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奉贤集中供地4宗,或藏着2个热门地块

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  上海第一批集中出让土地清单里,奉贤区含宅用地(商品房)共涉及4宗地块,分别是奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块(城中村项目)、奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块、奉贤区庄行镇29-02区域地块、奉贤区金汇镇42-02区域地块。

  

  其中两宗地块位于奉贤新城区域内,两宗位于新城外围。

  

  萧塘地铁上盖,改变城市界面

  

  地块名称:奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块(城中村项目)

  四至范围:东至沪杭公路、南至肖塘路、西至肖达路、北至大叶公路

  用地规模:5.40公顷,54000平方米

  容积率:3.4

  该幅地块位于奉贤肖塘区域,属于新城范围,且是一幅商住办土地,由于位于5号线萧塘站旁,属于地铁上盖,为了充分利用土地,因此容积率才会偏高。

  该幅土地商务办公用地占45%、普通商品房占30%、商业服务用地占25%,限高100米。

  (注:以上规划占比信息来自网络,本地块具体信息以5月17日-5月20日上海土地市场最新公示信息为准)

  不得不说,这幅土地是本次4幅地块中,位置非常好的地块,同时在肖塘区域内,也是非常核心的土地。

  

  

  站在地铁站上面拍摄的土地实景

  因为涵盖了商住办业态,那么这幅土地的整体楼板价不会太高,但剔除商务办公和商业服务的比重,单看住宅楼板价,或也不会很低。

  可以参考2020年6月,阳光城集团以成交价157062万元竞得奉贤区奉贤新城18单元06-B-03区域地块 ,折合楼面价17605.38元/㎡,溢价率3.56%,即如今的阳光城未来悦,均价约3.5万/平。

  

  阳光城未来悦售楼处

  而且据了解,阳光城未来悦二期推盘337套房源,认筹人数不断上升,已触发积分制,事实上这儿已成为了沪上购房者关注的热点,尤其是5号线沿线的老闵行客户,毕竟这里的价格要比老闵行实惠不少,而且又是品质新房,凸显性价比。

  目前来看,肖塘的城市界面非常一般,看上去破旧凌乱,也暂未有大型商业设施,学校也是以肖塘小学、肖塘中学为主,谈不上优质。

  

  

  肖塘区域实景,城市界面一般

  周边多以动迁房和老公房为主,商品房只有华润幸福里和阳光城未来悦,暂未流入二手市场,可见这儿的商品房开发尚不成熟。

  不可否认,该幅土地在进入市场后,能够一改肖塘城中村的城市界面,不仅提升肖塘商业设施,还能重塑肖塘的对外形象。

  

  金海街道的大地块,注意加油站

  

  地块名称:奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块

  四至范围:东至碧园路、南至广丰路、西至金海公路、北至河道

  用地规模:8.52公顷,85200平方米

  容积率:1.6

  该幅地块位于奉贤新城金海街道,是一幅纯住宅用地,占地面积较大,未来该幅地块计容建筑面积将达到13.6万方。

  

  土地已平整

  该幅地块是奉贤新城相对核心的位置,就在东方美谷科技创新核心功能区内。

  就目前来看,该幅地块距离5号线望园路站直线有约2.8公里的距离,不过未来奉贤将有15号线南延伸段,而这条15号线的站点,大概率会在金海街道附近设站,毕竟这里有居民区,也有东方美谷产业人群。

  

  地块距离5号线约2.8公里

  

  15号线南延伸段规划走向以及大致站点

  如此,这幅土地也算是在未来的轨交站点附近,倘若15号线工程继续推进,加上地块商品房1年后入市,那么这幅地块上的商品房在未来或有可能成为下一个热门项目。

  另外,该幅地块西侧为奉贤区主干道金海路,向北可进入虹梅南路隧道直达中环,向南可到达南奉公路核心商圈。

  周边环境,金海路在完成修建后,道路两边比较干净,不杂乱,看上去很清晰。周边配套目前还很薄弱,以金海街道的动迁房底商为主,暂无大型商业,另外该地块距离九棵树未来艺术中心和上海之鱼有约3公里。

  

  道路两旁非常整洁

  值得留意的是,该幅土地缺点是旁边有一处加油站,无法搬迁,这对该地块是个不利因素,尤其是商品房建设后,临近加油站的几幢楼会有影响。

  

