炒房客，终于被驯服

　　房地产这款大国游戏越来越集约化，未来中国每年占全国成交量70%以上的龙头房企或将清一色的是央企或国企。

　　炒房客，正在被“正规军”围堵。

　　我的好友村口大爷说：“放眼望去，从地方政府到媒体再到开发商，甚至是最后的中介……多头的友军开始变得越来越少。”

　　无论是央行三条红线提高开发商的入局门槛，还是自然资源部和住建部在土地和交易端的成本增加措施，都在用“拉高成本，挤压预期收益”的方式，驱赶楼市投机的热钱。

　　恕我直言，高层的共识很明确，只有把“房住要炒”的信仰打瘸，当前以及未来社会过剩的资金才会去拥抱科创的“星辰大海”。

　　否则，依然是死结。

　　这势必将是一个温水煮青蛙的过程，可以很清晰的预测，大多数炒房客最后会发现，早在2019年郭主席的善意提醒就是对的。

　　靠房子理财的居民越来越不划算。

　　文章很长，对于耐不住性子想急着知道逻辑和答案的朋友，请直接跳到第5部分……

　　1

　　最近，搁置了6年的房产税，终于要落地了。

　　最快的试点或将在近一两年落实，最先试点的城市目前来看重点一二线城市尤其是深圳海南都将是大概率的突破点。

　　为什么如此确定？

　　一句话：财政急需开源。

　　复盘每一轮科创突围或者科技革命都是一轮强势的“铁血投资和补贴”的过程，科技革命爆发的中心地带必然是投入最多的国家。

　　一份成本投入对应一份收益获取。

　　这种境遇之下，又在“房住不炒”的宏观主线里，占中国楼市总市值最大比重的一二线城市存量房就成了“最肥的肉”。

　　如果你是操盘手，你觉得会不会收房产税呢？

　　还是我最明确的观点：只要想，办法总比困难多。

　　2

　　毋庸置疑，漫长的旱季已经来了。

　　诸位，需要考虑一下断水断粮的黑暗时刻。

　　今天所说的大气候改变，不止楼市，未来的股市也一样。

　　适者生存。

　　水多，小动物们都能沾光喝饱，旱季来临，水位迅速退去，渴死者无数，能够依然扛住屹立不倒的，皆是强者中的强者。

　　对于楼市从土地到涉房贷款必将伴随着生存环境的恶化越来越成为少数大佬的局中局，小鱼小虾迅速死绝；对于股市也是一样，震荡期的去散户化必然极其残酷，机构收割，多数人沦为输家。

　　就拿身边在房子上还能折腾的老炮们，动辄深圳湾一号大几千万的房子都是全款抢。

　　富人们阶层不单单是房子多。

　　这也是为什么我说，未来楼市面临住建部自然资源部央行甚至是公安的多重围堵时，依然能生存下来的必然是全方位综合强者。

　　先富的尖尖。

　　就像现实生活中，一个大美女(整的除外)，怎么可能只有脸美，她的美是对99.9%平庸者全面综合的碾压。

　　3

　　4月的西安，已是调控之后的第3个年头。

　　自然资源部要求集中供地后两个月。

　　一场土拍，58个竞拍企业，最后一查有24家的爹是中海，还有另20家只有一个爹：华润。

　　按一家竞拍企业6亿5千万的保证金，光拍地保证金中海都交了24×690000000=16560000000，165亿6000万。

　　华润也不怂，保证金也干进去138个亿。

　　如此生存环境之下，你让开发商圈里的小鱼小虾们该怎么活？

　　土地是粮，房贷是钱，如今所有开发商的粮和钱都被卡的死死的，玩到最后也只有央企国企有资格继续玩。

　　看一看房地产ETF为什么趴在地上起不来。

　　其实原因很简单。

　　恕我直言：这门生意国企化、民生化了。

　　所以想趁着目前楼市低谷期抄底房地产ETF的，还是趁早打消这个念头，激进城市化，盛宴二十年，错过就错过了。

　　投资场上最忌讳的就是“忆往昔英雄”，还黯然神伤，自己感动自己。

　　没有毛用。

　　4

　　曾经房地产三年小调控五年大调控，楼市越调越涨，归根结底就是民资主导的市场总是顺周期行动，萧条时干脆趴窝不供给，等到宽松期供给跟不上需求价格一轮一轮的往上翻。

　　村口大爷说：“那是一个全民房炒的时代，谁不炒，谁沙雕”。

　　在这一段周期里，上游澳大利亚的铁矿石薅尽羊毛，各种野摊建筑队敢领着农民工干工程的都赚翻了，甚至我身边还有几个村的前村支书直接转型房地产的，现在还都是各大报媒年度风云人物常客。

