绿都澜湾六期的容积率到底怎么了？是有猫腻吗？

当我们决定为自己的利益去谈判、抗争时，最重要的不是嗓门有多大，而是把每个字都准确的打进对方的心脏。

当然，嗓门大，在某些全体业主不愿看到的特殊时刻，也会成为制胜因素。

今天的推送仅陈述、汇总一些事实，不带有任何倾向性，请各位邻居在看完后，根据自己对这个世界的价值认知，自行判断。

——写在前面

01、你应该了解：

容积率是什么？怎么计算？

● 容积率是衡量建设用地强度的一项重要指标，在同一地块上，容积率越低，通常建筑物越少，楼间距越大，公共活动空间越多，居民的舒适度也越高，反之则舒适度越低。根据2013版《郑州市城乡规划管理技术规定》以及2019版《郑州市城市规划管理技术规定》中有关容积率的定义：容积率=地上总建筑面积/总建设用地面积（不包含城市道路，绿化带）。

简单来说，容积率的高低决定了空间是否压抑、楼宇是否密集，就像一节列车，人多也能坐，人少也能坐，只不过当人太多时，你会感到不便、压抑、束缚。所以，容积率可以成为衡量一个楼盘舒适度、品质的一项重要指标。

02、绿都澜湾六期枫园的容积率到底怎么了？

对于生活在此的业主有什么影响？

● 首先是计算过程，所有计算使用的数据均来自于已经公示的、公共渠道可查询的资料。

人、流程或制度都可能会骗人，但数字不会。

从枫园的规划图上可以查询到地上总建筑面积为181817.27m²，总建设用地面积显示为52109m²。但在查阅施工资料和实地勘察时发现，规划图中的总建设用地面积包含了西侧50米宽的绿化带，小区的实际总建设面积仅剩40930m²，而地上总建筑面积仍为181817.27m²，所以实际容积率为181817.27/40930=4.44，比规划图上的3.49的容积率多出了接近一个点。

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这高出来的一个点的容积率，对于六期的业主来说，意味着拥挤的园区空间、狭窄的楼间距，意味着我们的孩子以后可能要为仅有的活动设施大打出手，意味着我们的父母无法在相对宁静的环境中颐养天年，意味着遛狗只能绕出园区，意味着那块触手可及的绿地将成为最遥远的距离。

可是，我们买房时掏空家底支付的房价，真的就只配拥有这些吗？

03、交房在即，面对业主质疑，

绿都是怎么解释这个问题的？

● 4月18日，业主代表们来到了澜湾售楼部，我们想象的是一次友好，和平的商讨，我们一直在出发前还抱有幻想：“绿都好歹是个大企业了，肯定会拿出一个合理的解决方案。”

在随后的150分钟里，绿都亲手将这种幻想刺破，然后踩在地上蹂躏。

容积率问题上，绿都直接把锅甩给政府规划，当谈判代表一再要求绿都方面出示批示文件时，绿都方面代表似乎是胸有成竹的拿出了一份会议纪要，好像在告诉我们的代表：我们的做法合理合法合规，不需要特意告知任何人，自己的做法也没有任何问题。

就是下面这份令他们骄傲的会议纪要：

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恰恰是这份傲慢的会议纪要，让业主们找到了破绽。

会谈后查询有关规定，根据住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》，建设用地的容积率划定、审批、更改，有着一整套完整严格的规定程序，其中明确：不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

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图示流程、审批一条未见

反倒是最不重要的会议 纪要

被绿都当做了法宝

包括该绿化带上的土地性质由二类居住用地（R2）变更为公园绿地（G1），进而划出小区，至今仍未见到任何正规的修改程序和土地征收文件，难道仅凭一个会，几句话，就能剥夺了那么多业主的血汗利益？

当然，如果上述内容绿都都能拿出具体的、针对性的、指向性的审批文件，仍有一个既成事实无法改变，那就是搪塞与谎言。

在绿都的营销、导购环节，经过走访了解，没有任何一个业主被绿都主动告知这一事实，站在开发商的角度，似乎说的过去，毕竟，这个问题关乎到真金白银。

但如果站在业主的角度，这就是搪塞与谎言。

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04、换算成真金白银，

六期业主到底要承受多少？

● 根据郑州市土地出让公告及招牌挂结果，明确显示当时土地出让时的面积为52109m²，最终成交价为 41487 万元， 而绿化带被划出去了 11179m²，按照 2016 年的地价，即使按照城改用地出让价，这个数字也高达 8900 万元。

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相关文件

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大家可以检查一下购房合同，其中约定的土地面积仍为52109m²。

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很多时候，并不是业主难缠，而是我们的对手过于强大。

我们即使只能发出最小的声音，也要扯破嗓子。

开发商总要业主理解，要互相体谅。

咦？真的有人体谅过我们吗？

05、何去何从？

这难道是一场游戏？

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● 这个留言板的回复，看上去如此眼熟，又是如此刺眼。

仿佛这个回复就发生在4月18日上午。

仿佛是绿都在回复业主代表，而不是我们的“有关部门”在回复群众。

每个字都认得，但就是看不懂。

是不是可以这么理解，“相关部门”与绿都在这场游戏中，既是裁判，又是运动员？

我们只是观众？

可是，这场游戏已经从赛场，燃烧到观众坐席了吗？本来坐100个人的观众席，怎么就挤了150人？观众也是花了真金白银买了票的啊，不是吗？

最重要的是，我们不得不怀疑，在这场“游戏”中，是不是存在一些“潜规则”或政企之间的“默契”？

怀疑，是人民的天性，也是人民的权利。

以及，向广大邻居和能看到这篇推送的开发商们分享一句话：

世界要公道，不要霸道。

如果当真不知道这句话是谁说的，

建议百度。