中央点名学区房 ：不能以学区房名义炒作房价！

导语： 前段时间电视剧《小舍得》一经播出就好评不断。剧中，导演用几集的篇幅全景刻画了“小升初”阶段，家长为孩子忙前忙后的各类场景。其中，涉及学区房的桥段更是深入人心。

电视剧《小舍得》视频截图

关于学区房，一直是许多小伙伴和家长朋友们比较关注的话题，其自身也是一个无论楼市冷热都能创造价格神话的“奇葩物种”。

特别是近年来全国越来越趋近于公、民同招的大环境下，学区房的价格相比近两年受疫情影响大部分地区普遍“低迷”的楼市行情，其依旧是寒风中独自展颜的“孤梅”。

之前关于贵阳“双核”有哪些好的学区房，小编给大家有过具体介绍，感兴趣的小伙伴可以回顾《云岩区买学区房？新盘和二手房这些小区必须要看！》、《贵阳南明区最强学区房是哪里？》、《观山湖区最强学区房：这20多个楼盘你值得一看！》这几篇文章。

而今天要给大家讲的是，作为房价多年的“王者”，其自身住房属性与溢价程度越来越“失调”，甚至在一线城市可以用“扭曲”来形容的学区房终遭到了中央“重拳一击”，全国范围内或将迎来寒冬。

房子是拿来住而不是用来“炒”

4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作；听取第三次全国国土调查主要情况汇报；审议《中国共产党组织工作条例》。中共中央总书记习近平主持会议。

此次会议圈定了几项重点工作：

• 引领产业优化升级；

• 有序推进碳中和碳达峰；

• 促进制造业投资恢复；

• 制定共同富裕行动纲要；

• 防范化解经济金融风险；

• 加强和改进平台经济监督；

• 强化就业优先政策；

• 做好重点民生商品保供稳价；

• 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

• 疫情防控等内容。

针对房地产方面的内容，政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

“房住不炒”，近两年一直在提，增加保障性租赁住房，去年也提过。重点是第三句，这是中央政治局会议首次提到“学区房”！

学区房为何被点名

数据显示，过去一年来，全国各地学区房价格跳价的事件屡屡见诸报端。特别是2021年春节后，受所谓的学区房需求旺季带动，学区房跳价现象更是频繁出现，在一些大城市，出现了学区房一夜间动辄跳价数十万元，甚至上百万元的情况。

以上海陆家嘴周边的梅园小区为例。一个老破旧49平米2房的学区房，年前的挂牌价还是580万，年后便挂牌700万，最终以680万的价格卖出。不禁让人感叹，涨的到底是住房还是一个溢价百万的入学资格……

除了北京、上海等一线城市，再来说说贵阳。

位于南明区的省委大院小区是一所以配套学校优质而小有名气的老学区房小区。该小区年前二手房的均价还稳定在1.6万/㎡左右。可如今三个月过后目前的房价已直逼两万大关，涨幅速度几乎达到了1千元㎡/月。

（数据来源于安居客）

这是什么概念？

目前观山湖新房的均价也只在1.24万/㎡左右，前两天我们出的高价盘推文《高价楼盘分布地图：贵阳1.5w/㎡以上的楼盘分布在这些地方》的均价也只有1.8万/㎡。与此相比，一个九几年建的“老破小”凭什么卖两万？

“近一年来的房价上涨，很多都是以学区房等概念炒作为先导。”这是中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受记者采访时的原话。

中原地产首席分析师张大伟亦认为，2021年来，全国楼市明显上涨，一二线城市以学区房作为导火线的普涨明显出现。而政治局此次提及学区房则是从侧面印证了学区房急需“降温”，且刻不容缓。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“防止以学区房等名义炒作房价”上升到中央层面，说明此类问题的严峻性，体现了中央对于学区房管控的导向。“学区房的炒作成为近期房价上涨的一个重要原因，预计后续会严打。”

全国多地开展“降温”行动

其实严控学区房炒作的问题自2020年以来便已是房地产市场的热点现象。

只是部分“重灾区”当时所出台的措施并没有从根本上有效遏住学区房炒作的势头，甚至有愈演愈烈的趋势，才导致了中央这次“点名”强调。

以北京为例。去年4月30号，北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区就出台了“多校划片”、“六年一学位”政策。

