独家丨泰禾风波与自救：“北京65套房产租赁合同”曝出中建投信托踩雷内情

　　48亿借款纠纷案败诉、渤海信托查封泰禾总部、地方政府介入债务重组事宜……

　　泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）深陷“债务”困局。

　　5月24日，泰禾集团再度公告称，公司旗下债券“H6泰禾02”及“H6泰禾03”无法按期完成本息兑付，两笔债券共计应支付本息超16亿元，即泰禾集团累计违约债务再添超过16亿元的债券债务，累计违约债务达431亿元。

　　这也意味着，泰禾集团的债务还在不断“加码”。

　　“负债累累”下，泰禾集团的现金流也已近乎枯竭。

　　根据公司2021年一季报，其有息负债已高达近950亿元，但其经营活动现金流入仅7.76亿元，期末非受限制现金仅11.67亿元，与有息负债相比简直“杯水车薪”。

　　近日，21世纪经济报道记者独家获悉，泰禾集团两年前高价总租福悦居（北京）物业管理有限公司（以下简称“福悦居”）在北京的65套房产，低价对外出租，收支关系不免让人匪夷所思。

　　放在其“回笼流动性”的大背景下，此举似乎又在情理之中。

　　8.98亿租房“疑云”

　　21世纪经济报道记者独家获得的书面材料显示，2018年7月1日，泰禾集团与福悦居在北京市朝阳区正式签署了《房租总租合同》（以下简称“合同”）。

　　根据合同，泰禾集团总租了福悦居位于北京的65套房产，租赁期限为20年，无免租期，标的物业用途为对外出租（转租）。

　　总租租金方面，泰禾集团在每个总租租金支付日（即每个标的物业运营收入计算日前的第1个工作日）向福悦居支付当期应付的总租租金，总租租金包含泰禾集团受让的过渡期内的房租租赁收益权而支付的对价。

　　从合同附件中《租金支付计划表》来看，除第一年2018年和最后一年2038年分别是1次和3次总租租金支付日外，2019年至2037年18年间，每年均有4个总租租金支付日，均在1月、4月、7月和10月四个月月末几日。

　　经21世纪经济报道记者计算，若合同如期履行，则20年里泰禾集团需向福悦居支付总额高达8.98亿元的总租金。截至目前，若按照合同如期支付租金，则泰禾集团已向福悦居支付11次租金，共计8401.41万元。

　　而以8.98亿元的总租金来算，平均一套房产每月租金就能达到近5.76万元。

　　与该数据形成鲜明对比的是，21世纪经济报道记者了解到，当前泰禾集团已出租的房产中，其租金远远低于5.76万元/月，其一套不足百平的房产，月租金甚至不到一万，且65套房产中，百平以内的房产数量近半数。

　　也就是说，泰禾集团的这笔“生意”，是稳亏不赚的。

　　值得一提的是，合同明确表示，租赁期限内，泰禾集团同意福悦居有权转让标的物业并放弃对标的物业的优先购买权。

　　基于本约定，双方的总租合同在履行两年多后，于近期出现了“变数”。

　　有知情人士向记者透露，福悦居方面计划售卖合同中的标的物业，现已在市场上挂牌售卖。泰禾集团在最近的一个多月以来，也正与相关租户进行协商。

　　不过，事情进行得似乎并不顺利。

　　“福悦居挂牌价太高了，且近期也不是二手房交易旺季，只能慢慢卖掉。“该名知情人士补充说。

　　据另一位接近福悦居的人士表示，目前福悦居挂牌的在北京首城国际的几套房子，售卖价格比市场价格要高出5%-10%。

　　中建投信托双重身份

　　在这场充满疑惑的交易中，作为稳赚不赔的出租方——福悦居，其背后的唯一大股东则与泰禾集团“关系匪浅”。

　　记者查阅启信宝发现，福悦居为中建投信托全资子公司。

　　也就是说，中建投信托可等同于本次总租65套房产交易的“出租方”。

　　更耐人寻味的是，中建投信托控股福悦居也恰发生在2018年下半年，与泰禾集团与福悦居签署了《房租总租合同》的2018年7月1日极为相近。

　　根据工商资料，福悦居在2018年8月20日正式完成工商表更，由控股股东由慕盛（北京）公寓管理有限公司转让给中建投信托。如果按照工商变更进度，双方签署工商转让协议的时间则要提前，甚至在7月1日之前。

　　慕盛（北京）公寓管理有限公司，是泰禾集团100%间接控股的平台。

　　这也意味着，中建投信托这笔“稳赚不赔”生意，更像是泰禾集团向中建投信托“有意”让渡巨额利益的一揽子手法中的一环。

　　彼时正处于泰禾集团2019年曝出债务危机的前夜，当时市场上对于泰禾集团尚未嗅到危机的味道，但是据接近泰禾人士透露，彼时泰禾集团内部已经开始通过寻找融资、回笼流动性等各种手段。

