这两年买房，到底是“良机”还是“深坑”？经济学博士2句话说破

如果把时间倒推10年，估计很少有人讨论这个问题，因为在那个时候，全国商品房销售均价刚好在5000元/平米左右，但现在已经来到1万元/平米，均价翻一倍，要知道，意味着一座城市位置好一点的地方，其房价是远高于这个幅度的。大城市自不必说，而一些小城市的房价也不逊色，前不久，有媒体就统计了一份数据说，全国有103个县城的住房均价超过1万元/平米。

所以，到了今天，没有几个买房人不认为房价不高的。此前一直看好房地产的一些专家观点也发生了明显转变，在海通证券首席策略分析师荀玉根看来，房地产占了中国居民投资了60%，大头放在房产中，在过去二十年被证明是对的，这与城镇化和工业化发展有关，但现在决定房地产发展的两个逻辑已经发生了变化，行业逻辑过了高峰期自不必说，他还提到人口逻辑，目前我们的平均年龄是39岁，比20年前高了10岁，意味着买房高峰期也已经过去。

当然，也有比较乐观的专家，比如独立经济学家马光远日前就表示，“下一个5年，房地产好日子并未结束，看好大的都市圈以及相当一部分大城市房价会翻番”。专家们各持己见，在一定程度上也代表了大家对未来房地产以及房价趋势的分歧，各自说法看似也有自己的理由，说到底，谁对谁错，还没有定论。

看到这里，对于有买房计划的人来说，自然有点晕乎了。那么大一笔钱砸进去后，房价又跌了岂不亏大，到时候还不如存银行安全。即使是刚需，现在买房也是有顾虑的，你说不买吧，如果再继续涨，那就更买不起了，但如果正好买在“山顶上”，就算自住，心里也是一百个不爽，毕竟多花了血汗钱。那么，到底是“良机”还是“深坑”？经济学博士2句话说破。

第1句，房地产面对的3大环境不可同日而语。

1.首先要说的是“城市化发展阶段”。

应该说，从改革开放开启的全面城市化以来，最快速发展的阶段就是2000年以后，到目前已满20年，在城市工业化、信息化、城镇化和国际化等全面发展过程中，就城市化体现的人口数据而言，城市化率从2000年的36.2%增长到2020年底的60%，基本上平均每年都有1%以上的增速。这与此前，“从1949年到2000年，城市化率增长26%用了51年时间”，基本相当。可见，最近20年城市化的速度有多快。

不过，我们不能用现在的数据去简单推算出未来城市化速度，因为越到后期，城市化的速度会越慢，一般而言，按照发达经济体的城市化路径看，当达到70%以后，城市化的速度就会放缓，比如以往一年有1个百分点的速度，彼时就可能只有0.5个百分点了。此时就有人说了，70%以后再说70%以后的事，我们现在不是还要从60%上升到70%吗？还有10个点，按照1年1个点，我们城市化快速发展还有10年时间。表面上看，确实如此，这也跟此前社科院的报告预测基本吻合。但这期间的城市化跟以往有显著区别。

都知道，过去20年的城市化是农村人口分别流向城市，农村人口从2000年的8.07亿减少到2019年末的5.51亿，净减少2.56亿，差不多每年都有1300万人进入城市，流入到从县城到一二线大城市的各等级城市，绝大多数城市都能接受到这部分“新生力量”，这也是支撑各城市楼市不断向前的源动力。

但目前进入城市化下半场以后，农村人口城市化速度变缓，“城市与城市，小城市流入大城市，经济欠发达城市流向发达城市和潜力城市”逐渐成为主流，给楼市的启示即：犹如一块大蛋糕，不能做到均分，而且还有可能自己不但没分到多少，原来吃在嘴里的还要吐出来，这就是有的城市人口出现了净流出，对应楼市的话，这类城市接盘不足是一个无法回避的事实。这是城市化进入新阶段给我们楼市的启示。

2.其次说“供需环境”。

说房地产不谈供需，没有任何意义，弄清供需很重要。目前官方没有明确数据说明我们到底有多少套存量房、在建房，以及潜在的土地供应。但根据统计部门发布的2018年住房数据显示，城镇人均建筑面积达到了39平米，由于这两年人口增加有限，而住房年竣工量并未放缓，意味着我们城市人均居住面积有进一步增加，40平米问题不大。

换言之，无论与国际比，还是我们自身感受来看，3口之家120平米的房子也是足够住了。如果说有差距的话，主要体现在城市与城市之间、刚需家庭和改善家庭之间，比如小城市人均住房有50平米，但大城市可能只有30平米，改善家庭人均有50平米，而刚需家庭只有30平米，加上还有一些无房人员被平均。

