商铺迟延办证，购买人可否同时主张违约金和租金损失？

【案情概要】

小高于2016年5月20日与开发商签订商品房预售合同，约定小高购买开发商建设的位于商铺一间，总房款635万元，付款方式为贷款支付；开发应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。

商品房预售合同《补充协议》约定，买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行贷款申请手续未经银行批准的（即按揭款未划入监管账户），交楼期限顺延；双方同意以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起730日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记；如出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证，出卖人每天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。

《商品房预售合同》签订后，小高按约支付了首期款并办理了按揭贷款手续；按揭贷款于2018年5月16日发放，开发商实际于2018年7月15日向原告交付房屋，并于2021年2月10日办理完毕房屋所有权证。

小高认为，根据上述合同约定，开发商负责为其办理不动产权证书，并应于2019年12月31日前办理完毕，但该商铺直到2021年2月10日才办理完毕不动产权证书，构成逾期，开发商应按合同约定给付违约金。此外，该房屋属于商办用房，因没有房屋所有权证，导致无法办理企业注册登记手续，致房屋未能出租，开发商应就此赔偿租金损失。

因此，小高向法院提起诉讼，要求开发商支付逾期办证违约金25万元（以已付房款635万元为基数，自2020年1月1日起计算至2021年2月10日其实际取得不动产权证之日止，按日万分之一计算），并赔偿租金损失（自2020年1月1日起计算至2021年2月10日止，按3万元/月计算）。

【开发商抗辩】

开发商观点：办证确构成延期，但不认可小高的计算起始日期。因小高未按合同约定时间办理贷款，致办证期限顺延，按合同约定，开发商应于2020年7月15日前办理完毕房屋所有权证，应自7月16日起计算逾期违约金。此外，开发商办证期间适值疫情期间，存在办理不便，就违约金数额，申请法院予以酌减。不同意赔偿租金损失，与违约金属于重复主张。

【法律评析】

关于小高要求开发商支付迟延办证违约金的诉讼请求，因开发商确有逾期办理房屋所有权证的情形，应支付逾期办证违约金。就计算起始时间，根据《补充协议》约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，延期交楼的违约情形并非该条款适用之前提，对此不予考虑。

由于该房屋实际交付日期为2018年7月15日，开发商应于2020年7月15日前为小高办理不动产权证，并应自2020年7月16日起计算逾期办证违约金，计算至2021年2月10日止。就违约金标准，合同约定每天按总房款的万分之一计算，该标准应属合理，应予支持。

然而，对于小高要求赔偿租金损失的诉讼请求，由于小高未能举证证明其损失与逾期办证有关，且违约金亦一定程度上弥补了小高的损失，因此对于此项诉请，法院不予支持。

【裁判结果】

法院经审理，判决开发商于判决生效之日起七日内给付小高逾期办证违约金13万元。

【结论及建议】

开发商作为专业机构，通常会在商品房买卖合同中对自己约定较轻的违约责任及较长的履约期限。普通百姓在购房时，一方面由于专业知识缺乏，另一方面由于房源紧缺等原因，往往不能对合同条款进行仔细阅读和审查，而一旦签了合同，就要受合同条款约束。本案中，尽管合同约定的办证期限长达730天，但开发商仍然违约，而购房人选择接受该条款，意味着在收房后两年内都不能要求开发商履行办证义务。因此，建议购房人一定要认真阅读购房合同的关键条款，如有涉及重大利益的内容，可要求开发商更改或另行签订补充协议，切不可饥不择食，随随便便就签下合同。

《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此规定，损失赔偿额应以守约方的实际损失（包括合同履行后可获得的利益）为限；因此，在开发商迟延办证的情况下，购房人既要求支付违约金，又要求赔偿损失，明显与上述规定的精神不符，故法院最终仅支持了违约金，而驳回了关于赔偿租金的诉讼请求。