【IPO追踪】顺丰房托：未来将从母公司顺丰控股收购已落成的资产项目

　　【财华社讯】顺丰控股分拆旗下顺丰房托基金计划将于5月17日在港交所主板上市。公司此次计划全球发行5.2亿个基金单位，其中5200万个基金单位用作香港公开发售，4.68亿个基金单位用作国际配售，香港发售占10%；发售价介乎4.68元(港元，下同)至5.16元，每手1000个基金单位，入场费5212元，预计集资额在24至25亿元。香港公开发售将于5月5日至10日进行，星展银行为其独家上市代理人。

　　谈及公司未来增长动力，公司行政总裁兼执行董事翟迪强说，公司未来其中一个发展的动力是将从顺丰控股收购新的物流资产项目。顺丰控股在中国50多个城市有不同的项目在发展，共面积超过600万平方米，有超过20个物业已经落成投产，截至今年底预计建成的项目超过400万平方米。因此，集团为公司提供了众多可挑选的收购目标，公司会从中挑选合适的物业进行收购，并作未来发展用途。此外，集团在上市安排中为顺丰房托提供了5年的优先购买权，未来5年，当集团有项目出售时，我们有优先购买的机会。

　　顺丰房托前身为顺丰控股间接全资附属公司，于去年10月23日在香港成立，并由顺丰创办人王卫担任主席。顺丰房托基金的投资重点应为全球范围內可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。翟迪强说，顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。

　　顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，包括香港青衣亚洲物流中心-顺丰大厦、广东佛山南海区佛山桂城丰泰产业园、安徽芜湖市鳩江经济开发区芜湖丰泰产业园，此次集资所得主要用于收购上述项目。所有该等物业均为现代物流地产，且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽內，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽，3处物业总价值达61亿元。

　　公司于2021年3月31日，物业可出租总面积约为30.76万平方米，评估价值为

　　60.99亿港元。于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。

　　翟迪强说，疫情之下，电商业务在全球范围的发展推动物流业的发展，但若从人均拥有的物流仓库面积来看，中国仍远远落后世界其他地方。我们认为，大中华地区物流仓库的发展非常有潜力，未来物流地产发展会维持高速增长，会为投资者提供稳定的收入回报。

　　财务方面，公司前身集团2018、2019、2020年截至12月31日止年度的收益分別为约2.55亿元（港元，下同）、2.69亿元、2.79亿元；公司拥有人应占年內溢利分別约为2.97亿元、1.74亿元、2680万元，溢利波动主要由于物业重估所致。

　　公司行政总裁兼执行董事翟迪强、投资总监康锦杰出席发布会并回答媒体提问，部分节录如下：

　　Q：(财华社)现在香港已经有很多房托基金上市，公司和其他房托基金有什么区別和特別之处？

　　A: 公司是第一家以及唯一一家专注于大中华地区物流地产的房托基金，物流地产和其他地产的主要区別是租金收入非常稳定。随着电商的发展，需要的物流服务也越来越多，过去几年香港的物业都受到不同程度的影响，但是物流仓库不论是租金，还是使用率都维持一个很健康的水平。內地也因为电商的发展对物流地产的需要越来越高。

　　Q：近年REITS在港股市场的表现不理想，公司为何选择这个时候上市？对未来股价表现有何期望？

　　A: 我们不会逐个比较，我们希望为投资者提供稳定的派息，我们的租金收入非常稳定；我们有顺丰集团这一强大的后盾，支持公司未来的发展，未来会不断和集团商讨注入新的物业，继续扩大基金规模。

　　Q: 公司拥有人应占年內溢利在往绩出现下跌，原因是什么？预计今年盈利会如何？会不会影响分派？

　　A: 这几年公司在租金收入上平稳增长，盈利方面因为会计准则需要进行物业重估，但是是非现金的亏损，不会影响公司的现金流和核心的盈利。如果撇除物业重估对公司盈利的影响，公司的核心盈利每年都是稳定上升。

　　Q：今年预计每个基金单位的分派收益有多少？

　　A：根据招股文件的盈利预测，预计今年全年分派在1.3亿元左右，每个基金单位的分派将为投资者提供5.3%至5.9%的回报。

　　Q：对3个物业的空置率和租金走势的看法。

　　A：佛山的物业是100%租给了母公司顺丰控股，所以未来5年租金收入会很稳定。安徽芜湖的物业出租率达98%，仍有改善空间。香港的物业有一些零星的租户搬出搬入影响出租率，我们有信心在今年底前将出租率提升到一个健康的水平。

　　Q：基石投资者以及投资规模的情况。

　　A：我们引入了2位基师，投资规模总共达约5000万美金，占整个发行的15%左右。其中一个是中国东方资产管理公司，另一个是加拿大背景的投资基金。

　　文：龙曼

　　作者|龙曼

　　编辑|Sukie