刘永好资本版图再扩容 新希望物业领先地产上市

　　出品｜大摩财经

　　新希望集团创始人、董事长刘永好家族控制的上市公司即将达到五家。

　　5月11日早间，新希望服务发布全球发售公告，宣布在全球发售2亿股，最多募资约9.4亿港元。

　　公告称，新希望服务拟在全球发售2亿股，其中香港发售2000万股 ，国际发售1.8亿股。首次公开募股定价区间为3.8-4.7港元；最多募资9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行，公司股票代码03685.HK。

　　此外，新希望服务已与6名基石投资者订立独立的基石投资协议，基石投资者同意按发售价认购可用投资金额3.831亿港元购买的有关数目发售股份。这6名基石投资者包括：海王星投资控股有限公司（贝壳）、GreenBetter Limited（小米）、鼎睿再保险有限公司（复星国际）、中国四川国际投资有限公司、KelticInvestment （HK） Limited及Golden StarInternational Pty Limited。认购额分别为9700万元、3880万港元、500万美元、7750万港元、6000万元及500万美元。

　　IPO前向股东派息超3亿元

　　资产负债比升至75.4%

　　若此次新希望服务顺利登陆港交所，其也将成为刘永好旗下的第五家上市公司。截至目前，新希望集团旗下已有新希望（000876.SZ）、新乳业（002946.SZ）、兴源环境（300266.SZ）和*ST飞马（002210.SZ）四家上市公司。

　　新希望服务递交的招股书显示，2018年、2019年及2020年，新希望服务的收入分别为2.58亿元、3.81亿元、5.88亿元；净利润分别为4110万元、6400万元、1.1亿元。

　　从在管项目及面积来看，截至2020年12月31日，新希望服务管理17个城市的65个物业项目，覆盖中国9个省、1个自治区及2个直辖市，总在管楼面面积约为1020万平方米，其中有33.4%及28.9%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区；截至最后实际可行日期，新希望服务的总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

　　新希望服务的收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务。2020年这四项收入分别为1.89亿元、1.68亿元、1.12亿元和1.17亿元，占总收入比重分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。毛利分别为5920万元、7365万元、6186万元和5264万元；至2019年，上述四项的毛利率分别为27.1%、42.1%、61.4%和58.6%。

　　官方资料显示，新希望服务成立于2010年，前身为四川鼎晟物业服务集团有限公司，注册资本为500万元，由四川新希望南方房地产开发有限公司持股80%权益，新希望地产持股20%。2011年7月，新希望地产斥资400万元，从四川新希望南方房地产开发有限公司收购新希望服务80%股权。此后，新希望服务由新希望地产全资持有。

　　值得一提的是，就在2020年8月31日，新希望服务赴港递交招股书的前几个月，新希望地产将旗下新希望商业全部股权转让给新希望服务，交易价格为7935万元，至此，新希望商业由新希望服务全资拥有，商业运营服务也成为了新希望物业的主营业务之一。

　　此外，在递交招股书之前，新希望服务的股东结构再次发生变更。原先的两大股东四川新希望房地产、成都云璟观斓退出，变更了新的两大股东。根据招股书显示，在IPO之前，新希望服务由Cathaya Trust持股90.8%，员工持股平台持股6.2%、Cui Donghong占股3%。其中，Golden Rose由以刘永好的家族成员为受益人的全权信托CathayaTrust100%控股，刘永好及其女儿刘畅控制公司超过30%的投票权，为公司的实控人。

　　按照招股书披露的数据，2018年-2020年，新希望服务分别向股东宣派及支付股息0元、850万元和3.157亿元，此举导致了公司2020年的资产净值减少。另外，公司的负债对资产比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，到了2020年更是升至75.4%。对于2019年的增加，新希望服务称系当期存在ABS负债；对于2020年的增加，其称系上述的2020年公司向股东支付股息3.15亿元致资产净值减少所致。

　　物业严重依赖母公司新希望地产

　　去年销售刚破千亿

　　自从2018年以来，内地房企分拆物业板块赴港上市的热情高涨。但从2020年下半年开始，不少的物业公司出现了破发、认购不足等问题，也不如此前在港上市的物业公司在资本市场受欢迎的程度。

　　新希望服务是今年内地第一家向港交所递表的物业公司。用地产业务输血物业服务，是大部分房企的惯用路径，新希望服务和其他物业公司一样，对于母公司和区域的依赖性尤为突出。

　　2018年-2020年，新希望服务来自新希望房地产集团及其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发的物业项目提供物业管理服务收入分别为占同期其物业管理服务板块收入的100%、100%和97.6%。同时，2018-2019年新希望房地产集团及其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发的物业项目总在管楼面面积分别为500万平方米、650万平方米和910万平方米。

　　新希望服务来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直到2020年才开始有来自第三方的项目数量，目前有10个来自第三方的物业项目，总在管楼面面积约为150万平方米，占目前总在管楼面面积的13.2%。

　　新希望服务也认识到了该问题，在招股书中称“我们于2020年开始调配更多资源以加快与独立第三方物业开发商的商业发展”。

　　新希望集团以饲料、养殖等农业板块起家，而对地产业务刘永好似乎一直持佛系态度，直到近几年才开始在地产板块业务发力，持续加码地产投资，四处拿地，进军四川以外的新一线和核心二线城市。

　　新希望地产2020年的年报中写道，“目前已完成长三角、中西部以及粤港澳三大经济圈重点城市的布局与发展，范围包括杭州、苏州、南京、宁波、温州、成都、重庆、昆明、西安、武汉、佛山等新一线、强二线城市。”

　　从其母公司的表现来看，2020年是新希望地产的关键节点，其销售额首次破千亿达1031亿元。然而，伴随着规模扩张，新希望地产的总负债也冲破千亿高达1113.9亿元，同比增长23.58%。

　　新希望地产2020年年报数据显示，公司2020年实现营业收入304.96亿元，同比增长66.98%，近3年营业收入复合增长率达到71.28%；但其净利润的增长和营收的增长不匹配，公司净利润28.42亿元，同比增长16.72%；归属母公司股东的净利润同比下滑5.75%。但受一二线城市限价政策和项目成本管控的影响，毛利率为25.3%，同比下降2.1个百分点。2020年经营活动产生的现金流量净额48.37亿元，同比增长81.97%。

　　从监管层设立的“三条红线”来看，截至2020年末，新希望地产剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比1.96，均未踩线。

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