先稳租金，再查经营贷，厦门租售同涨源自老破小拆迁？

问道者 杜一用

几天之内，厦门接连祭出重拳，以前所未有的力度，严厉打击炒房行为，并直指“学区房”。在北京、深圳相继把“炒房”行为上升到可能触犯刑法的高度后，导致厦门租售同涨的原因到底有何不同？

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六天接连祭出查处行动

在北京“南城房姐”被判刑，深圳“深房理”被查处之后，厦门也连出重手，以前所未有的力度，严厉打击炒房行为，“学区房”更是成为打击的靶心。

先是4月15日，厦门市住房保障与房屋管理局会同厦门市市场监督管理局，约谈厦门住房租赁企业，并与17家住房租赁企业签订了“稳租期、稳租金”承诺书，明确对恶意涨租、囤积房源等违法违规行为的，露头一起，打击一起。

4月17日，厦门十部门联合出击，重拳整治二手房市场。此次行动明确了被重点整治的10种具体行为，时间跨度长达9个月，

4月21日，厦门银保监局公布经营贷等信贷资金违规流入房地产市场的排查情况，查实违规贷款697笔，涉及金额5.84亿元。目前，银保监局已责令银行提前收回违规贷款，并列入拒绝往来名单。

厦门连续祭出三记重拳，每记重拳的力度都前所未有，把租赁和买卖市场合在一起查，更是空前，在这波严打炒房潮中显得尤其标新立异。厦门此举，既体现了严查炒房的态度，也折射出厦门与其它城市在遏制炒房理由上的微妙不同。

假如在一座城市连租金都支付不起，这样的城市还有什么吸引力可以留下任何人？这或许就是厦门此次先稳租金，再排查经营贷的理由。

02

拆迁改造导致房源变少

同样是房地产市场，今年春节过后的厦门确实与其它城市有些不同。

2021年以来，住建部先后上门督导了上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安、南昌7个城市，并把东莞、南通、南昌列入重点监测名单。

这些被重点关注的城市，除了南昌是试探性放开“都市圈内购房同权”外，其余原因都是因为楼市过热所致。厦门难得的未出现在这份被督导监测的名单中。

或许是，因为连年贯彻“房住不炒”，厦门在保持房地产平稳健康发展上，已取得了长足进展。在国家统计局2021年2月公布的去年主要城市房价涨幅排名中，厦门没有出现在涨幅前18名之内。曾几何时，厦门房价和涨幅都曾位列全国主要城市前三。

此次引起厦门相关部门严阵以待似乎另有原因。

去年下半年以来，厦门楼市发生了一个重大变化。岛内几个片区同时改造提升，其中包括湖滨片区、蔡塘社区、泥窟-石村片区、湖里东部旧村25个自然村整村改造。

涉及的拆迁面积和居民数量没有统一的公开口径，但可以确定，这不会是一个小数目。

租售房源突然打破原有的平衡，必然导致租金和买卖趋势的变化。改造的片区本来就是厦门本岛小户型住宅相对集中的地方，也是厦门本岛的租金低洼地带。这一拆迁改造，导致可租售的房源供应变少，而拆迁户临时安置需要，需求则大量增加，这直接导致了房价和租金在春节过后都在蠢蠢欲动。

不过，此次租售同涨或许只是阶段性的。从厦门住房局公开的信息来看，随着安置房的逐步到位，地铁3号线开通之后，翔安交通问题得到缓解，房源进一步释放，厦门本岛租售房源的供需状况可能又会重新回到平衡点。

03

“学区房”上涨动力是何？

十部门联动，从约见住房租赁企业稳租金，到严查经营贷违规流入房地产，厦门此次在遏制炒房上可谓不余遗力。但敌人的狡猾程度或许超出监管部门的想象。

有位房产经纪人举了一个例子：中介先跟房东谈好过户周期，一般过渡期是6-12个月。谈好后中介向房东下定金，一般是30-50万元。然后房东交房给中介装修，中介装修好后找到客户加价转手卖出，这个时候，房东配合中介为客户办理过户。

例子中有几个节点值得关注，一是并非中介付定后就办理过户，过户时间是在找到下一个客户之后；二是双方只是签了合同，没有涉及办理过户。其中，合同是唯一的约束文件，但谁违约，翻倍的定金赔偿都会让人肉疼。

从表面上看，房源只完成一次登记过户，交易并不存在炒的行为，而实际上，房价就这么被炒上去了。

这不是个体存在，在炒房行为中具有一定普遍性。如何遏制，显然极其考验监管部门的智慧。

厦门炒的热点长期集中在“学区房”，对此，厦门十部门联合出炉的《整治二手房市场专项行动方案》也并不回避。但现实中，“就近划片”和“初中派位”才是推动厦门“学区房”房价不断上涨的动力所在。

改变学位与住房的硬性挂钩，实行“多校划片”和推动教育资源的均衡化，才可能是“学区房”价不断上涨的有效手段。

阻滞

北京、深圳与厦门的另一个不同，这两个城市早已进入“多校划片”试点，而厦门的第一个“多校划片”试点才刚在湖里梧桐实验小学启动。可以预见，厦门全面实行“多校划片”或许已经为期不远，但能否遏制住炒房，看来还需相关部门共同努力。