又两座城房价从2.4万降回8500，有人欲哭无泪

泡沫，本是一个理化词语，但常常引申到经济领域，当大量投机资本聚集，就会让资产价格迅速拔高，使商品房的价格严重脱离价值而形成泡沫，当相关资金和预期出现变化后，资产价格就会快速下降，从经济学角度而言，泡沫破裂具有必然性。

楼市泡沫和证券泡沫，是近现代经济泡沫最主要的两种表现形式，其中以楼市泡沫对经济的影响最大，因为它还关系到金融系统安全。主要体现在：在房价上涨的过程中，购房者感觉有利可图，会加大杠杆买入，在大量的需求刺激下，房价又迎来新一轮上涨，如此往复，最典型的就是20世纪80年代末日本楼市泡沫崩盘，大量房产市值千万的中产，在一夜之间灰灰湮灭。

后来一些专家学者，在分析日本楼市泡沫从产生到破裂过程中发现，从时间来看，都不会是一瞬间的事，它需要一定时间的积累，至于多长时间，没人能够提前看清，但有一个现象是比较明显的，那就是房价与收入严重背离，日本当时的刚需其实是最痛苦的，虽然社会的财富在飞速上涨，但对他们而言只能“望房兴叹”，即便有钱买房，还得排队摇号。其实，正是由于此，刚需接不起盘，而只有资本支撑的市场显然经不起风吹草动，泡沫破裂只需要一个偶然的事件。

今年以来，由于受到特殊事件的影响，当时全国的售楼处都关闭了，受到影响的房产商们，不得不另寻途径，像网上直播卖房，一些房企更为直接，开始降价促销卖房，一时间业内氛围“异常悲观”，但没过多久，大家又可以开门接客了，在积累需求的释放下，不少热点城市的新房卖得不错，元气开始恢复的开发商又有些“飘”了，有房企目前销售额不足100亿，宣称计划5年内增加到1400亿。

但另一组数据则无情地给过于乐观的房企们上了一堂课。根据阿里法拍数据显示，2017年的法拍房不过0.9万套，到2020年6月增加到116万套，到2020年10月份，又增加了13万套至129万套，3年不到时间增加超130倍，说明不少人或者企业并没有从特殊事件影响中走出来，需要将房产变现。

同时，据贝壳研究院发布的数据显示，2020年房价下跌的十大城市中，济南、青岛、郑州、北京等大城市纷纷上榜，而廊坊更是以8.4%名列前茅，如果在2020年初花100万在这里买一套房的话，年底就已经亏损了8.4万，这还不算资金成本。在买涨不买跌的心理作用下，卖房哪有那么容易？

所以，楼市中另外一面就出现了，即便一些开发商使出浑身解数，包括大力打折也找不到购房者。曾经在楼市新闻中占据重要版面的“北三县”就是如此，燕郊从2017年4月的3.8万降到目前的1.8万，如果燕郊是三县“老大”的话，那么，论房价下降幅度，大厂和香河也不甘示弱。

统计数据显示，大厂房价从高点3.5万降到现在的1.4万，香河从2.4万降到0.85万，前后不过3年多时间。实际上，在2015年，大厂和香河的住房均价也仅6000元出头，短时间快速上涨，势必产生巨大泡沫。在财富效应下，在此期间，整个环京地区都坐上了“楼市电梯”，然而，当限购、限贷、限售政策出台以后，楼市泡沫随即破裂，没有谁能例外。

据一位曾在香河做房产中介的人员讲，他代理的一个楼盘在2015年8月时售价不过5800元/平米，到2016年9月销售均价就达到了2.1万/平米，到2017年3月份，再涨3500元，均价达到了2.45万。此时开盘人气都比较旺，来买房的人都是一车一车的，人头攒动，需要保安维持秩序，项目连宣传费都省了。

其实，那个时候没人会想到这是“纸面财富”。在北京上班的张先生，也是跟随看房车来买房的，据他说，他本来有一套自住房，手上有些余钱，但又不足以在京再买房，身边有朋友在这里买房赚大了，谁还有心思老老实实上班，自己也坐不住了，在高点入手了一套73平米的房子。老实讲，进入现场后，大家都眉飞色舞，都在诉说着各种利好消息，没人觉得房价高，2万多单价的房子，他们甚至看到了4万、5万。听到最多的一句话“你永远会觉得今天比明天更便宜”。

按照张先生的话说，在房价上涨过程中，一点点消息，都能被解读为利好，无论是纸上的，还是嘴上的，抑或是猜测的，全都能被解读为“副中心”、“协同发展”等利好因素，让人血脉膨胀。他算了一笔账，他花179万买的这套房子，现在挂牌价不到70万，而且没人问，起码损失了110万，以他30万的年收入算，相当于从买房至今都白上班了。他说，有时候想想，真是欲哭无泪，早知如此，何必当初。

当这两地楼市泡沫破裂以后，不少人还有一个执念：怎么跌下去，就怎么涨上来。实际上，自炒房客退出市场以后，当地的刚需一直很稳定，有需求就买，没需求就不买，意味着需求端不会有明显变化，但供应端却很充足，据统计信息显示，近4年，大厂和香河土地出让分别为37宗和120宗，很显然，炒房客留下的房子还没接盘消化掉，而新增的房源供应却源源不断。

毫无疑问，在这场楼市泡沫游戏中，房产商赚钱了，资本方和先前的炒房客也赚了，损失最大的就是那些跟风的房产投资者，他们可能拿出了多年的积蓄，也可能是透支未来多年的收入。虽然香河和大厂的房产折价这么多，但没了人气，要想转手还要看运气。

笔者编后说一句，虽然这两地楼市泡沫破裂只是局部案例，但教训极为深刻，随着楼市进入分化时代，如果我们还不以为然，难保类似情况不会再发生。