深圳楼市：楼市也在逐渐分化，小白买房需谨慎

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问：五哥，您好！麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子？

答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城。 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3，都可以操作成首付3成。

问：您好！坐标深圳，我父母名下有二套红本在手的老房子，一套位于南山蛇口的华彩花园（出租中，月收益近一万元），另一套位于福田上步的台湾花园（自住），现在父母的想法是出售其中一套再加上手里的现金，去置换一套老别墅自己养老，总预算在2000万以内，不贷款以父母的名义全款购入，去年已看过很多老墅区，他们比较有意向的有两个墅区，一是位于南山的月亮湾山庄，二是位于布吉的龙泉别墅。我们现下有两点疑问，想请五哥给予点拨。其一，名下的老房子哪一套更具有保留的价值？其二，意向的这两个墅区（会长期持有）眼光长远见识卓越的您更推荐哪一个？盼复！感谢！！

回答：看到你父母购买的物业和想置换的物业，我能勾勒出老人家的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。我喜欢这样的老人家，可是，这里是深圳啊！老人家再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。华彩的老破大是个大坑，台湾花园是个小坑，两个坑还没跳出来，又准备跳进老别墅这个巨坑? 如果买了任一个，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水一千万，真的甘心吗? 我的意见，华彩和台湾两个都卖，哪个也没有保留的价值，优先卖出老破大中的战斗机华彩。放弃这两个别墅，它们已是时代的弃子，不要再跳一次坑了。2000万可以买到升值潜力好太多的房子，你父母也会住的很舒服，具体参考内部分享。

问：您好老师，我工作在前海妈湾片区，2017年第一次置业因为首付款紧张买了西乡富瑰园的楼梯房，今年这波行情看到涨幅并不大就卖掉了。不过还保持三成首付款的可能，现在想买总价在600-700万左右的投资性房子。这个月跑了沙井光明南山宝安很多地方，新房近期只看中了龙华壹成中心的11区90平的房子，放风6.5起认筹，二手房对沙井禧园，西乡锦明花园或中熙香缤山有点感觉，不知道如何选择好，又怕踏空，请老师给点建议。

回答：你好，感谢赞赏。上了年纪的楼梯房除非有顶级学位加持，否则未来大概率被淘汰。壹城中心库存量较大，站在高处一眼望去，一片一片，各期距离地铁都挺远，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线人流量大，地铁通勤极为不便，下来还要走近半小时才能到家，不如住光明的地铁盘来得方便，同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，学校还不怎么好。鸿荣源禧园不错，沙井标杆盘。锦明花园，碧海湾e出口无缝对接，人车分流车位配比1.2，2009年低密度小高层小区，中小学就在隔壁，小区并无明显硬伤。中熙香缤山这一片逐渐成熟，12号线利好。论潜力，西乡肯定比沙井好，综合看更首选中熙香缤山，次选锦明花园。

问：你好老师，目前在深圳福田上班，女，未婚，想入手500万以内的二房，首房首贷，考虑自住加投资，在链家上看了一些板块的楼盘，宝安太远，南山太贵，福田又比较旧，龙岗坂田和龙华红山也比较纠结，看了老师的一些买房分析，想听听老师的建议，推荐下值得入手的地段和楼盘，二手次新或者新盘都可以，谢谢

回答：你好。500以内纯投资考虑到外溢片区入手一套2房，占位，静待蝶变。但自住的话更多需要考虑通勤距离，坂田与红山我更建议买红山，深高深外学位加持。

坂田：坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。

红山：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑，未来的深圳北CBD也尚在建设，未来还有想象空间；可参考内部分享。

问： 五哥，福田区的非好学位的房子你怎么看。同样是05年左右的地铁附近的房，比南山(比如大新附近)单价要低很多，能分析一下吗？

回答： 这个话题其实是个深圳楼市难解的谜题，为什么市中心那么好的地段，却可以出现3-6w这样低廉价格的商品房。个人以为，原因有以下几点:

1、深圳无土著，阶层和地段利益没有固化，老钱不会迷恋于旧地段；

2、深圳有新富阶层，而且产业升级太快，迁移太迅速，还没来得及回归和怀念，市中心就从罗湖漂到了南山；

3、产品迭代太快，房价还很便宜，新富追逐新鲜产品新设计新区域