公寓、老破小与回迁房，成都购房中需要重视的几类房

这两年成都楼市变化很大，不仅仅是新旧市场节奏的转换，更是监管政策的趋严趋细，“房住不炒“成为主旋律后，购房用于自住将被放在首位。

当然，对于大多数的工薪家庭而言，购房除了满足自住，也希望能够保值增值，毕竟对于资产多为房产的国人来说，没人希望自己资产贬值吧。

但是在成都房价分化的背景下，哪些类型的房源不能碰，今天老生常谈，还是要重点提示一下。

一、公寓

这里的公寓不是指采光市场不够的住宅公寓，而是40年产权的商业公寓。早些年，可能LOFT遍地、价格低的公寓还有一定价值，毕竟可得面积大、地段好、总价低都是无法取代的优势。

可如今单价不低、又是以SOHO类型为主，缺乏赠送，性价比优势不能体现之后，就全是劣势所在了。前段时间，朋友圈爆火的武侯新城某低价公寓，据说当天就去化绝大多数，买到房源的人还一个劲地炫耀自己捡了多大的便宜。

可建树在这里只是想说，尽管武侯新城这个公寓价格方面确实具有一定诱惑力，但武侯新城的低密度、低入住率，要想短期兑现出租价值，都会非常困难，更不用说长远的保值增值了。

算一笔简单的账，不做民宿（公寓最大优势）的前提下，40平公寓非核心地段的价格大约在1-1.5W左右，以1.25计算，一套40平公寓需要投入50万元，出租价格一般在2000元，以2000元计算，按照一年1个月空置期计算，一年4.4的收益率，乍一看感觉还不错。

但这完全都是理想状态下，实际情况是总价低的公寓（目前高新及三环内公寓基本在1.8+左右）一般出租难度大，空置期也相对较高，如果想要缩短空置期，那么价格一定会打折，这样看来，收益率也会降低，以一二线长租公寓数据作为参考比较合适：大约在2%左右，这个收益率来看确实不是什么明智的决定。

二、三环外老破小/老旧大

三环内的老破小/老旧大我们先搁置争议，建树的建议是如果对于预算有限的刚需人群来说，选择三环内老破小/老旧大未尝不是一个明智决定，理解市区核心地段资源和其他区域的比较优势就能理解了：要知道二圈层教育资源最好的双流，也比不上五城区教育禀赋较次的成华区。除此之外，商圈、交通、医疗等公共资源也是无法比拟的

但三环外尤其是二圈层的老破小/老旧大我就不推荐了，尽管大多都属于中优区域，但中优的力度还是有明显差异性的，对于例如双流东升、温江老城区、郫县老城区等区域的老旧房源，我建议购房者一定谨慎。因为这些二圈层区县都在密集打造新区，老城区的房源在未来不管是升值、流动性都会受到极大的限制。新区会将老城区想要置换的购房人群吸引过去，后来者的接盘侠又是谁，可以自己想想。

三、回迁房

在三环周边，由于城市进程的原因，遗留了很多回迁房，这些楼盘从房龄上来看并不算大，但其价值并不一定和年限有勾稽关系。例如成都西门三环铁路周围的老旧房源，普遍房龄不算太大，但因为居住环境、相关配套以及整体品质受到影响，保值升值的空间并不大，再加上棚改转旧改的国家政策，赌博回迁房拆迁，那实在是遥遥无期，购买这类房源，很有可能会烂在手里。

对于普通购房者而言，买对一套房不说少奋斗20年，少奋斗10年是有可能的，在房价维持高价水平的当下， 谨慎购房成为每一个购房者必做的功课。

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