不赚钱也要来？杭州土拍入帐1178亿元！

　　5月7日－8日，杭州集中土拍，57宗地，两天总揽金1178亿。两天之后，北京首批集中拍地也将进行现场竞价。在这场自4月开始的“双集中”大战中，各家房企疯魔了。

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　　杭州两天揽金1178亿

　　最高住宅自持达40%，房企不赚钱也要来？

　　作为一线网红城市，杭州是各大开发商们都不愿放弃的“肥肉”。

　　杭州土拍57宗地，总起价935亿元。

　　7日，32宗全部成交，总成交717亿元。溢价率29%左右，超过去年很多开发商的拿地溢价率。其中，融信＋滨江的联合体，拿下4宗地，173亿元，成为最大赢家。同时，融创，127亿元，也抢到4宗地。

　　8日，临安、余杭、临平、富阳四个区共出让25宗地块，全部成交，成交金额超461亿元，平均溢价率达24.5%，17宗触及自持之外，不限购的临安更是“杀”红了眼，乡镇地块拍出10%自持比例。

　　16点17分，结束的钟声响起，57宗地块被横扫一空，总揽金1178亿，占去年总出让金的46.72%。看房企们拿地的架势，杭州土市俨然沦为“菜市场”。

　　不能不注意到的是，本次杭州土拍刷新了房企住宅自持的上限！

　　5月8日，经过39轮竞价，杭州地上房地产集团有限公司（地上）以10.92亿元上限价竞得城东滨湖新区单元G-R21-01地块，楼面价12708元/㎡，溢价率29.68%，自持40%。

　　40%的自持比例，是此次杭州集中供地已成交地块中最高，也是杭州住宅自持的天花板。在5月7日的拍卖中，建发以封顶价16.31亿拿下的拱墅区地块，自持比例为38%。

　　因此，有业内人士认为，动辄10-30%的自持，除了证明了杭州楼市之火热，也使得集中土拍政策所设想的“短时间内巨量供应”成了泡影，“集中土拍土地供应再多，实际房源量也很紧俏啊！”

　　开拍前从参拍名单看，近7成地块获得20+家房企参拍；报名家数在30家以上的，合计11宗，占比19%；其中参拍家数最多的为萧山科技城地块，达到35+家，TOP50房企几近占了一半！

　　而从开发商维度来看，参拍宗数20以上的合计15家，包括绿城、滨江、融创、金地、阳光城、龙湖、华润、招商、保利等实力品牌房企.

　　不过，比较意外的是，7日拍地一结束，就有不少网友疯狂的cue绿城，并化身预言家，断言绿城主战场会在富阳。但是，结果却爆了一个大冷门，绿城到最后它还是没有出线。

　　据悉，因为绿城今年的“粮仓”已非常满了，早在春节前，就已经提早蓄地，斥资136亿在杭州拿下9宗，其中富阳富春3宗、富阳银湖、丁桥、七堡、下沙、东湖新城以及萧山南站各1宗。因此即使本次土拍颗粒无收，但还是2021年杭州最大的地主。

　　而本土房企宋都补货特别积极！入手5宗地块，位列拿地数量前三甲！

　　据悉，杭州的预约申请保证金制度最高为5000万元/宗，降低了房企参拍门槛，让不少中小房企也能够参与进来，同时加剧了地块竞争的激烈程度，绿城、滨江、融信、大家等杭州主流房企通过预约申请参拍的地块就达到20-30宗。

　　因而，有业内人士认为，集中供地似乎并没有分散杭州开发商的火力，起到抑制地价的作用，反倒在杭州特殊的预约申请保证金制度下，造成了一定的恐慌性抢地。

　　此外，还有业界消息指出，7日的32宗涉宅地，开拍前已有14宗封顶，“好地网测算后显示，封顶地块中，至少有3宗将面临亏损；另有7宗已徘徊在亏损的边缘”。

　　另据“地产一条”报道，“一位杭州市场人士说，开发商都知道在杭州不赚钱，但是杭州市场热度高，无论是从业绩规模的角度还是从提升品质知名度的角度，开发商又都离不开杭州的锤炼。”

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　　多城“双集中”

　　成交总额超2183亿 融创占了240亿最舍得

　　截至4月底，在“双集中”供地要求下，长春、广州、重庆、无锡、沈阳等城市累计已有164宗土地成交，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。

