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又两座城房价从2.4万降回8500,有人欲哭无泪

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泡沫,本是一个理化词语,但常常引申到经济领域,当大量投机资本聚集,就会让资产价格迅速拔高,使商品房的价格严重脱离价值而形成泡沫,当相关资金和预期出现变化后,资产价格就会快速下降,从经济学角度而言,泡沫破裂具有必然性。

楼市泡沫和证券泡沫,是近现代经济泡沫最主要的两种表现形式,其中以楼市泡沫对经济的影响最大,因为它还关系到金融系统安全。主要体现在:在房价上涨的过程中,购房者感觉有利可图,会加大杠杆买入,在大量的需求刺激下,房价又迎来新一轮上涨,如此往复,最典型的就是20世纪80年代末日本楼市泡沫崩盘,大量房产市值千万的中产,在一夜之间灰灰湮灭。


后来一些专家学者,在分析日本楼市泡沫从产生到破裂过程中发现,从时间来看,都不会是一瞬间的事,它需要一定时间的积累,至于多长时间,没人能够提前看清,但有一个现象是比较明显的,那就是房价与收入严重背离,日本当时的刚需其实是最痛苦的,虽然社会的财富在飞速上涨,但对他们而言只能“望房兴叹”,即便有钱买房,还得排队摇号。其实,正是由于此,刚需接不起盘,而只有资本支撑的市场显然经不起风吹草动,泡沫破裂只需要一个偶然的事件


今年以来,由于受到特殊事件的影响,当时全国的售楼处都关闭了,受到影响的房产商们,不得不另寻途径,像网上直播卖房,一些房企更为直接,开始降价促销卖房,一时间业内氛围“异常悲观”,但没过多久,大家又可以开门接客了,在积累需求的释放下,不少热点城市的新房卖得不错,元气开始恢复的开发商又有些“飘”了,有房企目前销售额不足100亿,宣称计划5年内增加到1400亿。

但另一组数据则无情地给过于乐观的房企们上了一堂课。根据阿里法拍数据显示,2017年的法拍房不过0.9万套,到2020年6月增加到116万套,到2020年10月份,又增加了13万套至129万套,3年不到时间增加超130倍,说明不少人或者企业并没有从特殊事件影响中走出来,需要将房产变现。


同时,据贝壳研究院发布的数据显示,2020年房价下跌的十大城市中,济南、青岛、郑州、北京等大城市纷纷上榜,而廊坊更是以8.4%名列前茅,如果在2020年初花100万在这里买一套房的话,年底就已经亏损了8.4万,这还不算资金成本。在买涨不买跌的心理作用下,卖房哪有那么容易?

所以,楼市中另外一面就出现了,即便一些开发商使出浑身解数,包括大力打折也找不到购房者。曾经在楼市新闻中占据重要版面的“北三县”就是如此,燕郊从2017年4月的3.8万降到目前的1.8万,如果燕郊是三县“老大”的话,那么,论房价下降幅度,大厂和香河也不甘示弱。


统计数据显示,大厂房价从高点3.5万降到现在的1.4万,香河从2.4万降到0.85万,前后不过3年多时间。实际上,在2015年,大厂和香河的住房均价也仅6000元出头,短时间快速上涨,势必产生巨大泡沫。在财富效应下,在此期间,整个环京地区都坐上了“楼市电梯”,然而,当限购、限贷、限售政策出台以后,楼市泡沫随即破裂,没有谁能例外。

据一位曾在香河做房产中介的人员讲,他代理的一个楼盘在2015年8月时售价不过5800元/平米,到2016年9月销售均价就达到了2.1万/平米,到2017年3月份,再涨3500元,均价达到了2.45万。此时开盘人气都比较旺,来买房的人都是一车一车的,人头攒动,需要保安维持秩序,项目连宣传费都省了。


其实,那个时候没人会想到这是“纸面财富”。在北京上班的张先生,也是跟随看房车来买房的,据他说,他本来有一套自住房,手上有些余钱,但又不足以在京再买房,身边有朋友在这里买房赚大了,谁还有心思老老实实上班,自己也坐不住了,在高点入手了一套73平米的房子。老实讲,进入现场后,大家都眉飞色舞,都在诉说着各种利好消息,没人觉得房价高,2万多单价的房子,他们甚至看到了4万、5万。听到最多的一句话“你永远会觉得今天比明天更便宜”。


按照张先生的话说,在房价上涨过程中,一点点消息,都能被解读为利好,无论是纸上的,还是嘴上的,抑或是猜测的,全都能被解读为“副中心”、“协同发展”等利好因素,让人血脉膨胀。他算了一笔账,他花179万买的这套房子,现在挂牌价不到70万,而且没人问,起码损失了110万,以他30万的年收入算,相当于从买房至今都白上班了。他说,有时候想想,真是欲哭无泪,早知如此,何必当初。

当这两地楼市泡沫破裂以后,不少人还有一个执念:怎么跌下去,就怎么涨上来。实际上,自炒房客退出市场以后,当地的刚需一直很稳定,有需求就买,没需求就不买,意味着需求端不会有明显变化,但供应端却很充足,据统计信息显示,近4年,大厂和香河土地出让分别为37宗和120宗,很显然,炒房客留下的房子还没接盘消化掉,而新增的房源供应却源源不断。


毫无疑问,在这场楼市泡沫游戏中,房产商赚钱了,资本方和先前的炒房客也赚了,损失最大的就是那些跟风的房产投资者,他们可能拿出了多年的积蓄,也可能是透支未来多年的收入。虽然香河和大厂的房产折价这么多,但没了人气,要想转手还要看运气。

笔者编后说一句,虽然这两地楼市泡沫破裂只是局部案例,但教训极为深刻,随着楼市进入分化时代,如果我们还不以为然,难保类似情况不会再发生。

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