突下狠手！高层连打两针，直击楼市要害！

今天，是汶川地震13周年纪念日，相信很多中国人都记得这个悲痛的日子。

但你知道吗？5月12日，其实还是国际护士节，为了纪念“提灯女神”南丁格尔。

说起护士，不知道大家会想起什么，站在最前线的白衣天使？漂亮身材好的小姐姐？

反正此时此刻，我只想起四个字：打预防针。（最近的新冠疫苗，大家都去打了吗？）

但不管怎么样，今天都是一个令人肃敬的日子。

而且颇为巧合的是，连高层似乎也嗅到了节日的气息，学会了逢场作戏。

这不，昨天晚上就提前给房地产打了预防针，而且一打就是两支。

.01

第一支预防针，来自央妈的《2021年第一季度中国货币政策执行报告》。

我看了一下报告，大部分关于房地产的内容我之前也说过，这里简单回顾一下。

第一，从贷款来看，央行在收水，大家的买房热情不低。

一季度人民币贷款同比多增5741万亿，连2020年的一半都没有，也比不上2019年（9526亿），2018年（6339亿），说明央行确实把水龙头拧紧了。

而住户贷款增加了2.56万亿元，创了近三年同期新高，足足是去年的两倍多，而且往年全年才5万亿左右，这印证了一季度人们的买房热情高涨，另一方面也跟消费贷款增加有关。

第二，从贷款利率来看，央妈更支持实业，而不是房地产。

3月，一般贷款加权平均利率为5.30%，与上年12月持平；企业贷款加权平均利率为4.63%，比上年12月上升0.02个百分点。而个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比上年12月上升0.03个百分点。

可见，无论是利率还是涨幅，房贷利率都要高于一般贷款利率和企业贷款利率。这说明央妈更支持做实业，而不是房地产。

第三，房地产贷款增速下降，集中管理制度初步见效。

3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额 50.0万亿元，增速较上年末低 0.6 个百分点，低于各项贷款增速1.7个百分点。

可见，房地产贷款增速不仅比去年年末要低，也低于各项贷款，这就是说明房地产贷款集中管理制度已经初步见效了。

正如央妈在报告里提到的：“目前，信贷结构优化有序推进，房地产贷款集中度管理制度进入常态化政策执行和实施阶段。”

第四，从货币来看，央妈同样在收水，市场投资欲望出现下降。

3月末，广义货币（M2）余额227.65万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7个百分点，而且M1增速从1月超过M2后，立刻回落，明显低于M2增速。

3月末社会融资规模存量为 294.55 万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末低1个百分点；一季度社会融资规模增量累计为 10.24 万亿元，比上年同期少8730 亿元。

这说明最近几个月印钞速度减慢，中国货币政策已经在轻踩刹车，居民和企业的投资欲望出现下降，这对于楼市来说并不是什么好事。

下一阶段，货币政策会怎么样？

报告提到，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体经济放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系。

其中，最值得注意的是，央妈说要“珍惜正常的货币政策空间”，这就说明目前的货币政策还是相对宽松的，但是接下来将会有收紧的态势。

其实，这也符合之前“不急转弯”的说法，也就是转弯是一定的，只是要慢慢来，大家要好好利用这段窗口期。

对于房地产，央妈也提到要“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。”

我对比了一下去年四季度的说法，其他老生常谈的内容没变，就是把最后一句“完善金融支持住房租赁政策体系”改成了“加大住房租赁金融支持力度”。

这就说明支持住房租赁政策体系已经完善，接下来要进入新的实施阶段，重点支持住房租赁市场，而不是住宅市场。

总体而言，从一季度货币执行报告里，我说说接下来楼市的几个判断和建议：

1、货币政策方面，整体上会维持放水，但供应量会逐步减少，房贷利率会继续收紧。

2、涉房贷款总量受限，按揭贷款审批更严，放款时间更长，经营贷进入楼市将难上加难。

3、大分化时代，买房首选一线和强二线城市的核心片区，宁可买中心区二手房，也不买郊区新房。

4、自住型买家尽量不要受焦虑性情绪影响，根据自己的经济情况和预算选择适合自己的住房。在解决自住之前，不要考虑房产投资。

.02

第二支预防针，来自财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局。

昨天，这4个部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会。

从财政部官网发布的通稿来看，全文100字不到，但正所谓“字数越少，事情越大”。

前段时间，财政部说“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的时候，我就说过2021年度立法计划里并没有涉及房地产税的内容，所以今年是没戏的，但不排除会在十四五期间有新进展，例如草案公布或者搞城市试点。

没想到，试点果然真的要来了，还来得这么快。

而且，这次可是“房地产税”，而不是上海和重庆的“房产税”。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

具体来说，房产税的征收方式是：

如果把房子卖掉，就按房产原值一次减去10%-30%后的余值计算缴纳；如果把房子租出去，就以房产租金收入为计税依据。

税率方面，按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

而且，房产税是建立在“最近一次交易的房价”上征收的，如果一套房子你住了二十年都没卖，征税只能按当时你买的价格来算，跟房子的升值无关，而土地价值恰好是房子升值的关键。

所以，虽然两者仅一字之差，但是含义却有所不同，如果征收“房地产税”，势必是房地产市场的一场重大变革。

为什么要在这个时候开这场座谈会？

原因可能有两种：

第一，今年一季度楼市整体过热，地方政府调控的力度不够，违规资金流入楼市依然存在，所以要通过房地产税来放风，并作为阳谋来降低市场预期。

第二，高层的确想通过在部分城市试点实施，来看看老百姓对征收房地产税反应。

不过，从目前来看，第二种情况的可能更大一些，毕竟这次参会的都是立法、操作、行业的主管部门，而且部分城市政府的负责人也参加了。

所以，如果接下来真的公布试点城市名单，那么就意味着房地产税立法的进程有所加快，我估计试点应该在立法之前就会推出了。

那么，哪些城市最有可能率先试点？

首当其冲肯定是那些房价上涨过快的城市，例如深圳、广州、杭州、西安、东莞等，北京作为首都也是有可能的，不排除上海、重庆也会继续试点。

我估计主要还是集中在大湾区、长三角、京津冀、成渝都市圈这几个地方，试点范围可能还会扩大至三、四线城市，因为这样做才有广泛的参考意义。

当然，征收房地产税并不代表房价会下跌，毕竟土地财政一直都是地方政府的“长期饭票”。

但不管怎么样，风声已起，大家还是耗子尾汁吧。