我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：楼姐你好，大家一直都说在广州买房，买东不买西。买西真的不值吗？
回答：时代在变，东部、南部突飞猛进的同时，广州西部虽然发展速度不及前者，但也并非一成不变。东部房价上涨过快，让处于西部的荔湾呈现较高性价比。具体到板块，就不得不提被荔湾寄予厚望的白鹅潭。
根据规划，白鹅潭将打造为对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区的广州中心城区西部CBD，面积约6个珠江新城大小。未来，荔湾取代天环、正佳成为广州潮流打卡点，指日可待。
白鹅潭将与东部珠江新城、琶洲和国际金融城黄金三角区一起，形成广州东西两翼齐飞的发展格局，地区肩负广州西部崛起。
当然，白鹅潭并不缺规划，落地执行力，配套兑现进度，才是大家最关心的。如果你仔细观察，近几年白鹅潭建设明显有加速落地的态势。
提问：你好，请问参与广州的摇号买房，冻结资金是在什么环节？一般需要冻结多少款项？感谢。
回答：冻结资金是在摇号开始之前的环节。
冻结资金的款项，与你买房的首付款项是差不多的。比如你买某个楼盘需要首付六成，六成的首付款项是160万；那么你的冻结资金款项也会是160万。
提问：楼姐你好，请问我孩子的户口如果随我落在阿里巴巴的集体户，周边有好的小学可接收吗？还是必须落在个人户口口，才能上公立小学？
如果我后续在广州买房了，但学区比不上集体户对应的学区，小孩的户口可以继续留在集体户里吗？
回答：在一般情况下，你孩子的户口不能随你落在集体户，因为集体户是没有权限接收任何人落户的。
由于你的户口是落在“阿里巴巴”单位的集体户，在经过单位同意后，可能可以让你孩子的户口随你落户。
提问：楼姐，现在买房还有落户限制吗？
回答：根据“发展改革委”发布的通知，城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制！保证全面完成新增1亿人在城镇落户的目标。
这意味着，“零门槛落户”从中小城市扩容到大城市。城市人口新一轮洗牌开启，80%以上的城市都将被覆盖其中。
根据中国城镇层级标准，以城区人口来衡量，1000万以上属于超大城市，500万以上属于特大城市，300万-500万之间属于I型大城市，100万—300万之间属于II型大城市，100万以下，属于中小城市。
按照规划，武汉、重庆、成都、南京、杭州等地可放宽落户门槛，青岛、长春、济南等城市则可全面取消重点人群落户限制，而乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、珠海、佛山等地则可全面取消落户限制。
提问：楼姐，我在广州工作，感觉广州的房价有点贵，想在广州周边买房，南沙这个地方怎么样？值得买房吗？
回答：南沙的规划很好，值得定居。
南沙区，位于广州最南端，其准确来说是珠江冲积平原型半岛及岛屿组成体。其地理位置最优越，是粤港澳大湾区的区位中心，其东侧为深圳、东莞，其西侧为佛山、中山、珠海等。
目前南沙的GDP总量为1683.23 亿元，稍逊于花都区。南沙是国家级经济开发区，未来的发展潜力巨大。在居住水平方面，南沙也是环境优越交通便利，居住在南沙，到珠三角任何一个城市上班都可以，都不用去租房。
提问：你好！ 非广州户口。在广州社保满五年，我征信内有三次商贷记录。在广州无房，请问在广州买房，还能银行贷款吗？谢谢！
回答：三次商贷记录，广州无房，按目前房贷政策，可以在银行贷款。
提问：楼姐你好，我最近看了广州的4个新房楼盘，分别是越秀TOD·星汇城、亚运城、凯德·山海连城、中国铁建海语熙岸。
自住、投资用途，帮我分析一下，排序一下。
回答：根据投资价值，先后排序：越秀TOD·星汇城→亚运城→中国铁建海语熙岸→凯德·山海连城。
提问：楼姐，我发现一个情况，全款买房再抵押的人越来越多了，是什么原因？抵押贷款的利率比房贷低吗？
回答：抵押贷款很便宜，2021年利率全面下行，房贷跌得算少了，各种抵押贷款的年利率低的惊人，年利率低于4%的产品也非常多。
很多中介承诺的10年、20年期限，并不是一次申请就完事了，中间往往需要续签，每隔3年就要重新审核征信、资质，这里面的变数也不小。
买房不要乱买，不要只盯着眼前诱人的抵押贷利率看，隐形成本也是非常高的。
提问：楼姐你好！我老公名下两套房产，一套和婆婆两人共有，老公份额只占1%，可以全部转到婆婆名下，用什么方式转税费最低？
另外一套是继承房产，由老公表兄弟3人共有，这一份房产可否转到我5岁儿子的头上？
回答：买卖方式的税费最低。
原则上来说，你儿子岁数太小，是不能接受房产过户的。
提问：楼姐你好，我是研究生，准备落户广州的人才市场。是不是要去广州人才市场开调档函，开调档函需要哪些证件？
开完调档函，然后去档案所在地，把档案拿出来，自己带到广州人才市场吗？
回答：调档函是档案转递的必备文件，档案管理单位之间凭调档函进行调转。
一般情况下，需要证件：身份证、户口本、毕业证。
开调档函后，自己带到广州的人才市场。
应届研究生和往届研究生的落户流程有轻微差异，应届研究生可以当场拿到集体户口。
提问：楼姐你好，房贷收入证明要开够2倍的，这个是否要减去公积金部分？比如组合贷下来，月供26000元，公积金夫妻两个每月缴纳11000元，那是不是收入证明开够26000元减去11000元的两倍就可以，也就是足够3万就行？
另外，收入证明是开年薪？还是基本月薪？还是年终奖等其他收入都可以算上去？
回答：是要减去公积金部分。
收入证明，包括你能提供的所有收入途径，包括每月基本工资、年终奖、奖金、副业等途径。
本文来源：广州楼姐
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