大宁钻石地块或迎哄抢，市中心三幅宅地剧透！

4月30日，上海土地市场公布了2021年上海首批宅地集中出让名单，其中共出让宅地52幅，涉及普通商品住房用地共27幅。

作为上海传统的中心城区，共有3幅涉及普通商品住房用地出让，分别位于静安大宁灵石社区、杨浦定海社区、普陀万里社区。3幅地块均位于中环以内，除杨浦区定海社区地块为纯商品住宅地块之外，其余二幅地块都是商住综合地块。

这三幅地块无可争议地成为了本次拍卖中最受关注的地块。对此易眼看房工作组实地调研了相关地块，分别从地块位置、周边配套、周边新房价格等方面出发，为您带来全面解析。

静安灵石社区地块，金茂府南超1200套住宅待入市

静安区大宁板块静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块。公示信息显示，地块出让面积约71000平方米，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路。

其实本次出让的灵石社区地块在拍卖前，早已透出了风声。在2020年1月，静安区发展和改革委员会发布的《静安区2019年国民经济和社会发展计划执行情况与2020年国民经济和社会发展计划（草案）中，就提到了灵石社区N070403单元（新中动力机厂）地块启动的消息，并公布了地块相关信息。

在2020年6月19日，静安区规划资源局公示了该地块最新的调整信息，这也是该地块最后一次公示相关信息。

公示信息显示，本次打包出让的静安区灵石社区N070403单元分为东西两块：095b-01地块（东块）和095a-02地块（西块）。

根据当时的出让信息，095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套。

095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。地块规划为社区商业中心，配置社区公共服务设施，含建筑面积约2500㎡的社区配套服务设施；建筑面积约2000㎡的配置菜场设施；配置公共厕所设施。社区公共服务设施产权须移交区政府或指定相关部门。

（注：以上信息仅供参考，本地块具体信息以5月17日-5月20日上海土地市场最新公示信息为准）

根据现场实探，静安灵石社区地块是难得一幅地块边界规整，且位于大宁板块核心区位的地块，甚至在位置上，比金茂府更靠近大宁商圈和地铁站。

灵石社区N070403单元地块实景图

地块四周环绕有大宁国际第二幼儿园、上海市大宁国际小学、上海市民办风范中学等优质教育资源，并且紧邻海上文化中心，加上地块自身的配建设施，未来整体的生活便利度不言而喻。

此外，地块半径1公里范围内，不仅有大宁音乐广场、久光百货、大宁国际、大宁灵石公园、静安体育中心、上海大学延长校区等商业、休闲、教育配套，还涵盖了上海多媒体谷、大宁德必易园、电气文通709媒体园区、健康智谷、珠江创意中心等商务、产业集群，其中甚至不乏以灵石中国电竞中心为核心的当红产业。

再加上地块以北，已经逐渐成型的市北国际科创社区人工智能产业中心，强大的产业支撑，也为该地块未来的去化提供了足够的动力。

时间往前倒推，大宁社区去年仅有2幅租赁地块出让，最终被市北高新底价摘得。大宁社区最近一次普通商品房地块出让还要追溯到2019年6月11日，当时仁恒击败万科、招商和华润，34.32 亿元，拿下市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块，就是如今的仁恒静安世纪。成交楼板价：4.93 万元/㎡，溢价率为5%。

去年，大宁共有静安府西区、仁恒静安世纪和静安映三盘入市，均价最高的仁恒静安世纪均价9.2万元/㎡，这个价格是目前大宁的新房天花板价。

因此，本次出让的灵石社区地块，作为本轮集中供地中最优质的一幅市中心宅地，或将成为多家实力房企必争之地。

普陀万里商住地块，巨无霸地块花落谁家

本次市区3幅地块中，体量最大的当属于普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块），地块东至真金路、西至真南路、南至交通路、北至富平路。

本次出让地块由3幅地块组成，涉及商业、办公、文化、普通商品房，出让面积95300平方米，地块信息于去年6月在普陀区政府官网进行公示，但去年并未出让。

根据当时的预公示信息来看，该地块的起拍评估价是90.98亿元，容积率也和本次集中出让公示信息一致，3幅地块的出让建筑面积分别为87237平方米、189742平方米和45885平方米，总建筑面积约为322864平方米，折合起拍楼板价约为28179.04元/平方米。