  2018年11月,农工商+奉贤发展底价竞得奉贤区南桥新城16单元29-01区域地块,就位于该幅地块东侧,当时成交楼面价18000元/平,即如今的光明九胤项目,单价约3.7万/平,而这一价格,基本是奉贤新城当下的新房售价。

  这几年,区内先后开发了桐南美麓、保利象屿公园悦府等项目,如今都已交房并进入二手房市场,虽然这里有15号线的规划利好,但尚未影响到到楼市市场,区域依旧闭塞,整体来说并没有形成一二手房倒挂行情,楼市活力不如其他区,所以当前新房售卖相对缓慢。

  

  庄行镇,一个冷门区域出让的宅地

  

  地块名称:奉贤区庄行镇29-02区域地块

  四至范围:东至庄良路、南至河道、西至群贤路、北至南亭公路

  用地规模:5.49公顷,54900平方米

  容积率:1.8

  该幅地块位于奉贤区庄行镇,属于奉贤西部区域,距离奉贤南桥老城区有约4.5公里,距离金山亭林有约4公里。

  

  

  庄行在奉贤区来说略属尴尬,首先奉贤新城是自西向东来发展,而庄行位于奉贤新城西侧,临近原南桥老城区,本就属于人口流出区域,无论是后续发展还是规划,都活力不足。

  其次自贸区临港新片区的出现,又重新划分了奉贤区的发展方向,金汇港以东的金汇、海湾、青村、奉城、四团都被纳入新片区,虽然底子一般,但有后续想象空间;奉贤新城作为五大新城,发展潜力更是十足;而庄行既不属于新片区,又不在新城范围,几乎没有任何想象空间。

  所以该幅地块所在的庄行镇,暂时没有太多规划利好,周边无轨交,依旧以公交出行为主。

  小范围来看,该地块位于南亭公路庄良公路交叉口,正是庄行的核心位置,地块四周有着老镇上的沿街商铺,虽然较为低端,但较为成熟。

  

  土地价格方面,2019年3月,东原底价竞得奉贤区庄行镇B-08B-04区域地块,成交楼面价13049元/平,就是已入市的东原璞阅项目,均价约3万/平。可想而知,这里的新房只能随着时间推移慢慢卖了。

  当然,庄行还有一优势,就是闵浦三桥开通后,庄行与老闵行产生了一定的连接,会有部分老闵行客户到往这里来置业。而未来,该幅土地或还将依托闵浦三桥,继续导入老闵行客群来进行售卖。

  

  金汇镇城市界面一般,要蹭新城热度

  

  地块名称:奉贤区金汇镇42-02区域地块

  四至范围:东至金碧路、南至大叶公路、西至金闸公路、北至迎横路

  用地规模:3.26公顷,32600平方米

  容积率:2.2

  该幅土地位于奉贤金汇镇大叶公路北侧,而大叶公路以南为奉贤新城,此地块正好是奉贤新城旁的宅地。

  

  地块实景

  既然没有纳入奉贤新城的规划范围,那么该地块所在区域等级就无法与新城相提并论,但好在该地块临近新城,能够近距离享受新城一系列规划等设施。

  金汇镇北部更贴近浦江镇,也就更贴近市区,客观地理位置能够吸引部分市区客的关注。

  但是缺点也比较明显,短期内没有轨交规划,一条BRT奉浦快线的南行港路站距离地块也相对较远,出行稍有些不便。

  

  在城市界面上,大叶公路还在扩建中,金闸公路又是一条老路,周边还都是在建的商品住宅,看起来比较凌乱,要想成型,尚需年限。

  

  大叶公路实景

  金汇镇商品房开发时间并不长,2019年2月才开始出让宅地,至今共计3幅,且都被禹洲地产竞得,再加上大叶公路南侧的禹洲项目,禹洲可谓是金汇镇的大户。

  成交楼板价在2019年时,约1.5万/平,2020年后楼板价略有提升,达到了约1.65万/平。

  

  如今禹洲入市的商品房项目,单价维持在3.2万/平,由于城市界面、交通等因素尚不成熟,这里的商品房销售也没有足够高热度,只能随着时间推移,陆续售卖。

  在实探土地时,我们侧面得知,金汇镇的这幅宅地,“地主”禹洲还在摩拳擦掌,而景瑞和金科两大房企也过来做过市调,不知届时这幅土地会花落谁家。

  奉贤区近些年一直都是土地供应大区,此次出让的4宗含宅土地,位置参差不齐,那么此次土拍盛宴,最终结果如何,请持续关注易眼看房后续报道。

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