中原建业拟全球发售3.28亿股，“河南王”又看中代建市场

5月18日，中原建业发布公告称，公司拟全球发售3.28亿股股份，包括国际发售 2.95亿股，香港公开发售3281.8万股，计划将于5月31日正式挂牌上市，上市代码定为09982.HK。

这意味着中原建业将成为建业地产旗下第四家上市公司，以及港股市场上的第二家内地地产代建企业。

近年来，代建模式日益受到地产企业的重视，也推动代建业务的快速发展。不少房企陆续加入代建市场，如恒大、万科、中海等。值得注意的是，我国的代建行业发展并不成熟，行业集中度较高，未来代建行业的竞争预计更加激烈。

在此背景下，中原建业的营收与净利润实现较快增长。

从营收来看，2018-2020年，中原建业实现收入分别为6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元；从净利润来看，由2018年的4.04亿元增长至6.81亿元。

但在2020年公司业绩增长的同时，净利率却呈现下降趋势。据数据显示，2020年公司的净利率为59.2%，同比下降3.1%。

对于建业地产而言，中原建业被分拆上市一方面或许会贡献越多的业绩，另一方面也符合建业地产向轻资产业务的转型。

但事实并非如此，据数据显示，中原建业仅占建业地产营收的2.7%；即使2020年中原建业的业绩呈现同比增长，但占营收比例较小，建业地产靠中原建业提升整体业绩有些困难。

而建业地产在分拆中原建业事宜按除权基准买卖公司股份的首日，股价遭遇“滑铁卢”。5月13日及5月14日，建业地产股价连续暴跌，股价从5月12日收盘价为4.28港元/股重挫至5月14日收盘价为1.9港元/股，截至5月14日当周，周内累计跌幅为超54%。

值得注意的是，建业地产转型轻资产的背后也预示其债务危机的形势严峻。

据数据显示，近两年，建业地产的资产负债率居高不下，2019与2020年均超过91%。而在所有负债中，流动负债占较大部分，建业地产面临严重的债务压力。据choice数据显示，截至2020年末，建业地产流动负债达1306.39亿元，占比高达87.49%。

在业绩方面，近五年来，建业地产首次出现“增收不增利”的情况。2020年建业地产实现营收为433.04亿元，同比增长40.75%；实现归母净利润为18.02亿元，同比下降10.6%。净利率也连续三年下滑，从2018年的9.6%下降至2020年的4.9%。

此外，曾喊出“走出中原”的建业地产仍然“困”于河南。截至2020年末，建业地产土地储备5411.33万平方米。从项目分布情况来看，建业地产共有243个项目，其中240个位于河南，3个位于海南。

而河南省的销售额为建业地产作出主要贡献，2020年河南省的销售贡献占建业地产销售额的99%。

“河南王”依然未走出河南。