千亿土拍｜旧宫卖7万，大兴不再是新房价格洼地

5月8日大兴出让的四宗地块，给出的商品房销售指导价明显高于往年价格：

六环外、与固安一步之遥的榆垡镇地块，销售指导价3.4万/平，周边无新房在售，二手房2.5万/平左右；

南六环的两宗新城地块不邻铁，均价近6万/平，而附近邻铁新房才5万/平左右；

旧宫地块销售指导价7万/平，在售邻盘「和锦诚园」均价6万/平起。

就目前来看，大兴不再是新房价格洼地了。

尽管9、12月份出让地块指导价暂未揭晓，但价格再调回去的几率也不会很高。

既然价格已定，那么这些地块未来会好卖吗？

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01.榆垡地块：紧靠大兴国际机场，不愁客源

大兴区榆垡镇中心区DX09-0102-0027、0044地块，其位置与固安可以说“一步之遥”。

西行可抵大厂高速，往东直线7公里是北京大兴国际机场，北部紧邻北京新机场生活保障极低首期人才公租房项目，南邻别墅社区「首开璞瑅墅」，再往南1.5公里则是北京野生动物园。

不难看出，这个项目未来客源很大一部分会是机场相关人员。而且本地拆迁较多，拆迁户也是目标客群之一。

尽管项目就近区域暂无大型重要的配套规划，但基本生活配套并不缺。榆垡镇身为临空经济区中的服务保障区，至少房价稳定还是有依托的。

另外，有关近期“兴航线”（在榆垡镇设站）的传闻，已被辟谣，有决策权的部门官方，暂无地铁规划消息。

该地块集中且纯粹，是四宗地块中唯一不涉及竞报公租房面积，无任何配建的纯住宅用地。

建设用地面积48407.507平，地上建筑规模为96815.014平，容积率为2.0， 限高45米，预计会建15层左右的小高层。

地块起拍价14.58亿元，土地合理价格上限16.76亿元，折合溢价率约14.95%。起始楼面价约15059.6元/平，价格达到上限后，楼面价约17311.4元/平。

商品房销售指导价是3.4万/平，但小易认为未来售价有可能会低于这个价位。

尽管看起来客源问题不大，将来还会成为片区唯一新房源，但基于周边二手房大多在2.5万/平左右的水平，为去化，最终售价可能会做出一定让步。

02.大兴新城核心区H组地块：5.7万/平，难服众

大兴新城核心区H组DX00-0106-001a、001b地块，北侧紧邻念坛公园，南侧隔着南六环绿化带。

项目到地铁4号大兴线的直线距离只有800米，但到义和庄站或生物医药基地站却有2.5-3公里的路程。如果开发商今后用“邻铁盘”作为噱头，购房者要警惕了。

项目不在繁华的生活区，环境倒是不错，但除了出门就是念坛公园外，其他配套不是很便利。

该地块集中较纯粹，包含居住用地+教育用地。

建设用地面积38598.463平，规划建筑面积82574平。

其中001a居住用地地上建筑规模为89873.855平，积率为2.1， 限高60米，预计将建20层左右的高层。

001b基础教育用地规划12班幼儿园，位置图标注的地方，后期可随建筑方案进行优化。

该地块起拍价59.5亿元，土地合理价格上限62.5亿元，折合溢价率约5.04%。竞报“公共租赁房”上限面积为3.78万平。

起始楼面价约30952.7元/平，价格达到上限后，楼面价约32541.7元/平。

商品房销售指导价是5.7万/平，对比周边新房、二手房价格，并没有很明显的价格优势。

义和庄地铁旁边的限竞房「颐璟万和」，限均价5.5万/平；当前在售商品房「金悦府」仅剩叠拼，之前高层均价不到5万，85平两居还能做成普宅。

在这种地理环境以及市场环境下，如果按指导价卖，真的要考验购房者的接受程度了。

对了，以上提到的两个项目都是高低配，本宗地块的条件明显好于它俩，未来产品是个待定值。

03.新城核心区D、K组团地块：更考验开发商

从位置上来讲，大兴新城核心区D、K组团DX00-0102-6006、6010、6018、 6024、6026地块要比H组地块好不少，周边配套和生活氛围也还不错。

整组地块东临北京大兴站，和住宅用地中间隔着多功能用地，一定程度上减少了对居住环境的影响。

北京大兴站是连接北京市区、北京大兴国际机场，和雄安新区的轨道交通主干项目。

该宗地块集中又分散，其规划建面是这次北京所有出让地块里最大的，铺设范围广，属性异常复杂，共分了17块，具体分布见上图。

建设用地面积108243.942平，规划建筑面积262360.75平；其中居住用地共5块，总建设用地面积48380.757平，约占整体面积的45%。竞报“公共租赁房”上限面积为3.2万平。

该组团地块起拍价45.2亿元，土地合理价格上限49.7亿元，溢价率约9.96%。虽然溢价率不高，但结合住宅占地来看，含金量也不高。

有关非住宅地块规划问题，可参考上图里的备注。

有两点值得注意：①基础教育用地规划建24班幼儿园；②受地铁影响的住宅地块，未来设计方案需要进一步征询部门相关意见。

住宅用地容积率2.2，绿化率30%，层高30米，预计建10层左右的小高层。

商品房销售指导价是5.9万/平，新房价格可对比前文提到的「颐璟万和」、「金悦府」；二手房南邻的锦华园小区，以刚需户型为主，均价3.4万/平。

这宗地非常考验操盘能力，比起未来好不好卖，房企拿地时怎样衡量利弊才是最首要的问题。

04.大兴区旧宫镇地块：肯定先让其他新房更好卖

大兴区旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块，是四宗地块中位置最好的，也是唯一执行套内7090政策的地块。

该地块分散又集中，分四块地、两个组团。

B4综合性商业金融服务用地+U17邮政设施用地在南五环内，西侧紧邻地铁8号线五福堂站；两块住宅用地在南五环外，「首开保利·熙悦林语」的正南方。

虽然地块属性复杂，但住宅用地环境实际上比较纯粹。

紧靠地铁的两块地面积不大，但有附加条件。

6101地块内要求提供地上16642建筑平方米的商业用房；无论会不会触发竞报公租房环节（上限面积1.92万平），6012地块都必须配建12810平“公共租赁住房”。

该宗地块建设用地面积38598.46平，规划建筑面积82574平；其中居住用地的规划建筑面积64048平，大约可供应530余套房源。

容积率2.5，绿化率30%，层高45米，预计建15层左右高层建筑。

该地块起拍价14.2亿元，土地合理价格上限16.3亿元，折合溢价率约14.79%，商品房销售指导价是7万/平。

同片区的「和锦诚园」，推111-170平改善户型，成交均价6万/平，去化并没有达到理想预期。

结合以往经验，旧宫板块刚需户型去化会更好一些，连不差钱的合生，为了高周转都开发了新产品线。待售的「合生me悦」，预计均价7万/平，户型55-120平，起价贴“刚需”线。

该宗地块按照套内7090来算，70%房源做到建面120平算符合要求，如果合生去化还不错，不妨学习合生，把户型做小一些。

Anyway，新地块好不好卖难说，但它的到来确实可以让「和锦诚园」、「合生me悦」更好卖。

尽管价格对于购房者而言是难题，但这些地块对拿地的房企来说，又何尝不是难题？家家有本难念的经。

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