鲁楼观察|五一假期青岛卖房近600套，房企扎堆“霸屏”朋友圈

从数据上看，在全国楼市汹涌的调控浪潮下，今年五一小长假期的青岛楼市的表现基本稳定，相对符合此前的市场预期。

据卓易数据，今年五一小长假期间，青岛新房市场共成交568套新房共计6.32万平，成交总面积与去年同期相比下跌2.21%。

但值得注意的是，在相对稳定的大环境中，即墨、李沧、莱西和胶州、城阳等区域却呈现出成交量明显的涨跌互现；同时从在青房企们五一期间密集的广告投放中，我们仍能体会到从政策到需求多方面的市场环境的收紧，也正在给这些房企们带来销售上的更多压力。

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调控浪潮下，青岛成交相对“坚挺”

虽然成交与去年同期相比有些下滑，但相较于全国普遍收紧的政策环境，或许这已经是五一青岛楼市逆市“坚挺”的表现。

小长假前的4月份，曾有一场全国调控政策的井喷。据中原地产研究中心数据显示，4月单月房地产调控刷新新年内最高纪录，达到了51次，年内累计房地产调控次数也高达186次。

4月30日召开的中共中央政治局会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。相关部门也表示，将进一步加强住房市场监测，持续关注住房市场变化，加强各类市场调控。

一波从中央到地方的集中政策加码，让全国大量一、二线城市楼市在这个五一小长假期间普遍热度不高。例如北京小长假前四天新建住宅网签只有40套，远低于此前的4月小长假；而5月4日合肥市房地产业协会发布的房产新政第四周市场变化监测分析也指出，当地商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。

但相较于上文中的城市，4月份青岛本地并未有重磅的楼市调控政策出台，这或许成为了五一期间青岛楼市热度相对稳定的原因之一。

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各城区销量涨跌互现，城阳跌逾6成

部分区域的成交翻番上涨也成为今年五一青岛楼市走势平稳的关键影响因素。

从区域上看，即墨的出色表现在这个阶段起到了决定性的作用。今年五一小长假期间，即墨新房市场共成交107套共计约1.18万平，与去年同期相比上涨约223.62%，总成交量是去年同期的三倍有余。

区域的翻番上涨源于部分单盘优异的去化。在青岛五一假期单盘成交套数榜的前十名中，有3个项目都位于即墨。其中位于即墨创智新区的世茂璀璨倾城总成交26套共计2778平，位列榜单第一名，同时它也以3663万元的总成交金额成为当期单盘总成交金额的第一名；即墨旭辉银盛泰星河城总成交9套共计903平位列第7名，而此前该项目就曾因超90%的首开去化成绩而受到关注；“渝派三强”之一的金科旗下的即墨金科弘阳集美时光，则以成交8套共计708平的成绩位列第9名。

除即墨外，莱西市和李沧区在这个五一期间也表现不俗，总成交面积分别同比上涨了63.91%和56.30%，但由于以上两区市的总成交量在全市占比并不高，总计也不过青岛市总量的一成，因此它们两区市的上涨并不是青岛市五一成交“坚挺”的主要原因。

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但值得注意的是，并非所有城区的“成绩单”都像即墨、莱西这样亮眼。今年五一小长假期间青岛市北区、崂山区、胶南市、城阳区和市南区的成交数据各有不同程度的同比下跌，青岛楼市不同城区呈现“冰火两重天”。

其中，作为青岛房地产市场历来体量最大的两大片区，老胶南片区和城阳区的数据都十分值得注意。据卓易数据，五一小长假期间胶南市共成交81套新房共计8842平，同比去年下跌34.40%；城阳区小长假期间共成交44套共计5298平新房，同比去年下跌63.93%，超出六成。

而据去年同期数据，老胶南片区与城阳区的总成交量占全市总成交量的4成有余。因此以上两片区成交量的几近“腰斩”对于青岛整个市场的影响不可谓不深远。

另外，据4月18日国家统计局发布2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2021年3月青岛二手房均价同比去年下降了0.3个百分点。

而在需求下滑的对面，是这两大片区依然高涨的供给热情。例如据界面山东不完全统计，5月份胶州市将有约5个项目有推新计划，而城阳则更有高达18盘的推盘计划。

在城阳的18个项目中，不仅有青特、天一仁和、青铁等本土房企，还有卓越、融创、恒大、绿地等一众全国级房企，产品类型从高层、小高层、洋房到联排别墅以及公寓等产品都有涉及。而胶州即将推盘入市的5个项目则主要以高层和小高层产品为主。

但从去化周期来看，胶州即使5月份仅有5盘入市，其现有的库存压力也要远高于城阳。据房天下2020年年底数据，城阳区库存面积约有168万平，去化周期约为10.64个月；而胶州库存面积约有427万平，去化周期长达约22.4个月。

搞促销、晒战绩：房企“霸屏”五一朋友圈

涨跌互现的青岛楼市，给房企们带来了肉眼可见的压力。而正所谓“金三银四红五月”，自小长假起，房企们也迎来了2021年春季置业旺季的最后一轮“收官之战”。因此小长假中，在青房企们几乎都在不遗余力地进行宣传，并打出各类促销牌，力求在这个小长假期间完成“红五月”的第一波抢收。

而从活跃度上看，这个五一小长假，各类公域和私域流量的朋友圈广告投放仍是房企们优先选择的宣传方式。

据界面山东不完全统计，今年五一期间，金茂、海信、和达、天一仁和、融创、碧桂园、恒大、中交、三盛、卓越、绿地等近20家在青房企进行了朋友圈广告、朋友圈海报等多种渠道的宣传，内容涉及了促销优惠、销售战绩以及品牌宣传等多种内容。

例如促销方面，三盛迪尚璞悦府在转发的朋友圈海报中，给出了验资即享开盘总价1%优惠的活动；恒大则通过朋友圈九宫格方式推出了多个新品85折、黄金周再享9折的活动；招商碧桂园依云四季则推出了总价44万元起购地铁口三房的活动；融创澜山壹号则在推出4重优惠活动的基础上，还举办了“嗨趣嘉年华”活动吸引顾客到访；天一仁和推出了6盘联动、首付5万起的活动。

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而卓越、绿地等企业则积极将五一期间的战况进行了展示，例如卓越和通过朋友圈海报的方式在5月6日发布了五一战报，期间累计认购量28亿元、累计访问量230万余、累计注册量17万余；绿地山东在朋友圈海报中表示五一期间完成8.8亿成交再创新纪录。

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另外和达、海信的灵山湾·天玺、金茂的金茂悦·智云和金茂府等房企和项目也分别进行了各自品牌、品质方面的朋友圈宣传。

据界面山东不完全统计，未来整个五月仍将是青岛楼市的推盘旺季，预计将有共计60余盘推盘入市，其中体量最大的西海岸将有近20项目入市，另外城阳约有18盘、即墨约有13盘将开盘。可以预见的是，此次大量房源的涌入必将再为青岛楼市带来一波“激战”，这对于每个房企的销售和宣传智慧、每个项目的真实产品力和性价比，都将是一场严峻的考验。

所以最终谁能续写小长假的佳绩？谁能异军突起引领一波销售热潮？谁又可能后继无力、在激烈的竞争中不幸湮没？大鳄竞逐之下，这个已然开局的青岛“红五月”。其战况着实值得我们期待。