打造全域商圈，烟台这步棋下的好！

烟台商圈专项规划发布后，我们曾做过针对于本次规划全方位的解读，以及延伸综合体项目与商圈之间的联系。

商圈的打造，本质上是为了促进城市消费，为老百姓提供更完善的消费体验。
而烟台此次规划的商圈体系，实现了七区全覆盖。同时通过大小商圈布局，将每个板块最适合发展商圈的区域，进行锁定。
我们可以称之为，全域商圈打造。
注意，全域两字非常重要，其背后代表的是一种整体城市发展思维。
在烟台近几年的规划布局中，这一概念不仅存在于商圈……

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全域商圈随时随地消费时代来临？

此次商业体系规划：烟台将构建城市级商圈（含城市级核心商圈、城市级副商圈）、地区级商圈、社区级商圈，以及特型商圈的“3+1”体系结构，规划形成“1+3+8+46+5”的商圈布局。

面对此次规划，更多人在关注莱山与芝罘的重点商圈打造。的确，这两个区拥有打造商圈最优质的资源。

但放眼全烟台，更多板块在期待自有商圈的形成。在家门口满足基本消费需求，在全市享受各具特色的消费体验，才是商圈打造的真正意义。

所以这次烟台规划了五重商圈体系。

1个城市级核心商圈：芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈。

3个城市级副商圈：莱山区迎春大街商圈、开发区长江路-衡山路商圈分别为烟台“一-体两翼”之翼提供商业服务。蓬莱区北关路泛旅游商圈打造为以旅游服务为引擎的文化名片，游客购物天堂。

8个地区级商圈：重点发展牟平宁海大街、福山福海路—夹河岛商圈；逐步培育芝罘区幸福新城商圈、芝罘区黄务立交商圈、开发区大季家南站商圈、开发区潮水商圈、高新区科技大道商圈、蓬莱广州路-创发路商圈。

46个社区级商圈：规划新增32个，优化调整14个，以2.5-5万方的小型商业综合体为主，服务人口约5万人。

5个特型商圈：分为商务型及文旅型。商务型：莱山区高铁新城商圈、开发区八角商圈、高新区金山湾商圈；文旅型：牟平区前海商圈、蓬莱区长岛商圈。

其中有几大亮点：

一是蓬莱打造泛旅游商圈，与莱山、开发商核心商圈同等级。
作为新划区，这个政策着实给了足够重视。

二是几大重点片区如夹河新城有夹河岛商圈、幸福新城有商圈、大季家交通枢纽有商圈、高铁新城有商圈、八角有商圈、金山湾有商圈等等。
这些基于新片区打造的商圈，可以看做板块内先期的配套落位。商圈对于一个板块的发展来说，是很重要的一项资源。
一个发展成熟的商圈，必然是包罗万象的，也是吸引项目、人口的利器。

第三大亮点是，规划商圈拥有不同属性，尤其是特色商圈。
例如蓬莱是基于目前的旅游资源打造以旅游服务为引擎的商圈。
2019年蓬莱共接待游客1203万人次，实现旅游综合收入146亿元，包括乡村特色旅游、酒庄游，自驾游、散客游日趋旺盛。
完善商圈的打造，可以增加旅游体验，完善社会经济的发展。

第四大亮点是社区级商圈规划中，提到了2.5-5万方左右的小型商业综合体，每个可满足约5万人的消费需求，新增达到了32个。
这应该是基于住宅聚集区所打造的社区型商业，如目前的三滩板块、幸福新城起步区内，都有可能新增小型综合体项目。
按最大体量对照，5万方商业相当于大悦城的四分之一，还是足够大的。

小型商业综合体的布局，如果能够做出各自的特色，对于消费需求的流动以及经济触角延伸，有极大帮助。
由此看，烟台的全域商圈打造，包括了主要核心、副核心，囊括了大小综合体布局，同时划定了不同商圈的属性。
对于市民来说，这次的商圈规划照顾到了各个板块，完善了商业布局。
真正启动了，全面的消费升级。

