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听哥一句劝,重庆楼市你真把握不住!

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  最近重庆楼市热么?

  —— 热,是真热!

  楼市媒体如果不扯几句重庆,都会被认为OUT,一点都跟不上市场的脚步。

  那重庆房价贵么?

  —— 不贵,真心不贵!

  但凡了解过其他同级城市房价的人,再看重庆,都不能说贵。

  本次重庆考察,同行的同事得知重庆房价,我听到最多的感叹就是

  —— “啊,怎么重庆房价比我老家还低!”

  是的,部分三线城市的楼面价已经超过重庆楼市均价,部分三线城市的单价,直接可以上车部分重庆江景房。

  甚至许多因为土拍刚关注到重庆楼市的人,得知重庆楼市价格后,已经诞生了“闭着眼买重庆都是抄底”的激进想法。

  各位,先别激动,尤其是萌生以上激进念头的朋友,我只能跟你说

  ——听哥一句劝,重庆楼市你真把握不住。


  重庆房价,被按在地上狠狠摩擦

  根据贝壳数据显示,截至日前重庆楼市均价13624元/平。

  这个数字,确实很难让人联想到是一个直辖市的房价。

  有人说均价不值得参考,那我们看下重要板块的高档重点楼盘。

  比如:

  大竹林板块融创壹号院项目,想进售楼处首先得验资100万,不然都没资格了解项目。

  这调性,这傲娇,怎么说也算是相当高档了。

  二期套内价3万/平,4千精装标准,合计2.6万/平左右。

  注意,是套内价,不是建面价!

  比如:

  照母山板块约克郡,重庆七龙珠(七个顶级学区,简称七龙珠)校区顶级学区房,二手房现价套内三万/平。

  14年买入,17年交房,购入总价700万左右,目前只能卖到900万上下。

  交房后算起,4年28%的涨幅,怎么都不能称之涨的厉害,即便位处重要板块,再附加顶级学区房。

  比如:

  江北寸滩板块西派城项目,紧邻江北嘴CBD,2万/平带精装修。

  再比如:

  弹子石板块十里长江项目,一线江景房,两江四岸核心区域。

  建面单价1.9 ~2万/平,套内2.4 ~ 2.5万平,带精装修。

  再比如:

  号称弹子石板块最豪横的豪宅江景大平层 —— 御江临风

  豪横到什么程度,到访必须至少提前一天预约,否则一概不接待,有钱也没用。

  这么豪横,套内价3.5万/平,精装交付。

  注意,这个价是头排江景房,精装标准还高达7千。

  跟其他热门一二线城市相对,核心区域与顶级学区房,单单沾一项,这个价格入手,做梦都能笑醒。

  重庆楼市,价格相对低,就算在涨价行情中,也是磨磨唧唧,名列后茅。

  15年那么大的楼市上涨行情,南京,成都,合肥等15年末就摩拳擦掌,吹起上涨冲锋号。

  而重庆,17年才发应过来,扭扭捏捏刚开始涨没多久就歇菜。

  2020年受益于货币超发后的楼市,下半年开始,不同城市在房价上涨Show的舞台上争相上演。

  而重庆,又慢了半拍,伴随着土拍新闻,上了一波热搜,才出现了些苗头。

  有人说重庆地形魔幻,但是魔幻地形之上的重庆楼市更加魔幻。


  同样是直辖市,同样是西北核心城市,重庆房价就被按在地上狠狠摩擦,凭什么?

  1)地形分割,资源分割


  有图可以看到,重庆山多水多,勤劳的重庆人民遇山挖隧道,遇水架大桥,将各个区域艰难的连接起来。

  山水一方面成就了重庆独特的自然风貌,另一方面就不可避免的将重庆分为多个板块。

  而被地形强制切割而成多个板块,每个板块就像一个独立的城市,每个板块都有属于自己的中心。

  多个中心,自然就将购买力打散,资源打散,各区域独立生长,多中心组团式发展的便是重庆市场的最大特点。

  1、商圈分散,消费分散

  重庆市发布的《重庆市人民政府工作报告》数据显示:

  截止2019年,重庆市内累计建设百亿消费级别商圈,已累计达到12个。

  其中包含定位为“CBD + 传统商务中心”的解放碑商圈,高端与大众消费齐备;

