北京楼市：下一波浪潮在回龙观？这几个盘潜力最大

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　　提问：房姐你好，目前子弹存量400，年入40，不想负贷太重。通勤需要，想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园，新龙城，万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@

　　回答：你好，回龙观社区庞大，住着大约50万人口。 1998年，回龙观诞生了第一批经济适用房，一些老北京拿着低收入证明，被分配到这里。 回龙观的小区，名字大多带着一个“龙”字：龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑，还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城，跟涨板块，在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等？又该如何挑选？ 很简单，直接看价格就行。 经历过三年半的调整，北京楼市早已没有任何泡沫，价格就是价值的直接体现。 目前，回龙观板块价格比较高的几个盘分别是：首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序，金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园，这基本也是回龙观楼盘的品质排序，挑最贵的买，你就对了70%以上。 如果偏爱新盘，万橡悦府也是不错的选择。

　　提问：房姐，您好。目前情况stsd，子弹400。还款能力为每月到手1w，在租房情况下每月能拿出5000还款，另外父母能帮忙每月还1w。主要目的为自住保值（未婚暂不考虑上学），倾向于建材城东路单位附近的富力桃园89两居（全下来550左右）和北七家万科翡翠公园118三居（总价680左右22年底交房），请问这两个选择优劣如何？另外我是否还有其他更好的选择？谢谢。

　　回答：翡翠公园>富力桃园 另外新盘可以看 万橡悦府、中海寰宇天下 如果不是新房癌的话，二手性价比会更高，选望京、酒仙桥、朝青板块

　　提问：房姐新年好，现在股市行情很好，去年你不太看好股市，这是怎么反转的呢。

　　回答：2019年股市又牛了又熊了。 2020年疫情，开始刺激经济。 锁住楼市，把新发资金，逼入股市。 因为新发资金太多了。 无论是实物资产，还是虚拟资产，实际最后都涨了。 虚拟资产更容易回归实物资产。 房产是一个重点行业。

　　提问：房姐好！新人首问，期待翻牌。单身刚需上车，无学区要求。目前首付款310万，考虑总价580万左右。目前在知春里上班，无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。 希望您从自住加投资的角度给出建议，非常感谢。

　　回答：你好，感谢付费！ 自住角度优先惠新，通勤更近一点 投资角度优先望京板块的上车盘 丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。 惠新和望京具体选择哪个，就看你更在意通勤距离还是升值潜力。

　　提问：夫妻双方无户口，孩子一岁半，一位老人带孩子。二人北京工作交社保（公司总部深圳），公司位于东直门附近。已在北京工作7年，计划近2-3年在北京发展。 女方名下大连房产一套，婚前财产，精装，有贷款，坐标大连沙河口区万科半山半海小区，93平二室，出租中。 目前在北京租房自住，计划在北京买房，手头180万可用于首付，目的是自住兼投资。希望交通方便，不用过多考虑公司位置。因孩子上学问题，没有在北京长期生活打算，希望3-4年内房子容易出手。 请帮忙分析，根据目前情况，入手什么样的房子比较合适？能否具体推荐几个小区？另，大连的房子建议如何处理？亦庄文化产业园附近的林肯公园如何？商住是否值得入手？

　　回答：林肯公园是亦庄标杆+商住，不建议买 180首付建议看劲松、甘露园、石佛营等地的老公房，或者常营近地铁次新盘 例如 晨光家园、甘露园南里、首开畅心园

　　提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

　　提问：房姐您好！关注您一段时间了，觉得您的建议比较明确，可参考度高，今特别请教您。我的购房预期是兼顾自住与增值，情况如下：我儿子在亦庄工作，和悦华锦买了房，由于他们的两个孩子明年和三年后分别入小学，附近有人大附中亦庄分校西校区，所以基本要在这里住十来年。我已退休，目前跟孩子住在一个小区，未来还希望以这样的模式居住。1、是否出掉大兴康和园房子也换到和悦华锦或周边？2、从投资保值角度，您认为我是现在在和悦华锦或周边买个小三居自住，还是留着康和园出租，用租金在和悦华锦租套房居住？3、和悦华锦这片区域与康和园相比未来七八年增长空间如何？4、对这周边300—500万标的其它楼盘有何推荐建议？

　　回答：你好，感谢大额付费！ 整体高米店附近目前都规划得不错，不村，商业配套也可以，一站到绿地广场或西红门荟聚。 康和园没有非要出手的必要。置换成本也不算低。 建议保留康和园，在和悦华锦附近租房住。

　　提问：房姐好!新人首问: stsd,首付最多180,月供最多1w. 未婚单身半自住刚需,计划年底前上 车,前两年计划出租以租养贷。 选项一: 15年内楼龄的临铁二手房,首 经贸万年花城、角门、马家堡、大红 门、刘家窑、宋家庄、十里堡、青年 路、四惠、石佛营、常营、石景山远洋 山水的一居室。 选项二:四环、三环内的老破小。 选项三:臻御府、中海寰宇时代的限竞 房。 哪一种方案最合适?谢谢!

　　回答：如果你能长持8年以上第一选择是中海寰宇时代的限竞房，能高贷，性价比也不错。如果短期持有就选择两居老破小，这类产品地段比较好，租金会比较高，例如团结湖、四惠等地

　　提问：房姐，房子出售问题。朝阳区华严里中科院小区两居南北通透，64平米，一层，阳台有个自建10平米的小房。1998年的六 层板楼。小区是个院中院。一个楼独立大门。咨询问题，房子在哪个平台出售好?挂多少钱?目前现在的疫情期出售，还是再等等？谢谢

　　回答：挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验，价格参照平台价向上微调。照片也很重要，建议布局和角度设计一下 房子先挂上不用等

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