土地财政，开始动刀了！

　　作者｜地产十一郎

　　来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　这是一个雷厉风行的时代

　　这周，一则关于土地出让金的消息成为中国楼市的当红炸子鸡。

　　这个通知的名字很长，我数了数，一共58个字，但是能让你关心的其实只有一句话：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

　　具体的时间表是：

　　自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

　　自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

　　为何一则财政部的消息成为了楼市的热点？

　　因为土地出让金太重要了！

　　首先，是它的基数大。2020年中国的土地出让收入高达8.4万亿元。8.4万亿是个什么概念？在过去的2020年，整个中央政府的财政收入是8.3万亿。

　　其次，土地出让金是各地方政府财政收入的最主要来源。2020年，土地出让金占到地方政府财政总收入的84%；在过去20年，平均也达到了55%。

　　第三，土地是房地产市场的「面粉」，买面粉的钱谁收，虽然在金额上于房企而言没有影响，但在流程和程序上影响巨大。

　　土地出让金制度，是中国房地产行业繁荣20多年的一个政策基石。

　　「基石」动一动，「大厦」就倾斜了。

　　这就像一颗小石头被扔到小溪里，石头的重量虽不大，但依然可以泛起层层涟漪。

　　那这次关于土地出让金的变动到底是什么呢？

其实也就一句话：收钱的部门变了。

　　从原来的自然资源部收钱，从2022年开始，要由全国税务局来收了。

　　之前，每个地方的国有土地是由地方政府来拍卖，地方政府来收钱，收来的钱由地方政府来支出，这就形成地方政府资金的一个闭环。

　　而2022年开始，各地方的土地出让金要由全国税局来代收，而这个“全国税局”是一个从中央到地方的「 垂直部门 」 。

　　这意味着什么呢？

　　这就意味着，地方政府今后关于土地的每一笔拍卖、支出、使用，中央都将看到，一目了然。

　　这就相当于中央政府给这笔巨大的土地出让金安了一个「 摄像头 」 ，监视着地方政府对于土地出让金的收入和支出的一举一动。

　　那么，这样的一个变化会为地方政府、楼市带来哪些深远影响呢？

　　首先，过度依赖土地财政的地方政府日子不好过了。

　　由于土地出让金归地方支配，这就为地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。

　　
令世界瞩目的中国城镇化速度，其核心驱动力，就是由此而来。

　　但是，地方政府靠“卖地”就已经把日子过的很舒服了，还有什么动力去做创新性的事情呢？

　　过度依赖土地财政，是几乎所有地方政府的特点。

　　财政部公布的数据：2021年1到4月，累计全国政府性基金预算收入24277亿元，同比增长36.6%。其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。

　　也就是说，2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元，因为这个钱全部留在了地方，占地方一般公共预算收入的比例是52%。

　　地方财政每100块收入里面，有52块钱是卖地的收入。

　　地方政府过度依赖土地财政，对楼市政策的调控消极执行，这是很多地方的楼市“越调越涨”的根源所在。

　　「 卖 地成瘾 」 的地方政府，尤其是二三四线城市，其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。 地方债务的无序扩张，各类城投公司的底层资产，都是土地。

　　现在，把土地出让金的收钱主体从地方政府改为税务局，由中央统一管理，这就让整个附着在土地上的逻辑都变了。

　　之前，是地方财政依赖，所以供给越少，地价越高。没钱了拍几块，大多问题就能迎刃而解。

　　现在，则是流水落花本无情，一路漂泊向前行，甚至在手里空转的机会都没有了。

　　大家都成了流水线上的打工人，打好自己的那一份工就好了。

　　这样的变化对于楼市又会带来哪些影响呢？

　　近两年，国家对于房地产市场的改革可谓彻底的不要不要的。不是小打小闹，而是彻头彻尾。

　　三道红线直接卡死的是房地产融资。

　　有多少昨日还风光无限的地产头部企业，忽然之间就危机重重，陷入违约的沼泽之中。

　　甚至有人因为200亿的到期债，就到了卖地卖资产求生的地步。

　　这在几年前是完全不可想象的。高杠杆加持下的规模狂飙好像还在眼前，一瞬间就被死死卡住了脖子。

　　接着是一年三次的集中供地，把供需平衡一下，再把地价、售价卡一下，直接把开发商变成了制造商。

　　都给我老老实实的盖房子，想出幺蛾子，没门！

　　如果说这些都是表象，那么真正的王炸才刚刚登场。

土地财政。

　　在中国，有一个连卖菜阿姨都知道的道理：房价过高，是因为地价太贵。

　　是啊，当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候，地价是不可能不高的。

　　现在好了，土地财政这个王炸登场了，那些积重难返的过往，三下五除二的就给解决了：什么不合规的旧改、城改项目，什么城投公司的土地质押、土地款返还等等操作，都得给我规规矩矩的办事！

　　从三道红线到集中供地，再到土地财政的划转，十一郎从中看出国家领导人对于改变房地产“绑架”中国经济现状之决心。

　　真是个雷厉风行的时代。

　　还有一个特别值得注意的是，土地出让金划转的实施，也预示着房地产税即将出台。

　　很多人可能会问，这两件事有什么必然联系吗？

　　其实，这跟我国房地产行业的发展阶段有关系。

　　大家都知道，从总量上讲，我国的房子已经盖的差不多了，人均保有量已经超过发达国家。进入存量房时代，政府如何维持城市运转？房地产税就成为接棒土地财政的接盘侠。因为只有这样，城市发展的资金才能够保证。

　　但这里又出现一个问题，就是如何保证房地产税的征收顺利。

　　北上广深一线城市的征收大概率不会出现问题，毕竟小区的体量大，人群的收入高，但对于一些小县城，商品房没多少，人们收入少，政府如何保证能够征收的上来？

　　怎么办？

　　这就要通过转移支付的方式，由中央统一收税，然后补贴一些城市，这样保证所有城市都能运转下去。

　　于是，土地财政划转全国税务局就成了一步高招。

　　既解决了地方政府闭环小金库不受监管的漏洞，也为下一步的房地产税征收奠定了基础。

　　在土地财政末期与房产税即将出台期这个阶段，把国有土地出让的收入先归入到税务系统，这个顶层设计，我给满分。

　　这样一来，土地对于地方政府来说，已经是彻底的去金融化。

　　土地的经济属性一旦开始增强，就会促使地方政府能更主动的调整供给总量。这就打破了「 供地越少，地价越高 」 的魔咒。

　　在房产税的实施之下，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现。

　　这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长，形成了截然的反差。

　　而地方的积极性，也必将从卖地转向增量税收。

　　好了，今天先表到这。这么捋一下，十一郎发现，一切都是最好的安排。土地财政的大刀刚刚落下，效果究竟如何，我们一起拭目以待。

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