新希望服务招股“遇冷”，认购倍数创近两年物管公司IPO新低

低至1.94倍，明星资本光环黯淡

出品|Metal财经

撰文|查克

一边是短短八个月时间内市值蒸发逾1200亿元的新希望六和（000876·SZ），一边是金融版图核心资产民生银行（600016·SH）业绩骤降后股价连创新低——尽管新希望集团创始人刘永好在新一期“新财富500富人榜”上仍以725.7亿元财富位列第54名，但事实上，这位现年69岁的前首富旗下近4000亿元的资产版图正面临大幅缩水的境况。

“幸运”的是，当中国最大的饲料生产企业新希望六和因养猪红利落幕而遭遇“戴维斯双杀”之时，“新希望系”的第二大支柱产业——沉寂了逾20年的地产版图将首次与资本市场“亲密接触”，这也被外界称为刘永好的“新希望”。

据了解，从“千亿新贵”四川新希望房地产开发有限公司（以下简称新希望地产）分拆的物管板块核心公司新希望服务（3658·HK）将于5月25日登陆港交所。值得注意的是，该公司此次上市的基石投资者阵容可以说是刘永好的“豪华版”朋友圈，包括左晖旗下的海王星、雷军旗下的Green Better，以及郭广昌旗下的鼎睿再保险。

然而，面对今年上市新股逾六成的破发率，以及迷你物管上市公司接连遭遇的“估值杀”，新希望服务的明星资本效应并未能令其录得市场青睐。

5月14日，新希望服务招股截止，最终该公司仅获得超额认购1.94倍，创2019年以来物管公司IPO认购倍数新低，且远逊于同行业216倍的认购倍数均值。

不仅如此，安信国际在近期发布的新股点评中，给予新希望服务的IPO专用评级仅为5分（评级分为0至10， 10为最高），其中公司营运（0-3）和行业前景的评级均为2分；招股估值（0-2）评级为1分；市场情绪（0-2）的平均则为零分。

新希望服务的物管业务始于2010年，实控人系刘永好及其拥有新加坡国籍的女儿刘畅，父女二人通过海外家族信托Cathaya Trust间接持有新希望服务90.8%股份。新加坡Tessa Therapeutics科技公司副总裁、新希望新加坡顾问崔东红持有新希望服务的股权比例为3%；剩余6.2%股份由员工福利信托持有。

凭借近乎全部来自“新希望系”关联地产项目的支持，新希望服务近年来业绩呈高速增长态势。招股书显示，2018年至2020年，新希望服务分别实现营收2.58亿元、3.81亿元和5.88亿元，2019年和2020年的同比增速分别达47.5%和54.6%；净利润分别为0.41亿元、0.64亿元和1.10亿元；2019年和2020年的同比增速分别为56.0%和71.6%；

新希望服务财务摘要

截至2020年末，在第四季度突击式完成逾三成的规模扩充后，新希望服务在管楼面面积增长至1024万平方米，属于迷你型物管公司，但其42.1%的毛利率在同业中处于领先水平。

在安信国际看来，新希望服务在管面积及收入大部分来自关联方，未来独立发展能力需要时间来验证。而对于第三方业绩贡献占比过低的短板，安信国际则认为，该公司目前毛利率较高，未来外拓比率有所上升时，可能较难维持。

没有对比没有伤害。港股38家物管公司数据排名中，若新希望服务成功上市，其营收和净利润分别均排在后10名，而其勉强跨过千万平方米门槛的物管规模仅高于此前上市的宋都服务（9608·HK）。至于后者上市首日破发并大跌36%的遭遇则给同规模阵营的新希望服务敲响了警钟。

刘永好的地产版图

事实上，在“新希望系”的地产版图中，新希望服务资产总额不及新希望地产的千分之五，营收和净利润也仅为后者的1.93%和3.87%，但却先于昔日的母公司上市其实是“无奈之举”。

原因或许是，作为目前房企“千亿+”阵营中唯一未能上市的公司，新希望地产也是同规模阵营中唯一一家归母净利润连续两年下滑的房企，这也令其即便上市也难以录得理想的估值。

新希望地产成立于1998年，在成都大本营低调深耕近七年后突然增资，由此前的3000万元注册资本增加至10353.4万元，并计划投资25-30亿元扩张地产版图。彼时，新希望集团董事长刘永好对外表示，这是新希望集团的“新希望”。而这也是在经历90年代初期的海南楼市泡沫破裂后，“新希望系”的地产业务第二次被这位前首富寄予“新希望”。

不过，这个“新希望系”的利润率支柱直至2015年才开始正式发力。这一年，新希望地产营收同比增长50.03%至32.31亿元，并于次年实现销售额破百亿，首度进入行业TOP200，位列第111名。

抱团模式的规模狂奔下，凭借销售额四年逾60%的年复合增长率，新希望地产在2020年成功晋级房企千亿阵营，并以1031亿元销售额排在行业的第40名。同时，因资产总额超过千亿，新希望地产成为继主营饲料和养猪的新希望六和之后，“新希望系”名副其实的二当家。

但问题是，销售额权益占比从2018年的84.82%骤降至2020年的52.18%后，规模“虚胖”的新希望地产的利润率水平也逐年下滑。数据显示，2019年和2020年，新希望地产分别实现营收182.58亿元和304.96亿元，同比分别增长19.78%和66.98%；归母净利分别为15.79亿元和14.65亿元，同比分别下降13.17%和5.75%。

新希望地产财务摘要

与新希望地产规模狂奔相反，截至2020年末，该公司毛利率和净利率分别为25.34%和9.32%，双双连续第四年下滑。但“虚胖”的好处也开始显现，特别是叠加与“新希望系”频繁的往来款，以及关联方民生银行贷款支持的双重资金优势，新希望地产在“三条红线”管控下的相关指标均处于绿档水平。

令人意外的是，尽管新希望地产从账面上看无较大的偿债压力，但其2020年的永续债规模同比激增近两倍至32.68亿元，而这个“偿债无忧”下的高融资操作，也无疑将令其本就逐年下滑的盈利能力进一步承压。

至于即将登陆港交所的新希望服务能否打开刘永好地产版图的“希望之门”，又能否在招股遇冷的情况下避免遭遇“破发”的困境，值得持续关注。