扩大房产税试点的呼声又起！深圳、海南率先试点有必要，需收重税

5月11日财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。此次规格很高被外界解读为扩大房产税试点的前戏，目前来看国内只有上海和重庆试点实施了房产税，其对房价走势的影响只能用“微乎其微”来形容。为何国内实行的房产税产生的效果与美国有很大不同？原因在于美国是重税，国内是轻税。

不断上涨的房价需要下“重药”

区别于美国房产税率在1-3%之间不同，国内上海和重庆试点的房产税征收只有0.4-0.6%之间！房产税征收力度远远跑不赢房价上涨速度是导致这些城市房产投资风险不减的关键原因

目前国内试行房产税的城市只有上海和重庆，这两座城市房产税征收除去含有免征面积外，对于超出面积征收的税率也是很低的。比如：2021年上海只对非上海居民和上海居民购置的第二套住房征收房产税（居民家庭人均住房面积超过60平米），且其征收税率是根据房屋单价来的；2021年房屋单价≤73482元/㎡的适用税率为0.4%，＞73482元/㎡的税率为0.6%！重庆房产税的征收情况与上海基本类似，给予充足的免征面积而且征收税率过低。

近1年来上海新建商品住宅同比价格走势图

为何我一直提到“上海房产税征收的税率过低呢？”上图所示是近1年来上海新建商品住宅同比价格走势图，我们可以清晰地看到哪怕是在最困难的2020年1-3月份，上海新建商品房房价同比增长也在2%以上！正常情况下上海新建商品房的价格都是维持在4-5%的水平。也就是说哪怕每年征收了0.4-0.6%的房产税，对于购房者来说还是划算的。起码在多数人眼中上海的房产还是能够跑赢通胀的。之前我就在一篇文章中提到过这个观点房产调控从供需端到融资端，未来稳定房价的利器或是通过重赋税，大家可以阅读下。

从房产税提出到今天为止基本可以证实“房产税出台不可避免”，房产税的出台虽然不能被证实可以降低房价，但是广大民众对于房产税的期望值还是比较高的，尤其是对于深圳、海南等这样的房价过高的地区

国内房地产市场调控大概经历过这么几个阶段：供需端调控——融资端调控——税收调控；到目前为止我们的大多数调控还是处于供需端+融资端调控阶段，随着进入后商品房时代，房地产业进入低毛利时代后，税收调控将会成为房地产调控中最为重要的一环。为何会是这样的一个趋势？其实还是各种利益博弈的结果。

房产税

1. 房地产调控无论到任何时候都绕不开两个关键：银行放贷和地方财政！从某种意义上来说开发商只不过是这两者需求的产物而已，在后商品房时期随着大家对于房产需求减弱，开发商的毛利率持续降低，也只能走税收调控这条路。银行发展到今天为止其主要营收方式还是“低息揽储，高息放贷”；地方财政到现在为止对于土地财政依赖度还是比较高的，随着后期城市土地资源陷入稀缺，如何弥补地方财政亏空？房地产税其实就是最好的答案。更何况现阶段来说，对于很多不知情的民众都认为“房产税能够降低（起码稳定）房价”，这种民意在实行起来就更加理所当然了。
2. 要想稳定房价或者降低房价，只需要效仿美国征收1-3%的房产税即可，如果扩大房产税试点范围建议参考。上海和重庆的房产税试点从某种意义上来说是积累经验，从2011年开始试点征收房产税，说句实话给上海和重庆财政带来了不少好处。只不过要想真正稳定房价或降低房价，打击投资炒房的行为。房产税征收真的需要重税，起码超过1%是前提，具体多少应该根据去年房价平均涨幅来进行。一个基本的数学逻辑，当房产税率基本与房价上涨幅度持平的时候，炒房投资者就不会那么热衷了。

房产税试点范围扩大几乎不可避免，有人呼吁深圳、海南等地先试行！原因也很简单，这两个地区的房产投资风最为旺盛，当供需端调控、融资端调控都失效的时候，税收调控也就该上场了

海南的房产投资风也就这两年稍微好点，全国范围内海南是唯一一个爆发过房地产泡沫的地区。海南近些年受到了很多国家级政策的扶持，自然也吸引了很多资本的眼光，尤其是房地产资本。不过随着海南作为全国唯一一个要求现房交付的地区，房产投资风险还是受到了遏制。其实对于国内房产投资风较为旺盛的城市都应该及时出台房产税来进行遏制，几点观察：

房产税

1. 深圳的房产投资风到目前为止还是国内最为旺盛的，从2020年3月份开始深圳也出台了很多调控措施，包括供需端调控和融资端调控，但是效果都很一般，通过税收调控很有必要。房地产税出台之所以能够引起民众热议，且呼声很高的主要原因在于“能够提高房屋的持有成本”！房屋持有成本的提高肯定会逼迫手里拥有大量房屋的投资者尽快出手，深圳过去1年中二手房价格始终保持了10%以上的同比增长，本身就说明了供不应求。到底有多少房屋是在投资者手中“待价而沽”？这个时候确实需要点压力在挤泡沫。
2. 从2018年开始国内房地产调控都是围绕着“房住不炒”进行，不过对于部分楼市过热、投资风过浓的城市来说明显现有的调控力度不够，出台房产税显得很有必要。不仅仅是深圳，包括北京、杭州等城市都需要及时出台房产税来遏制房产投资，一方面稳定房价、避免房价出现过快上涨，一方面提高购房者的持有成本，才能有效减少房产投资。毕竟房产投资说到底还是要以收益优先的，如果说投资收益不足那么也就没有投资必要了。

综上，#贾康：建议深圳海南率先试点房产税#房产税实施已经不可避免，在供需端调控和融资端调控都无法解决房价不正常上涨的情况下，也确实需要通过出台房产税的措施来稳定市场情绪，来遏制房产投资了。