　　在这一背景下，为何泰禾集团会向中建投信托转嫁利益？

　　根据21世纪经济报道记者查询，中建投信托的另一个身份，则是泰禾集团的“债主”。

　　这一事项浮出水面发生在2020年，包括中建投信托、华融资产、中原信托、长安国际信托纷纷因金融借款合同纠纷起诉泰禾。

　　据悉，泰禾集团的债务中，涉及金融机构包括银行、信托、基金、资管等。其中，信托公司贷款年内到期所涉金额占比将近一半，为46.64%。

　　从“稳赚不赔”的二房东，到以“债权人”身份露出于媒体，只有短短两年时间。

　　目前，尚无更多的信息证实，福悦居项目是否与中建投信托最终决定向泰禾集团提供融资有关；不过仅从事件走势来看，市场上或许不存在“白捡”的好生意。

　　信托踩雷样本

　　按照业内人士分析，该事件的演变存在两种可能，一种是福悦居项目，是泰禾向中建投信托融资一揽子合作的其中之一；福悦居项目的“稳赚不赔”的诱惑，促成了中建投信托最终投资踩雷。

　　按照本报记者获得的资料，按照泰禾集团与福悦居签署的《租金支付计划表》，双方执行了一个远超过市场价的租金协议，对于这种离谱的合作，根据上述人士的说法，一种可能，则是中建投信托或提前知悉了泰禾集团相应风险，从而在泰禾集团风险全面爆发之前，强烈要求泰禾集团进行了一系列资源的让渡。

　　泰禾集团的风险仍在演变，中建投信托只是其中的一个切面。

　　自2019年年底开始，作为主要“债主”之一的诸多信托公司，开始诉讼式“讨债”。

　　2019年年底，中诚信托和西藏信托均因借款合同逾期产生诉讼，后中诚信托完成偿付，西藏信托也达成执行和解。

　　到了2020年，在泰禾集团面临巨大债务压力却又无法引入外部资金支援的情况下，借款纠纷诉讼案愈演愈烈。仅2020年年报中披露的重大诉讼、仲裁事项，金融借款纠纷诉讼案便有8起。

　　其中就包括近日已判决落地的四川信托巨额借款纠纷案。根据上海金融法院出具的《民事判决书》，泰禾集团于本判决生效之日起十日内向四川信托偿还本金人民币39.95亿元，并支付截至2020年1月19日的利息、罚息、复利等共计人民币2.61亿元，支付自2020年1月20日起至实际清偿之日止的违约金。

　　也就是说，泰禾集团起码需偿还四川信托42亿元以上钱款。

　　目前四川信托自身亦风险缠身。

　　就近期而言，一个月前的5月9日，泰禾集团收到了一封来自渤海信托的公告：拟查封泰禾集团北京公馆，也是其在北京的实际办公总部。

　　公告张贴在泰禾集团北京公馆的电梯里，赫然醒目。

　　5月27日，福建日报刊登了一则资产处置公告：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司拟对石狮泰禾广场投资有限公司项目债权进行处置。

　　截至2021年4月30日，该项目债权总额为10.58亿元,其中重组债务余额8.4亿元。

　　5月7日，漳州市龙海区人民政府办公室成立工作组，负责对泰禾集团子公司的资产负债进行梳理和甄别，依法按顺序、按比例清偿债务，同时与意向收购方沟通协调，探讨股权重组方案和复工建设方案。

　　这是首个地方政府开始介入泰禾集团重组事宜。

　　5月8日，泰禾集团发布声明称，漳州市龙海区相关政府部门成立清算组的本质目的，是在政府部门的参与下推进白塘湾项目的股权重组方案及复工复产，而非启动破产程序。这与泰禾集团当前工作的重中之重“复工复产保品质交付”有着一致的出发点，均是为了尽快将房屋交付予广大业主并维护各债权人的合法权益。

　　泰禾集团还称，白塘湾项目为泰禾集团等三方合作项目，目前虽然因为种种原因处于停工状态，但并不存在资不抵债的问题。该项目未销售货值超过200亿元，足以覆盖当前项目债务。

　　泰禾集团表示，公司希望通过现房销售等措施带动资金回流，推动项目正常运转，但由于项目股权合作问题及内部决策分歧的原因导致项目陷入运营僵局，无法实现正常运转。

　　公司投资者们对债务重组事宜也颇为关注，其中有不少投资者在深交所互动平台发出提问。

　　泰禾集团回应称，公司正在全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。并表示将继续与聘请的专业机构一起，组织、协调债权人沟通意见和诉求，综合各方意见形成全面债务重组解决方案，最大程度保证债权人及公司各方利益。公司将根据相关工作的进展情况按规定履行信息披露义务。

　　回归至泰禾集团高价总租福悦居在北京的65套物业“迷惑事件”中，福悦居于近期决定终止合同并将标的物业转卖出去，是否考虑到泰禾集团未来十几年可能无力按时交付总租租金，21世纪经济报道记者将持续调查关注。

　　（作者：实习记者,陈芳,本报记者,满乐 编辑：李新江）