摘要：被迫高地价，活下去真不容易（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
日前，深耕浙江的区域地产大亨滨江集团，举行2020年度业绩网上说明会。
有投资者询问，近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地，净利润能有几个点时，滨江集团董事长戚金兴，却给出了一个令市场倍感意外的答案：
“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
利润仅剩下1、2个点，还要努力才行，新闻一出舆情哗然。
房地产行业不好混，也是事实。
赶巧，杠杆地产谈谈滨江集团，前2年也关注过，这家公司的合约销售额倒是增长快，但权益占比其实不高，甚至有时候很低。
合作开发，数据好看，对利润其实也会造成伤害。
那么，戚金兴老板“努力做到1%-2%的净利润水平”，是否真的发自肺腑体验？
1、销售总额数据好看，权益占比依旧不高，利润指标确实很低
按照滨江集团年报的披露，2020全年销售额达1363.6亿元，同比增长21.7%，位列克尔瑞行业销售排名第27位。
不过，饱受外界诟病的滨江集团权益销售占比不高问题，依旧如此。
虽然同比增长65.6%，权益销售达到700亿元，但权益比例依旧只有51.3%。还不错的的是，比2019年提升13.6个百分点。
2020年，滨江集团实现营收285.97亿元，归母净利润23.28亿元，分别较上年同期增长14.60%和42.69%。
2019年，滨江集团也有249.55亿元营收，归母净利润有16.31亿元。增速似乎不错。
不过，2020年，滨江集团的净利率只有12个点出头，而2019年尚有接近16个点。
不仅如此，滨江集团的毛利率连续2年下滑。2018年接近36%，2019年35%出头，2020年直接下一个台阶只剩下27%左右。
这其实不算夸张的。
日前，滨江集团发布了2021年一季报。杠杆地产看后，真的相信戚金兴老板1、2个点利润的说法。
2021年一季度，滨江集团录得营收74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长高达96.52%。
营收增速太好看了。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元，而2020年同期有2.78亿元。
2019年同期，营收更是只有17.86亿元，但是归母净利润却有3.92亿元。
也就是说，不管2019年一季度，还是2020年一季度，滨江集团的盈利情况都不好。
2019年一季度，滨江集团净利率超过30%，当然全年也只有16%左右；到了2020年一季度净利率降至21%左右，2020全年尚有12%；2021年一季度，只剩下6.53%。
6个来点的利润，当然仅仅是一季度，背后有很多原因。但杠杆地产不免唏嘘、感慨：戚金兴老板说得真不夸张，稍有不慎，就会只有1、2个点利润。
对了，2020年三季度，单季度滨江集团的净利率，真的到过一个点左右。
特别是结合他具体语境，高价地可能真的如此。
2、被迫高地价
此次网上业绩会，戚金兴老板提到的5宗地块，斩获于杭州今年首次集中供地。
5月7日，杭州集中供地首日，融信与滨江联合体斩获了4宗地块，总价172.5亿元，融信单独斩获3宗，总价56.02亿元；
同时，滨江也单独斩获1宗，总价10.07亿元，一时间风光无限，更被传颂为强强联手的“佳话”。
我们看这些地，比如融信与滨江联合体，合计以129.23亿元竞得的杭州主城区江干区四堡七堡单元的两宗地块，溢价率29.77%，楼面价44364元/平米，自持17%。
而该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于60000元/平米，且毛坯销售最高单价不高于66000元/平米。
如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
而计算配建和自持成本后，实际地价约53722元/平米，对比实际地价和6万元/平米销售限价，算一下盈利空间，戚金兴老板说的“努力做到1%-2%的净利润”，真不是胡话。
作为一家区域性千亿房企，在主场不拿地，又该怎么办？
2020年报中，滨江集团披露了累计土地储备情况，总占地面积不到600万方，总建筑面积1200多万平米。如下图。
你说这能支撑千亿企业卖多久？杠杆地产发现，滨江集团2020年至今，拿地都很拼。
2020年报披露，当年新增土地储备项目30个，其中在苏州和南京共计新增4个项目，成功开拓苏州和南京市场，并积极参与粤港澳大湾区的土地竞买。
截止2020年末，土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州内占65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市，占比18%，浙江省外占比17%。
2020年，累计新增土地面积171.65万平米，新增土储计容建筑面积432.24万平米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元，平均楼面价为1.81万元/平米，新增土储货值权益比例50%。
1万八的平均地价是什么概念？
滨江集团2020年报，整理了其主要开发城市的当年的地价、销售均价。如下图。
我们会发现，滨江集团所有进驻城市的平均地价，都远不如这个数字。不仅如此，房价均价比这个高的其实也不是多数。
那么这个面粉价格意味着什么，还需要杠杆地产说吗？戚金兴老板的话，把该说的都说了。
3、活下去真不容易
任何房企，在一个城市要混下去，得有地。没地等于没团队存在的必要。
对于深耕浙江、杭州的滨江集团来说，大本营如果没地、没货卖，那么潜在的深意，就更加恐惧。杠杆地产不是危言耸听，而是低利润，甚至个别盘跑量，让现金流滚动起来，起码比直接没得滚好。
利润越来越低，和无土储的焦虑，不是滨江一家。
房企利润走低，是普遍性的。
亿翰智库统计显示：
截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；
净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。
同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。
另外还有一组数据很有意思。克而瑞 (CRIC)统计，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售操盘金额集中度已分别达到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%，行业集中度持续提升，“强者恒强”的行业竞争格局更加明显。
比较起来，区域大亨滨江有危有机，危的是自己体量确实不算很大，特别是权益部分。
机会呢？财务数据不算差。
2020年报披露，负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，扣除预收款后的资产负债率为69.71%，净负债率为83.57%。
债务期限构成上，短期债务为109.45亿元，占比26.08%，低于期末货币资金（185.22亿元），现金短债比为1.69倍，可有效覆盖短期债务。
“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。
同时，近年来综合融资成本不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年平均融资成本为5.2%，较上年末下降0.4个百分点。
这个财务状况，杠杆地产认为，让滨江集团有了更大的加杠杆空间。
2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。
目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。
从目前来看，拿地很努力，只是加了杠杆，未来不（怎么）赚钱，好像也是个问题。
但管不了这么多，先活下去才是关键。
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