  定位为“成熟商业副中心”的观音桥商圈,是当之无愧的购物中心、美食中心、会展中心;

  定位为“市级商业副中心”的沙坪坝商圈,是集文化、教育、科技氛围浓厚的商业文化中心;

  还有集时尚、品牌等多重消费娱乐于一体的杨家坪商圈与南坪商圈。

  这5大传统商圈,成为无数外地游客网红旅游打卡聚集地。

  同时,多个购物中心百花齐放,争强斗艳。

  南岸长嘉汇弹子石老街敢说自己人气最旺,南坪万达必须不服。

  九龙坡万象城敢说自己最吸引年轻人,天街,时代广场,来福士哥仨儿直接给你摁地上揍。

  金开爱琴海购物公园敢说自己充满艺术感,上档次,那我要为光环购物中心说句话,可打卡室内植物园、艺术装置、糖果主题展,堪称一绝。

  商业娱乐消费,几乎每个重要板块,都不缺既有牌面儿又能拿得出手的商业综合体。

  2、产业分散,就业分散

  在两江四岸核心区,解放碑CBD,江北嘴CBD,弹子石CBD铁三角隔江相邻,一人占据一块山头,各自为王,谁也不服谁。

  夜晚临江而望,各类金融机构,地产、医药等知名企业的招牌眼花缭乱,好生气派。


  往北的照母山科技创新城,聚了2000余家双创企业、100多个研发中心、200多家金融企业。

  其中包括腾讯、神州数码、完美世界、爱奇艺等一大批知名和重点企业。

  再往北走一大截的水土板块,致力于打造高新产业园区,号称万亿级高新技术产业。

  腾讯、浪潮、电信移送联通、东进等11家世界500强在此落地生根。

  数据显示,截至2020年6月,水土高新园累计引进招商项目644个,协议总投资约3500亿人民币。

  其中不乏中国科学院重庆研究院、建邦电子、盈田工谷,北大方正,北斗导航等响亮企业机构。

  西部的西永、大学城板块的西部科学城更是风华正茂。

  以《西部(重庆)科学城建设全面启动》为标题的采访,央视新闻联播花了足足5分钟时长进行报道,光这一条就能吹一辈子了。

  无论是十四五建设,还是重庆市2021规划概要,西部科学城字眼频频出现,当之无愧的科技产业规划中的当红小花旦。

  3、学区分散,教育资源分散

  如果你来重庆,你问重庆哪里的学区房好?

  本地人可能会蔑视你一眼,心里暗自嘲讽一句

  —— Low蛋儿,真是个Low蛋儿。

  重庆的顶级学区也是分散的,7个顶级学区在本地还有一个非常霸气的名字

  —— 七龙珠


  学区分散,不仅分散还贼多。

  北部水木板块的在售楼盘万科四季都会项目,已确定划片西南大学附属中学,归属七龙珠,建面价也才1.3万。

  地形分割导致行政区分割,商圈分散导致消费分散,产业分散导致人口分布分散,学区分散又导致教育资源分散……

  以上又共同导致各种价值共识分散。

  资源分散、共识分散、购买力分散,再加上重庆人就近购房,让重庆各个板块都缺乏突破价格天花板的条件。

  要说“去中心化”,谈什么区块链、吹什么比特币,来看看重庆,你就彻底明白了。

  重庆本地购买力欠佳

  在国内,除了重庆,你很难在国内再找到一个城市的出租车师傅,开车能开出速度与激情的感觉。

  夜间全程油门,只要拐弯,坐后排的身体一定向一边歪,后备箱的行李嘀哩咣铛,好生刺激。

  不禁好奇,这是重庆出租车师傅的开车特色么,并不是

  —— “快点送下你,好去接下一单噻!”

  晚上吃饭,对于葫芦娃、文儿哥的饭量,光看体型就不用说了,专业干饭人,干饭一个顶俩。

  桌上8个人,饭后全都撑的个个打嗝松裤带摸肚子,猜8个人一顿总共干了多少钱?

