北京楼市：望京楼盘深度测评，这几个盘最值得买

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐您好， 自住，想换望京四居，保利中央公园和东湖湾哪个值得入？保利中央公园和东湖湾现在均价多少值得入手？

　　回答：你好，保利中央公园和东湖湾的深度测评：

　　一.保利中央公园 整个小区每户都有赠送面积，134的3+1户型关注度较高。小区为保利自持物业，管理中规中矩，虽然不是vip服务体验，但还算尽责，白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人，而且保利最温馨的一点就是逢年过节，总会组织社区活动，增进和业主的关系，物业费3块4毛2到5块5，作为望京比较新的高端商品房社区，这个物业费和匹配的服务可以了，车位一期为产权车位，二期也有产权车位，也有一层是物业的可以出租，三期全是产权车位，车位价格40万左右，一般都是跟着房子卖的，这边周边写字楼也很多，小区外围停放的共享单车很多，路两旁停放的汽车也不少，小区内外车位都较为充足。

　　生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些，得往soho那边走走，不过好处是这边相对安静一些，小区周边有商业规划，工地正在施工，配套会日趋完善，另外小区离地铁15号线望京东远一些，1000米左右，这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因，下了地铁得走15-20分钟才能走到，开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些，小区被两个公园环绕，二期三期之间还有7万平米的景观大道，东侧是望京最大的公园。

　　点评：

　　①作为望京比较少见的次新商品房，可以说是在望京没有竞品，因为远洋万和总价更高，人群不同，国风尚樾不成规模，体量小，来广营北新房是限竞房，流通受限。

　　②房子除了新，户型产品更加实用，每户都有赠送，如3+1,4+1户型，属于经济大户型。

　　③小区人群结构年轻，本地人+望京国贸cbd高端居多，30-40岁的居住人群为主，所以你什么时候来这小区转转，都较为安静，大家都没时间在小区溜达，我看的一套房子业主开玩笑说，平时去地库可能都比在小区里待的时间长。

　　④保值流通好，一个月成交4-5套，和年初相比价格比较坚挺，价格略有升温。

　　二.东湖湾

　　一期天润开发，二期东湖天润城建联合开发，三期城建开发，都是长城物业，一期二期物业费2元-3.18元，三期4.38元，车位40-50万，物业管理很好，每个单元都有专属管家。

　　配套方面，轨道交通更便捷一些，14号线和15号线都算够得着，距离14号线东湖渠700米，距离15号线望京1200米，小学和中学都是望京最好的陈经纶分校，购物的话华彩，望馨都挺方便，小区南侧还有北小河公园，也就是大家常说的观景视野。

　　点评：

　　①东湖湾一期二期同院落，园林大，带下沉花园，但密度大一些，2000多户的体量，而且房子老一些，品质和三期有一些差距，主要是楼道，外立面的保持细节等。三期房龄新，尽管开发商做了围合式建筑，尽可能保证中心位置留给住户，但有限的位置仍存在院落小的问题，老人孩子很多，导致虽然住户不多，但小区活动区域总感觉人不少。

　　②户型产品来看，东湖湾的户型大气一些，每个户型都显得敞亮一些，都是落地窗设计，三期户型做了升级，更好一些，缺点是东湖湾整体户型格局一般，很多大两居，大三居客厅半通透，一期二期部分楼栋向西倾斜，导致挡住其他东侧楼栋光线，临河观景楼栋视野虽好，但部分房源卧室或客厅窗户对着马路，有购房人还是比较介意风水问题。

　　③同价位的小区，东湖湾要贵一些，因为在橄榄城中央公园你能买到3居，可能在这只能买到2居，所以享受品质但在这需要牺牲面积。

　　④东湖湾最近1-2个月为望京改善盘中流通最好的一个，综合来看也是比较上档次的小区，一个月能卖出5-6套的房源，和保利一样，部分房源价格比年初要高一些了，议价空间不太好谈。

　　更倾向入手东湖湾。

　　提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续上涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子升值空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近

　　回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看

　　提问：房姐好，单身女孩，首付200-250，月供最高1.4，SFSD，总价控制在500左右。目前工作在奥森这边，金融行业以后换工作可能是东边或金融街，目前在看朝阳和宋家庄的房子，东三的潘家园也看过，宋家庄看的红狮家园南北通透88平交通方便，朝阳还在看，我现在买需要考虑结婚有娃房子面积吗，那样的话宋家庄似乎合适一点，而父母在香河有房打算退休后去住，又离朝阳更近一些，您觉得哪边比较适合呢？咨询盼复

　　回答：买房不会一步到位的，第一套先考虑升值，结婚孩子上学 以后肯定会再置换。 建议看 青年路的青年汇佳园的小两居 ，石佛营板块 炫特区、晨光家园的小两居

　　提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

　　回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

　　提问：房姐好，新人首问。我现有枣营南里一居老破小，想改善居住条件增加住房面积，单身暂时不考虑学区，考虑自住+保值增值，1.枣营，望京，石佛营和十里堡哪里更合适？或者是否有更好的上车推荐？2.今年换房，先买再卖还是先卖再买是否有大影响？3.如果换是否要在能力范围内，用完贷款和首付？ 请房姐赐教。

　　回答：1. 不知道你的预算情况，800以上就看望京，其次就看石佛营、十里堡、枣园 2. 影响不大，可以同步进行，尽量拉长交易周期， 3. 是的

　　提问：您好，房姐，苹果北区开间一套388，2017年入手价400。现在估计370出手，还完贷款还剩200。东五环超级蜂巢酒店公寓，40年租赁期，70入手，年收益7万，现出售100多点。看了精华和好多回复，小产权不能留。但是这个租金收益相对很好。我有三个想法: 1.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，可以二套名额购买一套，但是想每月还款和租金能持平。 2.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，用父母的sfsd购买，他们都退休了，不知道能贷多少，购买一套，每月还款和租金持平。 3.300万子弹做稳健理财。未来20年北京的房产还能实现价格翻倍吗？如果无法翻倍，感觉理财复利收益会更好。 想今年操作一下，急等指点

　　回答：北京普通住宅租售比也就在2.x, 超过3的都比较少，租金抵月供不好实现 如果父母在65内尽快使用sfsd，20年翻倍没有问题

　　提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的学区房用来保值增值，这个操作有什么问题吗？

　　回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。 也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。 而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。 你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in

　　提问：房姐有水平，有耐心，可敬！西城区广安门外的房子大概9万左右，问题是学校较差。菜市口北边的椿树园11.7万，学校不错，请教房姐怎么选择?在西城区，广安门学区，广安门外学区，宣武学区，大栅栏学区，真不知道该怎么选择?其它学区因为太贵都不看了。烦请房姐指教了！

　　回答：德胜学区在西城性价比还是比较高的，建议关注下 在你选择的几个学区中 从小学、属地中学，调剂中学 综合来看，我个人认为 椿树园学区 更好点

　　提问：房姐好，首次提问。本人沪籍，在沪名下有一套住房430万左右，月供14000，目前公积金➕租金已经够还月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首贷。计划婚前在京买套住房。本人年收入约70万，女朋友30万。双方都是it从业者，工作地选择就是中关村和望京。首付预算约200万，求推荐合适购入的小区或区域？目前自己看了北苑一带的两居。

　　回答：你们的情况不推荐看北苑，老北苑是跑输大盘的，新北苑学区溢价。 重点关注回龙观板块，首付200 这边几个新盘可以淘 比如公园悦府或者华润的万象悦府买个新房三居室。二手关注下新龙城、智慧社、国风美唐

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