北京楼市：老破小将上涨？成为下一个爆发点

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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　　提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！

　　回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京

　　提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！

　　回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前购买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来

　　提问：房姐您好 富力城旁边的合生国际花园三居可以看到cbd夜景但是挨着火车道和三环 请问可以看到cbd景色和火车公路噪音比哪个更重要些 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多 哪个更优秀些 谢谢

　　回答：谢谢赞赏 我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。 对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。 140的合生和180的苹果南一样的价格？ 你检查下是否有写错 苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。 这个总价，不如你看看阳光100两居西侧看东三环中国尊。

　　提问：房姐哥，东小口奥海明月怎么样，帮忙分析下呗谢谢了

　　回答：绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，除了标杆产品目前这里能吸引的购买力较少。 作为限竞房本身蓄客天然差，6万多楼面价，如果没有其他卖点，很难有优势。 建材城地铁站要等13号线分拆后，目前周边2公里没有地铁，当下的风险较大。

　　提问：美丽的房姐你好。本人37岁，家庭收入40-50万，结余20-30之间。燕郊一套房，全款210.另外一套，月供6000.打算卖燕郊置换到北京，租金抵月供，减少压力。总价在400-450之间。看了您的精华帖，关注了几个位置。1.回龙观，国风美唐和紫金新干线；2.天通苑东三区和中苑；3.大兴高米店南，新里西斯莱；4.亦庄，万科金域东郡。 房姐，请教哪个地段更合适，大概什么价位没有溢价？ 请教您怎么操作，全款买房后抵押呢。

　　回答：1>4>2>3 国风美唐5.5内，紫金新干线5以内，金域东郡5左右 全款抵押能抬高杠杆，可看的范围更大，结合你的月供能力 建议贷款额度在400内 , 这样能保证生活质量不受太大影响

　　提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！

　　回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是最早吸引一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选

　　提问：房姐，关注很久，首次提问，请您指导：（1）现在国内疫情接近尾声，国际金融市场比较动荡，有发生经济危机的可能，都在搞货币宽松，在这种内外部环境下，北京后市预计如何发展，现在适不适合买房，还是等一等。（2）西城广外有1套朝北的一居，春节前后一直看房，计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居（单价9万）或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居（单价7.4万），有保值增值和带点学区中等不要差诉求，两边的利弊如何，您推荐哪种？（3）西城广外单价9万老公房值不值得考虑，入西城有什么风险？麻烦您！

　　回答：当前看对国内楼市影响不大，后市无法预测，不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区，平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带，9万公房完全是学区支撑，投资并不看好，和你的增值诉求相悖

　　提问：房姐你好，感谢一直以来的耐心解答~ 现在我已经看了“甜水园、金台路、十里堡、青年路、常营、东坝、望京、酒仙桥”四五十套房源，比较看好的是以下： 1.南湖东园二区，望京站200米，54平360w，初中学区好（但我还没孩子用不到）；缺点是临大街，客厅小窗户朝楼道，楼道环境堪忧。 2.南湖中园二区，望京站700米，54平380万顶层南北通透两居，无电梯。缺点是顶层无电梯，其中一个卧室是露台改的（本小区有很多这种顶层改的）。 3.望京西园一区，望京站900米；57平375w朝西北，缺点是客厅自身楼体遮挡，客厅有采光但基本没有视野。 4.望京路10号院，阜通站500米，51平360w朝西南，虽然客厅没窗，但通过厨房采光也很亮堂。 5.甜水园东里，金台路500米，55平360w朝西，客厅也是通过厨房采光，还没看房。 6.富华家园，青年路1000米，71平两居355w，小区环境一般，客厅有自身楼体遮挡。 7.青年汇佳园，青年路200米，有两个55平低楼层一居，朝东的一家有遮挡；朝西一家的楼下是底商稍微临街； 求评价这几套房源~ 以及还有什么更好的选择？

　　回答：你好，感谢付费！ 北京小户型怎么选？ 买租售比高、地段还可以、有地铁的小户型开间，不管学区。 持有时间够长租金收益不算少，而且地铁旁总价低流动性较好好卖。 这几个板块对比，首选望京，其次是青年路。 青年路建议青年汇佳园。 总价400以内，望京更推荐利泽西园和澳洲康都。

　　提问：房姐，您好！打算入手西城德胜的学区房，2023年入学，现在是出手的好时机吗？如果不是，什么时候出手合适？如果是一下哪个方案可行；1、入手90年以后总价最低的房子。2、德胜置业的房子怎么样，以后能涨起来吗？只要装修成住宅，能落户也能上学，能入手吗？3、房姐有值得购买的社区推荐吗

　　回答：1. 东西城学区房房价受政策影响大，我一直推荐用总价最低原则入 2. 德胜置业小区共有6栋楼，我了解到目前仅有2，3，4，6可以落户上学，1，5号楼产权建委那里有瑕疵不能落户不能上学。最好提前了解下，这种房子能上学就有价值，没有学区属性没人看的。学区房就别看重升值的事了。 3. 西城比较均衡的还有月坛和广外，可以淘下

　　提问：房姐你好，2014年贷款买了望京南湖中园2居的房子，现在房贷还差67万，想改善住房买一套3居室的房子，大约140平左右，地点：望京、太阳宫、酒仙桥。因有孩子即将上学，想要有点学区功能。夫妻俩收入月入7万（税后），现有子弹150万现金，天津户籍，之前天津有房有贷，已卖掉。目前想到的方案：1、不卖现有房产，抵押经营贷的形式买房，但名下无公司，不知如何操作。2、卖掉现有住房（市价550万），然后买房，但资金压力大不知是否够首付。请问方案1和2更推荐哪个？另外这些区域的房子有没有推荐？

　　回答：先看下标的，如果将现有的抵押出来资金足够就不要卖。资金不足再卖 建议看下望京的南湖东园二区 小学一般 对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶还不错。

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