一夜冰火两重天！燕郊，史上最惨的卫星城

这里离北京天安门只有35公里。

这里被称作“睡城”，以前是乾隆的行宫，现在睡着几十万“北漂”。

这是一个像极了北京，但又不是北京的地方。

四年前，这里的房价曾涨到4万/㎡；四年后，跌破了2万，已然腰斩。无数人曾在这里狂欢，现在他们却几近绝望。

这里叫做燕郊。这里，到底发生了什么？

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跌入漫长寒冬

年初，一则消息拨动了所有买房者的心弦。

一个名叫“厚土”的网友发布了一条帖子：“赠送天洋城房产，先到先得，自己还贷款。”

网上送房，还有这样的好事？新京报求证后发现，是真的。“厚土”于2016年购入这套房产，按照当时的价格是2.7万元每平米，一共花了108万，首付两成加上其他费用一共付了24万。

但到如今，粗略计算，厚土的浮亏已有40多万，如果不能及时止损，会赔得更多。

“厚土”买的这套房，位于燕郊。过去的两年，在这个离北京咫尺之遥的地方，类似这种“亏掉首付”的故事不断上演。

哈尔滨的个体户娄丽亚，2017年以每平米3万多元的价格，在燕郊购买了一套109平方米的三居室，房子总价在380多万。

三年多后的今天，同样地段、同样面积的房子，只要大概1.6万元每平米，180万元就能买到。用她自己的话来说，“相当于亏了至少200万”。压力席卷而来，买房时180斤的娄丽亚，如今暴瘦到130斤。

这些真实故事背后，很多燕郊房子剩余的房贷已经远远超过了房子的价值，成为了负资产。无数的房产持有者，在每个月还房贷那天，心都像被剜了一块肉。

几年前人潮涌动的售楼一条街，如今大门紧锁，只剩下破败的门店招牌。

▲图源中新网

伤心的购房者和落寞的售楼处背后，是燕郊房价看不到尽头的坠落。

2016年前后，燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。

但到2018年10月，燕郊房价已从当初的最高点，跌到了1.9万元，跌幅接近40%，部分楼盘直接腰斩，被打回原形。

在燕郊的首尔甜城，2017年3月初，最高售价超过4万元，到2018年10月，链家上的放盘均价仅为2万元，还不一定卖得出去。

CREIS中指数据也显示，最疯狂的2016年，燕郊新房年成交量达到17282套；仅仅一年之后，成交量断崖式下降至3540套，2018年达到低谷，只有987套。

2017年3月，燕郊月带看量高达41576人次；而到了2018年9月，月带看量仅有9000人次左右：

少了3/4。

如今，三年过去了，燕郊房价不但没有等来回春，反而等来了“腰斩”。

2017年前后的那批燕郊购房者，成了名副其实的“高位接盘侠”。

更令他们担忧的是，漫漫长跌，依旧看不到尽头。

2

疯狂后的一地鸡毛

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。

很多人都听过这句话，但在燕郊，这话还有下半句——

上帝欲使其疯狂，必先使其买房。

燕郊隶属河北廊坊，但从地理位置上来看，它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里，从燕郊开发区进入北京，只需跨过一条500米长的潮白河。

得天独厚的地理位置，让燕郊被冠以“环京一哥”的称号。这块京城飞地，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。

也正因为此，燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

十年前，河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”。这里边就包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、三河市（包括燕郊）、香河县、固安县等13个县(市)。

当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞，环京楼市便迸发出极大的力量，燕郊楼市更是冲在最前方。

2010年，燕郊的房价上涨至9000元/平，而2009年，这里的房价还只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

资本闻风而来，万科、五矿、合生等众多房地产企业火速进驻燕郊、香河等城镇，开始跑马圈地。

环京概念继续被热炒，到了2014年11月，燕郊房价冲破了1万大关。彼时，北京房价也才3.5万，深圳还是2.4万，杭州只有1.7万。

而真正把燕郊楼市推上巅峰的，是2016年通州被确定为北京行政副中心，以及2017年，北京响应全国调控发布的“317严政”。

当时燕郊众多楼盘打出“30分钟到国贸CBD”的广告语，带动了大批北漂到燕郊买房。

城市发展预期的诱惑下，无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊。那时候，燕郊每新开一个楼盘，就如同小镇里驶来一列火车，从其他城市过来的数千号人，一股脑被搬运到这里。百度百科在2016年更新了燕郊人口的数据——120万，比十年前多了10倍。

大家争先恐后，直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。

暴涨的房价也让炒房客兴奋不已，那时候，线上线下到处是房产大V组织的团购，一个人囤房5套、10套的现象很常见。

当时甚至有专家预测，要不了多久燕郊的房价就可以突破5万元大关。

没想到，燕郊楼市的疯狂，被一纸调控令瞬间击碎。

在北京出台史上最严楼市调控之后，2017年6月，廊坊限购政策升级：本地户籍只能拥有2套住房，外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明，才能在当地购买1套新房。

一夜之间，无数“北漂族”及投资客被拒之门外。

政策一出，不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成。

燕郊楼市从此一蹶不振，直到现在。

3

破灭与回归

2021年1月12日，河北疫情反弹，燕郊封城了。

30万北漂青年，有的没法去上班，有的连充电器都没带却回不了家。网友感慨：

疫情一来，环京就成了河北。

是的，离北京再近，它们也终究不属于北京。

这个现象也从侧面反映了燕郊乃至环京房价暴跌的根源。

从本质上来说，尽管无比靠近北京，但燕郊始终只是河北的一个小镇，其产业和经济都不足以支撑它的房价。

公开数据显示，燕郊所属的三河市GDP在2018年只有487.7亿元，燕郊全镇的GDP约占三河60%，也就是200多亿，这与贵州的茅台镇等GDP强镇还有着较大的差距。

除此之外，燕郊的产业结构严重失衡。对房地产的过度依赖，导致燕郊的新兴产业非常少，就业吸纳能力不强，人口很难留下来。

更重要的是，燕郊本地需求严重不足，承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。而且，其中还充斥着大量的炒房客。

缺乏基本面支撑的楼市，注定极其容易受到政策的影响，调控一来，分分钟现了原形，跌到妈都不认。

这也解释了另一个疑问：同样的调控周期之下，为什么北京房价仅仅只有10%左右的回调，而燕郊却面临腰斩的命运？

缺乏强劲持久的经济、产业和人口，只靠概念炒作堆起来的楼市，注定将受到现实的暴击。

这是一场楼市价值的自我回归。

4

尾声

往更深处看，燕郊楼市的暴跌，是高层为楼市调控埋下的伏笔。

纵观过去的半年，一场史上最严的调控潮席卷中国大地。

3月26日，三大中央机构（中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅）联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个：

敲打银行，严防经营贷流入楼市。

管住信贷，就抓住了楼市的七寸。过去的很多楼市乱象，都是炒房客们钻了信贷的空子。

更早的时候，时代周报曾在3月初做过统计，今年1月以来，中国各地房地产调控累计已达97次，平均下来每天出台政策：

1.5条。

这些政策基本覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州、东莞等热点城市，天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市更是陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息。

密集调控潮的效果显而易见。克而瑞研究中心数据显示，今年2月29个重点城市整体成交面积约为1660万平方米，环比下降40%。其中，一线城市成交面积为218万平方米，环比下降53%。

严厉打击炒房现象，控制房价温和上涨，是高层的目标和决心。还是那句话——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。