　　但，如今这一切都已经过去了，房地产再难英雄好汉辈出。

资金不支持；

杠杆正在被拆解；

开发商戴上了“三条红线紧箍咒”；

土地都在央企；

对贝壳也开始反垄断了；

　　多头的对手盘如此凶悍，该怎么赢？

　　单枪匹马干赢央行+住建部和自然资源部的事情，做梦想想也就算了。

　　你咋不上天呢？

　　如果中国的财富新贵还需要后来者在楼市上折腾，那么该是谁的悲哀呢？

　　这个国家承受不起“楼市就是国运周期的顶”。

　　因为“顶”之后就是万劫不复时代。

　　内卷的牢笼会很难受。

　　5

　　2020年中国城市化率过60%。

　　能再翻一倍吗？

　　不管其他所谓的大V怎么说，对于中国城市化率80%我都是极度怀疑的。

　　或者说是明确反对。

　　80%这个数是发达国家的均值。

　　日本这样的岛国可以这样，如果中国这个拥有大规模纵深的大陆国也搞到80%城市化率，那将是中国经济格局的灾难。

　　斗胆说破一下，我们激进城市化是“向内收割”。

　　我们没有老美的体质，也没有日本岛国的无奈，高城市化率，也就意味着城市系统的高脆弱化。

　　无论你坚守什么样的信仰，或者民主还是权威的站队都无法绕开一个事实：

　　东西方创业崛起的本质差别。

　　一个基于殖民体系的向外索取，一个只能在和平框架规则下以内卷为成本换取向上攀登的筹码。不用装不用藏着掖着，前者说的是美英，后者说的就是悲催的我们自己。

　　成本守恒定律告诉我们，任何伟大的而绚烂的成就都来源于对等的成本支付。那么如果咱们承认中国这几十年取得了一点成就，那么成就的另一面我们必然有对等的成本支付。

　　人口的压力，环境的压力，社会贫富分化带来的普遍焦虑感都是这种成本和代价的外在反映。总结一句话中国的崛起我称之为：内卷式崛起。

　　我们的问题很多，争议非常大，利益纠葛远远超出我们大多数人的想象。这就是温老在《全球化与国家竞争》一书中提出：“中国为什么是唯一一个能够实现去依附的国家”问题的答案。

　　从日不落帝国到德国的崛起再到苏联和美利坚合众国的崛起，集中力量办大事其实是所有后发追赶国的必然选择，尤其是在和平框架下，一个后发追赶国想踩着别人的头往上爬，成本向内转嫁和集权体制就必然是集体创业的最优选择。

　　那么问题来了：我们通过内卷的方式托举起了一批先富起来的城市富人，那么这种内卷的模式会一直延续下去而直到撞南墙吗？

　　不。

　　付出巨大的内卷成本我们闯出了今天的局面，根本初衷还是想拿到科技创新的主导权，以自我创新造血来铺排我们十四亿人的内循环，真正让十九大之后的不平衡不充分主要矛盾变得有法可解。

　　而不是北上广深指着郑州武汉西安青岛天津的鼻子说你们这些拖油瓶，不争气……

　　因此，基于未来十年以上房住不炒的新趋势，楼市未来生存的逻辑已经从政府到开发商再到消费者和二手房中介，全链条寡头化。

　　地方政府都能把地卖个好价钱吗？

　　重点城市，一年三次集中供地的逻辑下，每次调动大几百上千亿的现金去抢地门槛高过天际。

　　99.9%的开发商已经出局了。

　　大多数开发商已经丧失参与权。

　　什么意思呢？

　　房炒，终将被驯服。