这里需要强调的是，该起拍价是去年的预公示信息，加上新出的地价不超过10%的溢价率涨幅规定，今年起拍楼面地价是否会有所调整我们还需等待官宣。

万里地块规划图

另据预公示信息显示，本次拟出让的地块总计配建32300平方米不计容的公共服务设施，并需要配建相应的停车位。

从实地走访中看到，整个打包地块的体量是非常庞大的。地块位于上海西站以北区域，环线上位于中环内，距离11/15号线上海西站距离在250米范围内，三幅地块各自独立。

上海西站

X103-01地块位是其中的纯住宅地块，其北侧是万里雅筑，东侧是巴黎之春2个住宅小区。虽然本次打包出让地块的建筑面积达到约32万方，但X103-01纯宅地的建筑面积仅约4.6万方，仅占很小一部分。

X103-01地块

X102-02地块

而X102-02地块是其中体量最大的一幅地块，主要以商业、办公为主，还有少量住宅项目（住宅不大于26%）。地块处于围合状态，目前地块内有挖掘机正在进行施工。而最西侧的X101-01地块则是商办地块。

X102-02地块内部施工图

万里板块毗邻普陀区重点打造的真如板块 ，若抛开上海西站，万里称得上是普陀区内城市界面干净整洁的纯居住社区，板块内住宅以次新房为主。

中环国际酒店

万里街拍

数据显示，区域内挂牌的二手房均价在8万元/㎡以上，房源也以大户型为主。

图源贝壳找房

区域内11和15号线的双轨交格局，1站可以到达真如副中心，5站到达静安寺。

11号线上海西站

地块1公里范围内有星光耀广场和普陀缤纷城。地块北侧富平路上有体量较大的沿街商铺。

富平路沿街商铺

总体来看，万里算是一个功能性较强的改善自住型板块，同时受到南部真如副中心发展的辐射利好。唯一的不足是，受到上海西站铁路的影响，要前往真如星光耀广场需要绕行。

普陀区从2020年起，共出让地块9幅，主要集中在真如和石泉等区域。万里板块在近几年鲜有地块出让，区域内唯一在售的新盘也只有中鹰黑森林这个豪宅项目。

本次出让地块以商业办公为主，辅以少量住宅地块，也算是给万里板块带来了稀缺的住宅资源。预计地块成交总价较高，因此对开发商的资质有一定要求。

杨浦定海社区纯宅地，微型地块拿地门槛低

本次市区出让3大地块中，杨浦定海社区B3-1地块是唯一纯住宅地块，出让体量也非常迷你，仅有8800平方米，容积率2.5，预计未来将建设高层住宅。

本次出让地块东至明丰苑居住小区、南至B3-3地块、西至双阳路、北至顺平路。

定海社区B3-1地块实拍

周边有菜场、沿街商铺，生活氛围较强。地块西侧是正在建设中的控二小学分校。

控二小学分校施工现场

地块距离最近的轨交站点是12号线隆昌路站，出口处有七巧国购物中心，以餐饮小食为主。

定海社区经过多年的发展，区域内已经形成了复旦软件园、城市概念软件园、环创商务中心（在建）等多个产业基地。

环创商务中心

城市概念软件园

1公里范围内有宝龙旭辉广场（在建），杨浦公园、杨浦体育活动中心。此外，地块距离南侧杨浦东外滩的距离也仅约1.3公里，综合来看区域的生活便利度很高。

宝龙旭辉广场（在建）

杨浦区体育活动中心

地块北侧约250米是在建中的北横通道入口，位于周家嘴路上。

北横通道入口

地块周边普遍以老旧小区为主，均价6.3-8.5万元/㎡，其中，2018年交付的次新房华发公馆挂牌均价均价14.6万元/㎡。

图源贝壳找房

2020年，杨浦总共出让地块4幅，3幅位于定海社区，其中2幅为宅地，分别被龙光和融创摘得。另一幅商住地则被美团拿下。

目前定海社区内的楼面地价已经突破7万元/平方米，这个拿地门槛实在不低。由于本次出让地块的体量很小，成交总价可控，预计会吸引不少中小房企参拍。