达同泰禾合作正是为了借用其“院子系”知名IP想化腐朽为神奇。可如今没了泰禾，多少有点食不对味。
到了项目以后，最先看到的是大门，上书“上城院子”四个大字，整体是中式风格。
项目实景图
不知道多少人和我一样，都以为这是个别墅项目。不过看下来，感觉院子却是个“噱头”。
整个小区分为14层小高层以及联排洋房两种产品（高层在北，洋房在南），其中高层房源有818套，占了大头！本末倒置！
此次加推的514套高层公寓，其中建面约101㎡的三房户型占大部分！从这个配比看，kfs想控制总价，利于销售。恰钱的嘴脸一览无余！
而且在这样一个高层占大部分的社区打造新中式园林景观本来就有点违和了，就像在本帮菜馆硬点汉堡炸鸡一样~ Duck不必！
项目沙盘实景图
作为主力户型，建面约101㎡三房在设计上比较“浪费”：主卧的分割墙，让房间显得非常狭小；次卧的突出部分不方便使用，也是一种变相的浪费。
户型参考图
另外中式项目物业费偏高，要5元/㎡·月，变向提高居住成本。
这样的社区条件强行走高端，实在是一厢情愿！
04
“骗术”4：坐拥2条轨交，这话也好意思说？
最后稍微聊下周边配套吧，毕竟和项目本身比起来，周边配套上的瑕疵已经可以忽略不计了。
对外环外楼盘来讲，有没有轨道交通无疑是一个重要的卖点。
上城院子对外的配套宣传一直都说自己坐拥双轨交。小宝打开地图仔细测算了一下距离。
项目位置图
上城院子位置恰好处于1号线和7号线的中间，但彼此都有接近4km的距离（还是直线距离，车程绝对不止），没车都是白搭~
小区门口有宝山32路公交车，可以到达1号线站点，就是发车间距比较长。如果下雨天在雨中站个几十分钟才等来公交，这个画面各位可以自行脑补。
即使选择自驾，情况也不乐观：项目旁边的沪太公路，是集装卡车的重灾区，堵车是常有的事！
沪太路实景图
其实顾村近两年的发展还是不错的，龙湖天街的开业、世外学校的规划，但似乎上城院子总是“借不到光”。
项目距离最近的大型商场——龙湖北城天街，要3.8公里。
龙湖北城天街实景图
楼盘南向是宝安公路，北向还空着很多土地，东向是企业工厂，西向是宝顾佳苑动迁小区。
最后，小宝想说，作为项目开发商，一边是负债压力过大，一边是高价售卖，这样做不是把潜在的风险，推到购房者身上了吗？
尽管泰禾亏损退出，信达一家，但从开发经验、产品力和后期社区服务来看，大家对信达又有多少信心呢？
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