该政策出台时，市场普遍认为”多校划片”的执行能让有房子的家长也不一定能上对应的好学校，可能会降低学区房的市场热度，让家长放弃购买学区房。六年一学位，也会导致房子的换手率相对较低。

但实际情况并没有明显影响到学区房的价格，北京西城金融街的学区房还是很受欢迎。

除此以外，北京海淀区的学区房也是近一轮北京房价涨幅最高的地区。为了打击学区房炒作乱象，海淀区前段时间也出台了新规。

从明年开始，户籍从外省市或本市其他区域迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。

结果该政策的出台导致部分家长认为如果想读海淀区学区的学校，就要在孩子还没出生落户前买学区房才行，反正加剧了一波购房热……

这样看来，如何有效的抑制学区房炒作乱象不能只是简单的由教育部门“一刀切”，还需要政府协调各相关部门、行业“多点联动”，甚至中央强硬手腕。

今年以来，从部委到地方城市，年内各类房地产调控举措已经超过160次。

3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。与新政实施前相比较，名额分配比例进一步扩大，给当地学区房的燥热泼上一盆冷水。

3月30日，重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》，对学区房炒作实行管控。

4月5日，合肥发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确暂停市区范围内拥有2套及以上住房的合肥户籍家庭在部分学区范围内购买二手住房。

4月16日，宁波市被住建部要求建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。

4月份以来，北京住建委查处了18家中介机构，将对炒作学区房的中介机构进行处罚。4

月22日，北京市住建委还宣布从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，规范市场秩序。

近期，深圳在二手房指导价出台后，学区房的成交量开始大跌，价格也有所松动。例如此前学区房最好的百花片区老破旧，市场价有的已经高达三十多万一平米，但官方目前给出的指导价只有十二三万左右，导致高总价学区房基本没人敢接盘，几乎无新成交。

除了以上地区，去年年底贵阳也出台了部分相关政策。感兴趣的小伙伴可以回顾前文《买贵阳学区房注意了！以后小区配建学校有新规定！》。

“严打”之下学区房彻底凉凉？

在贵阳人的眼里，贵阳的学区房主要集中在老城区的传统名校周边。如云岩区的实验小学、环西小学、实验二小、省府路小学，南明区的南明小学、甲秀小学、尚义小学等。

而老牌公立中学则是六中、七中、十七中、十八中、十九中、实验二中等。

近年来，随着贵阳城市发展的外延，这些学校积极外拓，纷纷与各大楼盘开发商进行签约合作办分校，使得不少新晋“学区房”拔地而起。

前文已提到一波“针对”学区房炒作的政策即将在全国范围内铺开，而这些成为“新”学区房房主没几年的小伙伴应该也在关心同一个问题。

“严打”之下，是否预示着学区房彻底凉凉？

关于这个问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进等专家的普遍看法是学区房不会彻底凉凉，还是有市场的，只是未来价格会趋于稳定，更多则是凸显其住房属性而不是学位的光环。

比如，近期上海发布了学区房新政，具体内容梳理如下：

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，《办法》提出了“名额分配”的落地细则。《办法》的出发点无非是进一步推进教育公平，促进不同区的教育均衡。而不论是在早些时候的“公民同招”办法，还是如今的“名额分配”细则发布，都体现市教委对推进教育公平本身的坚定和良苦用心。

所谓“名额分配”，就是优质高中在每年的计划招生名额中，划出一部分名额，按一定比例以指标分配的形式，直接分配至各对应的初中学校。

从2022年起，上海高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。也就是说，在2022年及之后参加中考的上海学生，都实施该政策。

其实不仅只有上海推出了学区房新政，教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

就贵阳目前的招生政策来看，小学阶段基本已全部划片。初中阶段划片招生的比例也达到了90％以上，总体还是蛮给力的。

总之，两会后并不会取消学区房，只是未来学区房可能没那么吃香了，因为教育在改革，中央也会进一步加强调控。