存在感越来越强的顺义，能否成为刚需“第一志愿”

在北漂心里，顺义这个区域一直有两幅面孔。

一个是“富人区”，这里有喊了十几年的中央别墅区，还有生态资源丰富的自然环境以及望子成龙一掷千金的顺义妈妈。还有一副面孔是离市区远到离谱的卫星城，去顺义像出京，一趟得折腾俩小时。这里很大的区域都是一些空地农田以及普通平房，还有大批量的村子没拆迁，安一个空调都要算计好几个月的家庭依然非常多。

有点矛盾，这就是顺义的缩影。由于客群的原因，顺义的房地产市场一直主打别墅和本地改善需求。

因此，过去几年顺义楼市的存在感并不强。限竞房时代，关键词是五环-六环，均价5万，首付200万，顺义没有价格优势。但在北京第一次集中供地结束之后，顺义不少原本销售不好的限竞房“滞销变畅销”。

原因就在于，人们发现本次土拍大部分地块的最高限价已经在每平米6-8W，朝阳的购房门槛已经进入了单价7-8万+，这对手持百万首付预算的纯刚需来说，十分残忍。而作为朝阳的外溢辐射区，顺义去年的成交均价仅为4-5万，新入市项目价格甚至更友好，成为这座城市给刚需“最后的温柔”，退守顺义已成为刚需客户不得已的选择。

本期90度地产将带大家盘点顺义值得一看的刚需盘，这些楼盘分别位于顺义新城的马坡板块、仁和板块、以及后沙峪板块。快来看看有没有令你动心的楼盘吧！

仁和板块

近期，顺义仁和的楼盘“内卷”愈演愈烈。龙湖·云河砚、公园都会以及路劲·御和府三兄弟使出了浑身解数来抢夺客户。这三个项目的位置紧紧挨着，都在仁和的临河片区，且每个项目的体量都不小，加起来共计4212套房源。

挨得如此之近，产品定位接近、竞争得又是同一批客户，关键这个区域目前明显供大于求，开发商可以说是赤身肉搏，头疼不已。当然，焦虑都是开发商的，对于买房人，尤其是顺义片区以及北京东部片区的朋友来讲，这种情况算是一个不错的淘房期。

整体来看，这三个项目距离最近的是15号线顺义站，但是直线距离要5公里多一点，不是地铁房。但坦诚的讲，这个距离依然是要比金茂北京国际社区强很多了。此外，由于距离顺义机场不远，所以公路方面机场二高速、东六环都是比较近的，去通州也方便。

下面我们分别说说这三个项目各自的特点。

路劲·御和府

路劲·御和府目前在售价格是4.1万/平米。优势是超高的赠送+极致的功能空间，这个项目68做了两居、83做了三居、108做了四居，换句话说，同样的两居、三居、四居，它的面积是最小的，所以单价相同的情况下，路劲御和府上车门槛最低。

此外，项目得房率很高，大部分都在84-89%，算赠送的话，最多能达到91%，而且全精装智能交付。不过，路劲·御和府是三个项目中唯一一个有地上停车位的小区，人车不分流。

路劲·御和府68㎡户型

公园都会

开盘伊始，公园都会就打出了首期总价268万起的口号，按照项目最小72平米计算，单价大概在3.7万/平米。公园都会整体准入门槛比路劲御和府要略高一些，可供选择的户型有72㎡的两居、89㎡、103㎡及105㎡的三居、127㎡的四居。公园都会户型均格局方正，且都做到了南向阳台及飘窗设计，89平三居还创新实现了南北双台。

公园都会72㎡主力户型

龙湖·云河砚

龙湖·云河砚首期价格35800元/平米起，实际均价大概能达到3.8万/平米。项目内采用“高低配”式的搭配，有小高层、洋房和叠拼别墅三种产品。就洋房而言，有90㎡、105㎡的三居，以及120㎡的四居可供选择。除了“五面宽”叠墅的亮点外，90平三居也做到南北通透+三面宽。

龙湖·云河砚105㎡户型

马坡板块

看完仁和板块，接下来说说马坡。

顺义马坡被潮白河、减河环绕，地理环境优越。马坡组团发展较早，最先属潮白河别墅区，后来多个住宅大盘的开发入住，生活配套也逐步完善起来。

现如今随着区政府、财政局、投资促进中心等政府机关进驻，这里将成为新的行政中心。马坡组团也正在变身为未来顺义的政治、经济、文化的中心。

交通上，项目毗邻首都国际机场，距地铁15号、S6号线（规划中）双线地铁交汇站石门站约3.8公里，没车的话，出行还是有些困难的。周边有京沈路、通顺路、六环路、机场东路、京密路、顺平路等高速路网环伺，自驾方便。

恒大•上和府

恒大上和府均价为：38800元/平方米。目前136㎡三居及145㎡四居均已售罄，可选的户型还有79㎡两居，98㎡、103㎡和113㎡三居。113㎡所剩房源不多，如全款购房，均价可低至3万/㎡。

项目附近拥有金宝park天阶、鲁能美丽汇购物中心、新世界百货等商业配套，再加上社区自建的约5500㎡商业街，商业配套能满足居住者各类日常生活所需。

恒大上和府98㎡户型

和锦华宸

和锦华宸预计在七月开盘。相比整个区域大部分小户型为主的刚需盘，和锦华宸全盘改善为主，特别是没有7090的约束，打造的95平米三居两卫墅居洋房户型，南北六扇窗户的通透感觉是大部分高层项目不可能享受到的。

总建面9.1万平米、容积率为1.6、绿化率为30%，规划建设低密洋房和高端叠拼产品。产品配有140-180㎡稀缺小户型低总价叠拼别墅、区域内唯一规划的180㎡终改大平墅及95-125平㎡三面宽墅区洋房。

和锦华宸95平米三居两卫户型

后沙峪板块

自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面，从祥云赋限房价项目出世，到罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。

引人瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的主角，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。

公园十七区和建邦·顺颐府两个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，大大降低了入住中央别墅区的置业门槛。

公园十七区

公园十七区坐落于后沙峪中央别墅区板块，在中粮祥云小镇北边两公里，距离莫奈花园、金地中央世家比较近。周边配套相对成熟，除了南边的祥云小镇，项目东南1.2公里是龙腾世纪文化广场。海嘉国际双语学校、中央美术学院，也在步行范围内，项目到罗马湖也很近。但地块区位往来市区通勤，没有地铁，教育资源也更多是以国际学校为主，上班距离较远、子女对教育有需求的刚需客户需要慎重考虑。

公园十七区450万元/套起，地块执行7090政策，所以90㎡三居是供应大头，做了三居双卫的设计，客厅面宽3.8米、主卧面宽3.4米，在竞品中算是中等偏上。

公园十七区90㎡户型图

建邦•顺颐府

建邦•顺颐府紧邻公园十七区，价格55583元/平（含全装修费用），最高销售单价不得超过58362元/平。

项目主力户型户型为89㎡三居产品，北侧书房和卧室之间的墙壁属于非承重墙，也就是说，房屋能随意在两居和三居之间进行切换，这种随着家庭人口的变化而变化的户型最大的好处就是减少换房的烦恼与麻烦。此外，户型有多处赠送，房屋使用率最高能达80.7%之多，性价比较高。

建邦•顺颐府89㎡户型图

至此，顺义区域刚需可选择的新盘基本就盘点完了，有没有令你心动的项目呢？你觉得2021年是在顺义买房的好机会吗？你准备在顺义买房吗？欢迎在文章结尾留言告诉我们~