　　华西证券研报指出，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高。该地区不少优质地块受到市场“哄抢”，溢价率较高，新政对地价的打压作用尚不明显。相比之下，青岛、重庆等地成交楼面均价和溢价率均有所下降，土地市场热度整体有所回落。

　　业内人士指出，集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求更高，同时对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等方面提出了新的要求。大型房企凭借雄厚的资金实力，其优势将进一步凸显而中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。同时，大型开发商难以同时兼顾过多城市，这将为中小房企带来更多拿地机会。

　　值得一提的是，据中原地产数据显示，4月份，9家房企拿地金额超过百亿元。其中，融创中国权益拿地总金额超过240亿元，排列第一。房企拿地仍较为积极。从城市维度看，50大城市1-4月份合计土地出让金达1.08万亿元。

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　　北京下周现场竞价

　　超200家房企报名，联合体生猛，中海豪横

　　北京首批集中供地为30宗，土地总面积约为169公顷，挂牌总价超过了1035亿元，。30宗地块分布在12个区域。其中，有15宗地块位于中心城区，占比面积约为43%。同时，朝阳区仍是供地的热门区域，有10宗地块，海淀区有2宗地块。

　　据悉，还未正式开拍，北京土拍市场已经呈现一片“火热”状态。根据一位业内人士整理的《北京第一次集中拍地入围房企全名单》显示，有214家房企参与北京首次集中供地。此外，“强强联手”成为房企应对这次集中供地的策略之一。

　　根据媒体爆出的竞买名单，报名最为活跃的为金地，已经报名了24宗地块，22宗为联合体形式，2宗为独自报名。在中心城区地块，金地报名14宗，有13块以华润+金地+保利联合体的形式报名，另1块则是首开+金地+旭辉联合体。

　　据悉，本次拍地华润+金地+保利联合体在北京市场上为首次合体。且该联合体一共报名了21宗地块，引发了业内的高度关注。保利报名了23宗，华润22宗，两大央企均是以联合体形式报名。

　　据报道，盘点三家企业在北京的储备情况，保利在北京已无新项目，而华润置地和金地虽有新补仓，但两家公司去化速度快，都需要迅速补货。合硕机构首席分析师郭毅也认为，这几家大房企北京公司的业绩KPI都制定得比较高，基于这样的指标要求，确实需要进一步补仓拿地，才能满足业绩。

　　而首开+金地+旭辉联合体，已经是老搭档了。去年12月时，三家就一起拿下了朝阳区东坝地块，今年2月2日三家又捆绑报名了顺义新国展三期宅地顺义地块，但最终输给了华润+保利联合体。

　　此前，有媒体报道称，北京第一次集中供地，中海将参与所有地块的竞拍，并且不和其他企业合作，自己竞拍。从这份名单中看来，中海报名18宗，均是独立竞买，十分豪横。

　　同样报名18宗地的，还有首开。此外万科报名了16宗，城建报名了15宗，招商、旭辉和金茂各报名了14宗；而“金主”平安也报名了11宗，其中3宗为独立报名。

　　值得注意的是，本次拍地有多家粤系房企北上，包括早年曾参与昌平区北七家镇“翡翠公园”一二级开发，而后未再进京的深圳房企卓越，此次一次性报名了11宗地；从未在北京拿过地的深圳房企花样年、刚在广州首次集中土拍场上揽了8宗地的广州国企越秀，同样都是从大湾区北上打卡。

　　由于这次推出的地块起始时的普遍利润率就被压得很低，尤其还有最低住宅建设标准，成本高了很多，因此，很多地块的起始利润率就只有个位数。但并不妨碍房企激战，一家TOP20房企投资人表示：“上半年就剩这一次机会，能参加的都会参加，毕竟一季度都有钱不怕交保证金。且以后基本就是这种限价模式了，再不抢就将失去北京市场。”

　　5月8日，北京市规划和自然资源委员会发布2021年度首批商品住宅用地现场竞价有关安排，将于5月10日和11日分上、下午两批次组织预计25宗地的现场竞价，现场竞价顺序按照宗地交易文件编号进行。

　　据悉，此次的25宗地块均获得多轮报价，还有4宗地块截至发稿时间，暂时获得1次报价。

　　附录：《北京第一次集中拍地入围房企全名单》

　　（本文部分内容来源：中国房地产网 中国证券报 地产壹线 光华楼评 地产一条）

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