  —— 799元,差一块800。

  五一期间,重庆酒店价格因游客大量涌进暴涨,但节后,人潮褪去,酒店价格的底裤暴露了。

  三星级酒店也就300出头,200多的也不少。

  重庆的物价水平,在一二线城市里,真心不高。

  当地的经济水平在某种程度上决定了本地对商品消费的能力,以及意愿。

  普遍来说,物价与当地经济以及人均收入高度正相关。

  2020年重庆经济数据显示:

  重庆全年全市居民人均可支配收入30824元,比上年增长6.6%。

  其中,城镇常住居民人均可支配收入40006元,比上年增长5.4%;农村常住居民人均可支配收入16361元,增长8.1%。

  2020年全市居民人均可支配收入排行榜Top40,重庆以30824元排第39,差一丢丢就被挤出了前40行列。


  如果耍个赖,拿重庆城镇常住居民可支配收入与其他城市居民可支配收入PK,40006元也仅仅排到第29名,远低于居民可支配收入前40城市的平均值。

  重庆人民,远没有我们想的那么有钱。

  产业方面,重庆市在老工业基地基础上,形成了以汽车制造、摩托车制造和电子信息产业为主导的工业格局,其中汽车和微型计算机设备的产量占全国产量的比重分别为6.43%和24.95%。

  2020年各地区财政转移支付依赖度,重庆依赖度为42.53%。

  而同为直辖市的天津,也才19.47%,产业结构相对于东部城市,还欠改善。

  人均可支配收入的不足直接导致购买力不足,房价高低,本质上说还是靠购买力硬顶上去的。

  而重庆,居民购买力方面不免存在些许鸡肋。


  重庆楼市的车,上不上?

  重庆山阻水隔,资源分散,购买力更加分散,根本不存在统一的板块价值共识。

  没有共识,没有购买力集中,几乎不可能出现突破天花板的行情!

  核心城区天花板在那摆着,便顺理成章成了人们心中的锚定参考。

  你看看两江四岸才那个价,你这凭什么!

  不多废话,转身就走。

  同时,本地购买力的不足,让重庆市场不仅在每轮上涨行情中慢半拍,熄火还快。

  毕竟不同城市每一轮涨幅,重庆几乎都是名列后茅。

  以上特征,注定了重庆不存在短期暴击的可能。

  但因为价格相对低,也没有下跌的空间。

  以上特征,也注定了重庆不可能适合所有投资者,对于本文开篇那些抱着“闭着眼抄底”迎暴击心态的朋友。

  未来等来的可能不是暴击,而是后脑勺一闷棍,从此找不着北。

  如果你错过了广州、合肥、南京、武汉、上海等城市的上涨,

  如果你的资金体量有限而不能上车其他城市,

  如果你其他城市已无可用房票,但还有资金没有好的投资标的,

  那目前价格下的重庆楼市或许是你不错的选择,相对于已经涨过的城市,价格足够低,安全垫足够厚,长期看也是比较稳健的资产配置。

  如果想要建仓,作为在重庆马不停蹄考察一周多的一线调研人员,给您几个参考方向:

  1)买外地人看好的重庆

  两江四岸,毫无争议。

  要产业有产业,要商业有商业,要人流有人流,重庆真正的老牌核心地段。

  夜游重庆,扫一眼两江四岸建筑霓虹灯,直接原地高潮。

  外地人,对两江四岸面前,完全没有抵抗力。

  外地人对重庆的认知里,重庆的核心就是两江四岸。

  2)买本地人看好的重庆

  照母山板块为首选。

  交通便利,地势相对平坦,产业相继落地,商业氛围浓厚且成熟,顶级学区扎堆。

  相对于两江四岸,本人富人相继迁移于此,宜居宜住宜业。

  一座新城,正在冉冉升起。

  3)买有一丝赌性的重庆

  西永大学城板块,励志吃向西发展的头快螃蟹。

  无论是十四五规划的成渝城市群,还是重庆市规划纲要,都指向了西部科学城。

  但是,规划终究是规划,相对于两江四岸与照母山,它是一座悬空的楼阁,未来能否将夯实,还要交给时间去验证。

  站在长江轮渡,望着滔滔江水,笔者越发觉得:

  重庆的水,真不浅。

  闭着眼抄底,是要吃苦头的。

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