3.最后说“政策环境”。

在我们现在的住房发展体制下，抛开政策谈房地产，就犹如“无源之水”。房地产发展必须以国家的政策为方向，主要包括楼市调控和住房发展方向两个方面。

楼市调控方面，本轮楼市调控自2016年开始，全国每年发布房地产政策都在数百次，即使遇到去年的突发事件也没有放松调控，个别城市打“擦边球”，无一例外地“一日游”，这足见国家对楼市调控的定力，正如人民日报曾发文表态，大意是：所有有关楼市政策出台的底线是“房住不炒”。翻译成白话即是：买房自住，可以，炒房，不行！

需要注意的是，房地产发展的政策环境不仅是行政方面的调控目标非常清晰，而且住房发展方向也正式扭转了。去年和今年，住建和发改委部门均在不同场合强调了两件事，一是旧改，二是限制高层住宅建设。两个看似不相联系的事情，则着实影响着未来住房发展方向。简单梳理一下便知：

在旧改之前是棚改，此前制定的棚改计划在上一个五年计划超额完成，那么这些变老的房子怎么办呢？继续再拆迁，势必浪费资源，何况也拆不起。所以，现在由旧改接替棚改是必然。按照官方的说法就是“推进城市更新方式转变”，小拆可能有，大面积拆迁不可能了，而是采用“低烈度”的维修更新，对扩大内需，促进经济高质量发展具有重要意义。

还有“限制高层住宅建设”，明确了100米以上的建筑需要经过充分论证，说白了，能不建就不建了，这是对所有人说的，包括大城市，同时明确县城要以多层为主，具体数据都给了，3/4比例建多层（6层及6层以下），剩下的那1/4，最高也不超过18层。究其原因，主要就在于高层住宅对消防和抗震等条件要求高。

旧改和限高令出台，对楼市的直接影响是：新建房，或者新建房承载的人数变少了，有利于调节房子的存量，比如像以前的拆迁，拆6层的房子，可能要建30层的房子，我们可以脑补一下，如果一直建容纳这么多人的房子，住房空置浪费将是一个非常惊人的事。从这个角度而言，这也是国家的前瞻性考虑，未来住房发展的方向。

第二句，闭着眼买房的时代真的过去了，这两年买房，有机会，也有坑。

不知道大家有没有发现一个现象，在以前的市场中，总有各种有名炒房团出没，比如上海炒房团、浙江炒房团、北京炒房团等等，但现在这些称呼消失得无影无踪。原因不外乎两个，一个政策上不允许，比如限购、限贷，买房的资格首先都没有了，二个是感到无利可图，市场热一些就会招来调控，而且一些热点城市对土地价格和销许价格都限得死死的，一年涨幅有限，有的城市提出的目标是5%，比我们的房贷利率还低，让炒房客看到了“最高预期”，一些原本计划入市的刚需和改善客也不着急了，反正顶多就涨那么多，还不如好好选。

再结合前面提到的“城市化发展阶段、供需环境和政策环境”已发生根本改变来看，闭着眼买房的时代真的过去了，当然，也并不是没有机会，如果在这两年有买房计划的人，可以说是“良机”和“深坑”并存。理解这句话包括3个小要点：

1.人口净流入的城市房地产仍旧会比较坚挺，难以出现大幅下跌情况，反倒是稳中向上的概率较大，刚需自住还是应抓住上车机会。这些净流入城市一般位于经济较发达、或者区位较好的城市群和都市圈，持有房产要把握住这个大方向。反之，有城市人口流入，就有城市流出，查查近5年你所在城市的人口数据，如果一座城市总人口在持续减少，这类收缩型城市要规避。

2.考虑到高层住宅未来可能存在的问题，如果与多层洋房价差在15%以内，能选择多层选择多层，首先要规避一些非品牌房企建设和非品牌物业管理的高层住宅，这不仅是这两年买房要注意的，包括未来一直都是，要避开这个深坑。

3.过去的房企负债太高了，房企降负债是未来几年持续进行的事，一些高杠杆房企不可避免地被淘汰，如果你买的房子不想延期交房，甚至烂尾，我们买房时一定要挑选品牌力强、负债低、现金流强的房企，至少在网络上没这方面的负面，出现问题的概率要小很多。

最后，用房君常常念叨的话结尾，房地产分化正在进行，这几年买房要擦亮眼睛，能买不错过，不能买也不强求。因为我们拥抱的是核心资产，而非钢筋混泥土，无论对刚需，还是有保值目的人来说，大抵如此。