北京楼市：燕郊这些位置别碰，价格不涨无人接盘

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　　提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出售？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000作为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

　　回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

　　提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？

　　回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一旦成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。

　　回答：1. 王四营和房山标的出掉，这两个盘没有上升预期，尽早置换掉是正确选择。今年就是一个换房的好时机 2. 奥森看下 澳林春天、万科星源、上元君庭。 朝青看下润枫水尚、珠江罗马嘉园、华纺易城。望京看下 橄榄城、宝星国际

　　提问：你好，最近在看房。总价1000上下，考虑望京，亚运村小营，亚运村一带，对房子的需求1）最好至少三居2）小区环境和房子质量好点3）没有学区需求他4）有一定升值潜力。我看上慧谷阳光130平1100多万一套高层，家人对亚运花园170平800多万一套低层特别心动，觉得单价低。请问1）如果从这俩里面选，哪个更推荐；2）望京地区哪些小区值得考虑。谢谢！

　　回答：你好，考虑自住可以买亚运花园，但是办公多，属于标准的老破大，加上学区非常一般，目前看升值潜力很一般。 慧谷阳光还不错，也可以关注融科橄榄城

　　提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

　　回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里

　　提问：公职，妻自由职业，二孩，大的四岁，单位公寓能解决学区。家庭收入50w，存款500w，能公积金120w，贷款记录算二套，偏向投资防通胀，但未来可能自住。 主要目标二手房。现在单位靠丰台，未来五年后单位在新街口，之前看了三环新城，丰体时代，富嘉景园，可以接受中低层无电梯，纠结有三，一是丰台站附近还是东城三四环间，二是三居有点压力，是否考虑先二居（妻坚持三居，二娃）后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。 谢小房！

　　回答：东三至东四推荐看 石佛营和朝青片区，例如 晨光家园、朝阳无限 淘个三居没问题 全款抵押能看的标的更大，500首付，1000+的标的没问题，考虑到你的流水情况，如果不想太大压力直接用二贷，看800左右标的。

　　提问：房姐好，青云北区塔楼4层西南向的小两居，南边对的是塔楼的夹缝，9.3一平值得入手吗？ 自住，娃9月上学，估计未来9年都在周围活动了。 纠结之处在于学籍已经解决了知春里小学，买中关村的房子觉得亏，学区溢价严重。 目前首付250，最多能到300，sfsd，月供能承受1.7-2万。是买在学校周围，还是买在别处，然后租房呢？

　　回答：肯定是溢价的，能接受租房建议租房住，然后投资一套标的，未来看情况置换会更合适，因为你的首付并不多，砸进一套溢价盘，未来置换压力大

　　提问：请教㈠①在海淀甘家口大厦西边增光路有90年电梯房60平2居，距马上通16号地铁甘家口站约600米，交通购物方便，学区是12年一贯制北京小学。老小区，有物业和门卫，停车位紧张，没景观。②在昌平回龙观东紫金新干线2015年93平2居，学区是12年一贯制人大附，小区配套有幼儿园，养老院，物业好，景观好，小区旁边就是霍营公园，距13号线拆分回龙观东大约500米。 现需要卖掉一套房，您认为应该保留哪个以后更有价值，是老小区还是次新。 另外，再添加300w.买三居目前不自住，打算长期持有，您认为未来北京哪片区域更好。㈡300w在北京买还是在上海周边花桥地铁站附近好。未来北京和上海周边比较，哪更适合投资。

　　回答：卖掉老小区，保留次新。 上海花桥类似北京燕郊 ，价值在于人口外溢需求，目前作为投资不合适。 建议在主场北京买，推荐看 常营、酒仙桥、望京板块

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