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全域概念烟台城建超出认知？

全域这一概念，应用最广泛的是旅游行业。目前在某度搜索关键词“全域”，排在前列的大部分为各个城市全域旅游战略的推进。
2018年12月，烟台也公布了《烟台市全域旅游发展总体规划》。

提出烟台旅游发展“三步走”战略，最终建成中国最佳滨海旅游城市和中国旅游强市。到2023年，旅游接待人数超过1.4亿人次，旅游总收入达到1860亿元。

全域旅游，已经成为近几年各个城市推进的重点。

全域战略，重点在将一个领域内的资源进行统筹规划，形成区域互动、特色凸显、功能互补的整体发展格局，满足不同年龄、不同阶层消费者的个性化需求。

这一特点，除了运用于旅游，对于商圈等专项规划也大有裨益。

西安曾制定并印发《西安市推进商圈规划建设三年行动计划（2018-2020年）》。明确了商圈建设的总体思路，整合全市资源打造商圈经济。

长沙曾针对于传统老商圈进行全域规划，当年就实现了各个商圈的火爆现象，成果显著。

旅游与商业作为联系紧密的两大行业，同样也是一座城市提振经济的重要抓手。
对于商圈的打造，旅游资源的导入必不可少。
北京三里屯、成都太古里等等，都依靠独具特色的商业资源吸引了游客。以香港为代表的城市，通过免税等商业吸引力，推进了旅游业的发展。

从这个角度看，全域旅游与全域商业的打造，二者缺一不可。对于烟台等知名旅游城市，商圈打造可以将旅游资源下沉至细分市场。
目前芝罘区商圈内，在朝阳街、所城里等特色商业资源完善后，已经具备了与旅游业进行联动的基础，过去一年也有一定成绩。
所以烟台在全域旅游的战略后，完善商圈专项规划，对于城市发展会有极大的带动。

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全域商圈经济下如何选择住宅？

住宅+商圈，可以形成家门口的消费聚集地。

城市商圈作为城市生活的"幸福高配"，已然成为一座城市的新橱窗，更成为一个社区品质的升华。
城市扩容进度条前移，商业+住宅项目的现身也成了家常便饭。

只是受地块属性、体量等限制，大多项目商业部分还停留在社区服务、小型商街等配置，所以成规模的商业+住宅项目依然是香饽饽。

同时城市商圈是一个城市经济发展的增长极，也是城市的的窗口、形象和标志。

所以政府需加强对城市商圈空间和市场秩序的管理，通过各种政策手段引导商圈企业的行为，促使商业企业在资源上合理配置，形成科学的空间结构和商业形态，发挥出商圈的整体聚集效益。

从而提高城市商圈开发的科学性，最终实现城市的有效、均衡和可持续发展。

以往，商圈的形成多依靠于市场调节。而住宅与商业资源的布局，也大多依靠企业自发谋划。
当下，政策扶持能够更快推进商圈形成。

尤其对于烟台等二线城市，政策的支持是商圈经济发展的关键，可以加快商圈的形成速度。

而商圈体系成型后，将有效带动各个行业的发展，也会影响人们的置业选择。
以高新区科技大道商圈为例，在吾悦广场项目落地后，此前一直被诟病的板块缺少配套等认知，正在发生转变。
可以说，一个成熟商圈的出现，对于一个板块的带动是显而易见的。

而基于全市战略打造的全域商圈规划，能够形成更强的资源聚合力，与其他行业联系更为紧密。

如果有在烟台置业的计划，对于商业资源比较看重的话。可以参照商圈划分的等级、目前落位的资源等条件，作为选择项目的一个标准。

在全域商圈打造下，烟台此次规划还有一个隐藏的彩蛋-文化与商业。

下期内容，敬请关注。