上调房贷利率、收紧房贷额度之后……打击接踵而来！
昨天，一则消息轰炸朋友圈：农业银行要对老破小限贷！
一时间，各种版本传得沸沸扬扬，直到界面新闻向农行广州分行求证，得到的答案是—
农行确实下发了通知，新政策共分为三项，冲击力最大的，当属第一项：强化风险特征房产准入要求 。
对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；
30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成（以上优质客户除外）。
楼龄，已经变成直接左右买房人资金成本的重大要素了。这下，老破小真的要哭了……
要知道，银行向来视一线城市的房产为优质抵押物。
过去，银行对广州个人住房商业贷款的年限和比例对楼龄都没有要求，无房无贷者的最高按揭成数均为7成、最长年限为30年。
正因为相对宽松的贷款要求，不少想在广州买房但资金预算有限的刚需客，基本都会将楼龄比较老的楼梯房或者电梯楼纳入考虑范畴。
可现在，风向变了！
（图源：摄图网，已获授权）
农行率先出手，第一个针对楼龄设置贷款门槛。
不管这是不是银行为了应对房贷额度紧张而采取的一个暂时性规定，但它说明银行在用更严格的眼光挑选客户。
其它银行会不会跟进不知道，但银行挑客户的基本逻辑就是在挑资产价值。
农行这个举动至少表明已经有银行认定30年以上的老破小是不那么值钱的抵押物了。
这项房贷政策，对买卖双方都是打击，而老破小的业主更痛。
因为楼龄超过30年以上的二手房贷款比例下降，买家的资金门槛必然对应增加。
我们以一套30年楼龄总价200万元的楼梯房为例，按照旧规，首套房购房者可以申请约140万元的房贷，个人只需要筹备60万元的首付；
按照农行新规，该购房者就要准备80万首付款。刚需要凑齐多出的20万又谈何容易！
无疑，银行下调房贷比例相当于直接推高买房人的资金成本，老破小就更难出手了。
一旦房源的市场流通性降下来，房价涨幅自然也会受到影响。
（图源：摄图网，已获授权）
所以，给今年买房的朋友们三个建议：
1. 楼龄超过30年的老破小，最好别碰。
要是你决心买房，就用用公积金吧。并且要最好心理准备，死心思踏地住它5年，不然未满5年带来的额外税费又会成为你置换时阻挡买家入市的一大门槛；
2. 有牛校学区但楼龄超过30年的老破小，也要三思。
我们一直不建议投资牛校+老破小，这个组合并没有多香。
今年更是碰上中央罕见地明确提出要“防止以学区房等名义炒作房价”，想想全国各大城市的老破小多少次成为“天价学区房“的新闻主角就知道，假如真要调控，老破小学区房绝对逃不过成为价格监控的焦点对象。
3.证满5年，楼龄15年以内的二手房可能会变得吃香。
一是有税费优势，二是楼龄在银行贷款时更有说服力。哪怕抛开资金门槛上的限制，自己住起来也舒服很多呀。
最后附农行新政的另外两则具体要求：
二、收窄跨区办理二手房范围 ：
城区行不得跨区办理以增城、从化、花都、番禺（楼龄20年（含）以下的电梯楼除外）、南沙5个区域住房作为抵押物的二手房业务，以上区域二手房贷款行仅限当地行。
三、强化房贷客户整体授信管理：
个人住房贷款（含一、二手房）发放半年内，不得受理以“本行房贷客户”模型准入的信用类个贷产品。
以上要求自2021年5月11日执行（以C3受理日期为准），如有调整，另行通知。
各位对这项新政有什么看法呢？欢迎留言分享！
参考资料：
界面新闻《广州农行收紧房贷，部分住宅最高只贷5成》
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