重庆购物狂论坛上有一封热帖，名为——最近这个行情买个二手房好卑微，阅读量超过8万。
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发帖的网友在这次集中土拍之前就看好了一套二手房。
土拍前网友还在跟卖家讲价，土拍后完全丧失了议价主动权，被卖家涨价22万。
网友正准备硬气地告诉卖家——不买了！
却被卖家更硬气地“反杀”——不卖了！
网友的亲身经历引来更多买家的感同身受。
“我都不敢和业主多降价，生怕不卖给我了”
“我也是，已经被水了2次，决定看着玩儿”
“我们也是看水了好多次，一到签合同就变卦”
“之前问的几套二手房，都涨价了二三十万不等”
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现在重庆二手房的业主统统如此傲娇吗？不，安心卖房的业主、重视契约精神的业主，在这条“卑微”的热帖中，同时存在。
“我就怕房东反悔不卖或者加价，还好房东耿直，赶紧抽一天时间过户，这才安心”
“土拍那两天都约好签合同了，业主临时涨价。我们重新选了一套，价格还是之前看的价格，安心卖的人始终要卖”
“我家的老破大轨道房前几天刚卖了。套内100卖105，我都怀疑是不是卖太便宜了”
“昨天我才卖了一套，还给客户降了几万”
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随着这一波行情的到来，现在重庆二手房市场的真实现状，就是如此。
临时涨价、变卦不卖的卖家有很多，但安心卖房、尊重契约精神的卖家也有很多。
而对于买家来说，我们今天更想讨论的问题是，在当前的市场情况下，如何尽量降低卖家临时毁约的概率？
二手房的交易流程冗长繁琐，在过户之前，卖家完全有可能在任何一个交易节点毁约。哪怕是买卖双方已经签订了买卖合同、哪怕买家已经开始办理按揭手续。
想要降低卖家的毁约概率，最有效的方法是增加卖家的违约成本。
我咨询了从事二手房交易十多年的资深中介朋友，他提供了三种方式。
第一种，提高定金数额。
当卖家单方面违约，最常见的处理方式是赔付买家双倍定金。如果双倍赔付定金的损失明显甚至远远小于房价上涨带来的收益，卖家自然会选择舍小宝大。
举个例子。
假设定金是3万，双倍赔付也就6万。而此时房价已经从150万涨到了200万。在巨大的套利空间面前，卖家会怎么选？
所以，通过提高定金数据来增加卖家的违约成本，是最常见的约束手段之一。但提高定金数额也是有“潜规则”的。
定金数额不能超过房子成交总价的20%，如果超过20%，则被视为房款的一部分。如果卖家违约，这部分只会被作为房款退还，不能作为双倍定金进行赔付。
第二种，约定房子的增值部分作为违约金。
根据资深中介朋友的解释，“国家支持在房屋交易过程中，如果房价涨了，涨价的部分由业主赔给买家，补偿因卖家临时毁约而造成的损失。”
举个例子。
当初买房时买家支付了3万定金，卖家违约时就只想支付双倍定金。但此时房价已经涨到200万，买家可以向法院提出诉求，将房价增值的50万作为违约金赔付给买家。
第三种，约定房子成交总价的20%作为违约金。假设房子成交总价是150万，卖家就需要赔付30万。
图片来自微博
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提高定金数额、房子的增值部分作为违约金、房子成交总价的20%作为违约金，这三种方式可以同时写入买卖合同。
如果后期卖家发生单方面毁约的情况，向法院提起诉讼时，法院会支持“就高原则”。
通俗点讲，就是三种违约条款中，法院会支持违约金额最高的那一条作为卖家的赔付金额。
虽然二手房买卖合同也有模板，但合同后面通常会预留一部分空白，作为补充条款。买卖双方可以把协商确定的内容作为补充条款，写入合同。
这一点非常重要。
任何口头协商，不写进合同里，都是没有任何保障的空话。
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除了通过一些方式降低卖家的违约概率，在二手房交易过程中，有一些事项同样需要十分谨慎的处理。
1，
支付定金之前，务必查询房屋的产权信息、进行产权调查。不仅要确认卖家和产权人是同一个人，也要确认房子没有查封、冻结等异常情况。
2，
如果房产证上的产权人不止1人，但签订合同时所有产权人不能到场，那么一定要在合同中进行约定，比如：其他产权人知晓并同意出售且没有任何异议，后期因此产生的纠纷由卖家自行承担等条款。
3，
如果购买的二手房带装修，最好将附带在房屋交易中的家具家电列出清单、写明品牌、拍照留存，物业交割时进行仔细核对，避免不必要的纠纷。
4，
如果是为了学区买房，买之前一定要去派出所查询这套房子是否有落户。如果有落户，务必跟卖家协商户口迁出时间并写进合同。可以留小部分尾款暂不支付，在卖家迁出户口的当天再支付。
5，
所有和钱有关的内容，总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等，全部写进合同。
6，
约定违约责任时，不管是买家还是卖家，都要留意是否存在违约责任不对等或者违约责任缺失等情况。以及，约定不同违约责任的违约金额。
其它注意事项，欢迎有经验的朋友在评论区补充
希望所有买家都能顺利买房、所有卖家都能顺利卖房
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