逆市狂奔的卓越集团 激进拿地能否支撑住野心？

面对高地价及销售限价，卓越集团未来可能会遇到很多困难。

　　撰文/何嫱

　　出品/每日财报

　　近日，卓越集团在北京狂揽四幅地后，突然陷入退地传闻。市场传闻退地的原因是，算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。

　　随后，卓越集团回应称，传闻为不实消息，目前没有退地计划，未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。即使如此，面对高地价及销售限价，卓越集团未来可能会遇到很多困难。

　　2018年，卓越集团的董事长李华，曾在内部新年致辞中表示“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”然后，时过3年，李华的这个“小目标”并没有实现。据公开资料显示，2020年，卓越集团全口径销售额为仅为994亿元，权益金额700亿元。

　　显而易见，卓越集团为了千亿目标，这次在北京高价拿地是符合李华的心意的。2017年，李华对卓越集团的发展非常不满，换掉了一批高管，尤其是营销口的，并对作为职业经理人的执行总裁王卫锋发出扩规模的要求。

　　如今，“明星高管”陈凯成了卓越集团的执行董事长，深谙高增长模式的陈凯无疑很对李华的胃口，卓越集团逆市拿地的激进举动确实让整个行业大跌眼镜。

　　逆市扩张 高溢价拿地不手软

　　据不完全统计，截至5月10日，今年卓越集团在土储扩张方面已投入超过170亿元，拿地金额超去年全年的70%。另据克尔瑞数据显示，2020年1-4月卓越集团新增货值548.1亿元，位列行业第十位。2020年虽未实现千亿目标，但卓越集团本次在京拿地动静之大，也暴露其野心。

　　回顾2020年，卓越集团的拿地动静愈发频繁，拿地策略也“由守转攻”、低调转为激进。上半年，卓越集团分别于成都、宁波、青岛等11个城市新增土储16宗地块，参与土拍260余次；下半年，又参与土拍240余次。

　　今年5月10日，卓越集团以39.27亿+13%政府持有，拿下土拍首个地块朝阳金盏02地块。11日，又以联合体拿地形式，总耗资达148亿元，分别拿下丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块和昌平东小口地块；溢价率分别为5.08%、5.05%、5.25%。两日拿地4宗，总耗资高达187.27亿元。

　　数据显示，作为卓越集团旗下主要的债券融资平台，卓越商管截至2020年末的总资产为1738.5亿，总负债为1177.8亿元，一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%，资金压力可见一斑。

　　此外，近三年来房企毛利率连续下降。据统计，TOP 30强房企2020年平均毛利率为25.8%，较2019年下降了4.79个百分点，为2014年以来的最低点。其中降幅最大的闵系房企融信中国，去年毛利率仅为10.99%，下降了13.24个百分点。原因就是前几年迅猛扩张激进拿地，部分高价项目赔本销售，结转时拉低了整体盈利能力。

　　卓越集团今年在重庆、广州频频高价拿地，特别是北京四宗地块，利润空间已经压缩到极致。如果运营不善，很有可能出现低盈利甚至亏损的情况。

　　引入陈凯 目标直指行业20强

　　卓越集团在拿地力度最为激进的2020年下半年，尤以11月的表现最“凶猛”。当月，卓越集团一举在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。

　　2020年11月25日，云南昆明一次性推出了16宗地块，总面积达37万平方米。而这16宗地块，全部被卓越集团旗下的昆明卓越置业摘得，总成交价达28亿元，扩张野心尽显。

　　巧合的是，恰在这个月，卓越集团迎来了明星职业经理人陈凯的加盟。作为闻名业内的“打工皇帝”，陈凯曾在2012年至2015年任职阳光城期间，带领公司实现了销售规模的超10倍增长。2017年至2020年，陈凯任职中南置地期间，又推动公司完成500亿至2000亿规模的跨越。

　　2020年11月，受李华邀约，陈凯正式加盟卓越集团担任执行董事长，负责公司地产开发板块和资产运营板块的工作。业内认为，“高杠杆、高周转、高增长”是印在陈凯身上的典型标签，他的加盟，或是卓越集团发生拿地风格转变的重要原因。

　　李华在去年内部会议上提出了“两三年内希望卓越能做到行业TOP20。”截至2020年底，在克而瑞百强房企销售榜单中，排在第20位的房企为中梁控股，全年销售1688亿元，相比排名第44位的卓越集团，高出700亿元。

　　这意味着，若要赶上李华设定的行业20强目标，未来3年，卓越集团还需增长70%以上，摆在陈凯面前的压力不容小觑。

　　布局千亿 三度赴港上市折戟

　　卓越集团1996年成立于深圳，在房地产市场浸淫25年之久，算得上是行业一员“老将”。早在2007、2009年，卓越集团已分别两次赴港递表，但都折戟而归。

　　2007年，卓越集团首次在香港申请上市，后由于2008年的金融风暴和楼市调整，卓越的首次上市之路中断。2009年卓越再次在港递表，当年龙湖地产(00960.HK)、宝龙地产(01238.HK)等房地产企业均如愿登陆香港资本市场，唯独卓越因估价偏低，国际认购情况不好，最终选择主动暂停IPO。

　　其实，2003年是住宅项目发展的红利期，卓越集团本应趁势快速扩张，却因为业务决策偏差走向弱势。2004年，专注发展住宅产品的卓越集团转身向商业地产进军。而在卓越集团将赌注押到商业地产，大面积布局的时候，金融风暴打乱了卓越集团的计划。

　　金融危机下， 失利于商办市场的卓越集团，2010年再度递表依旧无功而返。从资本层面来看，错失了上市“窗口期”，对于卓越集团来说也错失了一波行情。2009年以来，宝龙地产股价从3.08港元/股上涨至8.26港元/股，龙湖地产自7.07港元/股上涨至47.4港元/股。

　　自此，卓越集团再次将目光集中到住宅市场，开始加速奔跑。2012年，卓越销售额首次突破百亿，2016年实现325.1亿元的销售额，其中，深圳区域贡献165.8亿元的销售额。2017年，卓越集团销售额突破400亿。

　　为快速扩张，2019年卓越集团进行了一系列人事调整，在卓越集团任职三年的执行总裁王卫峰离职，曾任龙湖集团南京总经理的李宏耕以及万科旧将牛伟正式上任。

　　同时，卓越集团开始对组织架构“动刀”，将在深圳大本营并存多年的地产和置业两家公司合并，同时成立了粤西公司、佛山公司，上述三家公司与卓越东莞公司一道，肩负起“守本”与“外拓”的任务。

　　经过了一些列调整，2020年5月31日，卓越集团拆分企业物业板块赴港IPO，同年10月，卓越商企服务(06989.HK)登陆港交所。卓越集团目前离千亿目标只差临门一脚。行业猜测，在突破千亿门槛之后，卓越集团将再度冲击上市。

　　卓越集团通过激进拿地来扩张规模，以其现有的项目管理和运营能力，能否榨出最后的土地红利，不致再次陷入战略迷失，《每日财报》将持续关注。