我扒了无锡在售的20多个叠墅项目，发现……

华发首府220平下叠加户型/365淘房 三盛督府天承中叠212㎡户型 无锡某楼盘上叠149㎡户型设计/365淘房

在无锡楼市进入了改善市场后，大面积房源成交占比逐步提升，近一年无锡140㎡以上的房源成交套数占比约18%，改善甚至终极改善的置业者占比越来越大，因此大户型热度增加。

改善大户型中，大平层因为横厅备关注。在“限墅令”实施后，叠墅成了开发商产品“高低配”中首选的高端产品系列，成为城市高端人群的主流居住方式。

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叠墅的优点

首先是私密性好。只有6层或者4层的叠加房源，密度低。同时当下无锡多个叠墅项目都设计的是电梯双侧开门，因此可以说上下户之间互不打扰。

第二是小区环境好。无论是外立面还是景观设计都比较高端，诸如锡东建发玖里湾项目的叠墅小区，很多人表示犹如在景区里一样。

建发玖里湾叠墅区实景/网图

同时买得起叠墅的人层次较高，能形成居住圈层。

第三得房率高。据悉无锡叠墅的得房率一般在85%以上，而且会有很多赠送面积，比如露台，院子等。

第四空间分区更合理。实地看房发现，叠墅动静等生活分区比较明确，一层为生活区，二层为休息区，动静分区更科学。

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无锡叠墅房源分布

但没想到的是，笔者扒了无锡市场上主力在售的100多个新房项目后，发现在售的叠墅楼盘竟然只有20来个，而且有至少4个项目叠墅房源还尚未开售！

无锡有叠墅房源的在售楼盘一览

从表中可以看出，叠墅产品主要集中在无锡靠湖靠山或者地段好的区域：蠡湖新城、马山、经开，新吴区热门的长江北路和泰山路板块等。

整体来说惠山区叠拼项目较少，首先因为惠山区是此前楼面价相对较低板块，这在很大程度上决定了产品的布局以刚需或首改为主。

分区来看，经开区的铂宸府、和玺等都是高端项目，开发商的名气比较大，而且目前整个经开区在售的新房并不多，加之近期土拍地块楼面价都再上了一个台阶，因此对于区域内目前在售的项目来说是利好，倘若后期买平层的钱现在就可以买叠墅，购房者何乐而不为呢！

滨湖区的叠墅主要集中在渔港路板块和马山等区域，总体特点是自然条件好。渔港路板块的叠墅注重居住体验，比如云栖墅的叠墅就是目前市面上为数不多的4层叠墅，居住体验感会更好，同时因为靠近太湖要限高等，一些项目开发周期久有限价，区域的交通限制等使得短期内房价不会有大的涨幅，因此居住很适合。

而马山板块因为靠近景区，环境优势使得其更具备度假因素。以在售的安兰诺雅为例，户型设计上卧室就比较少，170㎡的中叠户型每一层仅设计了一个卧室，这就很适合度假或者投资改成民宿等。包括区域的华君湖湾花园在售的户型也是，140多㎡也是3房设计。

人们的锡东板块目前主力在售的4个项目海尔产城创翡翠文华、百郦华庭、彰泰春岸雅筑、金辉·天奕铭著中仅有后者有叠加别墅房源，虽然锡东主打教育，但不排除有的业主既需要学区也要保证居住体验，也有叠墅房源需求。而周边板块宛山湖科技新城的万科四季都会也有叠墅房源规划，周边的宜居环境是一大因素。

梁溪区因出让地块少等因素限制使得梁溪中心城区较少有新项目，在售的叠墅房源主要集中在与经开、滨湖相邻的南长区板块。但是过去的几年梁溪区的叠墅项目并不少，比如银城京梁合、绿地西水东、富力山等都有叠墅房源。

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无锡叠墅现状

无锡的主流叠墅为6层，分为下叠、中叠和上叠。一般来说下叠有院子，上叠有露台或阁楼。

因为无锡气候潮湿，下叠就对产品的防水等要求较高，尤其是地下室的采光和通风，之前住独栋的朋友表示自己家在阴雨天气出现了发霉等情况。但是因为其有院子、花园优势，所以选择此类产品的购房者要格外注意。

梁溪区华发首府的叠墅边套有下沉式的庭院，所以采光通风比较好。

上叠有露台或者阁楼，因为开发商的设计理念或者一些限制因素，设计的露台可能会出现一些问题，比如空间不够开阔或者被割断、地面不够平整等，所以买这上叠的购房者要格外留意这些方面。

综合以上因素，中叠没有院子和露台，往往在价格方面比较有优势。但是也有一些项目在设计的时候进行了创新，比如三盛督府天承的6层叠拼产品，中叠户型3楼是双阳台设计，4楼也有阳台，更大权重的弥补中叠室外风景的缺失。

各有利弊，购房者在选择时要多关注以上问题。

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未来加分空间

1、开间的优化。大平层因为横厅被关注，在无锡的叠墅房源中，多是130多㎡或者140多㎡起步，这样单层的面积就比较小，而且通过看户型发现，基本是两开间朝南设计，这样就难以拥有现在高端改善购房者的想要的横厅！这方面的提升有助于提升目标高端客群的好感。

但也有一些高端项目做得比较好，比如经开区的和玺，中叠154㎡户型做到了双层4开间采光，观景视野比较好。

2、更加注重实用性。一些叠墅的户型设计因为追求开间效果，设计的卧室比较少，比如150㎡的面积，仅有2个卧室，对于很多老人同住的家庭来说都不太够住。

3、凸显赠送面积的优势。比如中叠，因为没有院子和露台，此种户型就需要开发商更加用心，比如设计更多的阳台，甚至通过错层设计增加露台等，避免选择此种户型的购房者陷入不如选择大平层的尴尬。

对于购买叠墅的购房者来说，缺的不是钱，而是好的项目和户型设计。目前无锡市场上多数叠墅产品小区采用的都是“高低配”产品设计，靠高层走量，叠墅走价。

据不完全统计，目前仅发现旭辉铂悦溪上和云栖墅为纯叠墅社区，云栖墅和光明合景玺悦珑庭项目有4层的叠加别墅。有更高要求的购房者可以多关注。