千亿土拍｜昌平新房价格全面破6万，你觉得值吗？

就在昌平新房告罄之时，5月8日北京千亿土拍，昌平贡献了三宗。

三宗地块都坐落在北清路附近，沿着这条路，从东到西分别是：北七家---马连店---中关村生命科学园，各大软件园的码农有得选了。

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一.2100余套房源在路上，公租房竞报环节复杂

三宗地块整体建面为26.29万平，皆需执行7090政策（套内）。

“套型”变成“套内”后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平；按75%反推就是120平。

也就是说，按照套均面积120平来算，昌平三宗地粗算能供应2100多套房源。

另外，三宗地达到土地合理上限价格后，都将进入“公共租赁住房”竞报环节，起始竞报面积为1000平，但具体情况是有差异的：

1.只有北七家地块设置了上限面积(11.6万平)；

2.中关村生命科学院地块本身就必须配建1.41万平的公租房；

3.生命科学院地块与马连店地块在竞报“公共租赁住房”面积没有上限，可以到“居住用途建筑规模全部建设‘公共租赁住房’”的阶段。

接下来的竞报，就是在上述基础上，重新组织现场竞价。

据传三宗地块商品房销售指导价都是6万档，到底值不值？小易再给您分析分析。

二.北七家地块：万科已预定？

北七家镇HQL-09地块被万科翡翠公园社区包围，向北可达定泗路、向南能走北清路，东临七星路，西向立汤路，这四条路在高峰期都很堵！

翡翠公园自建配套有黄城根小学6X6班制（已开学）、9班制幼儿园以及约1公里长波士顿风情商业街、约1.3万平教育综合商业配套、约8万平复合商业中心（规划中）。

以上这些，也都是北七家新地块未来可享有的就近资源。

另外，该地块未来可能会紧挨近期刚得到确认的17号线支线海鶄落站。

该地块面积并不大，用地规模16028.4平，地上建筑规模为25645.55平，为纯住宅用地，预计可建设200余套房源。

容积率1.6，建筑高度24米，未来建洋房或叠拼，可以参考翡翠公园，或者说有可能就是下一个翡翠公园。

据住在附近的群友爆料，这宗地块的围挡上标有翡翠公园的logo。这一操作，让人不禁猜测这块地是否已经被预定。

该地块商品房销售指导价是6万/平，翡翠公园最近一期洋房价格也近6万/平，二手房价格网站显示7.3万/平。

除了翡翠公园，就近二手房也就4万左右，但问题在于有的户型大、有的没电梯、有的房龄老。

综合来看，6万/平还算合理。

地块起拍价5.55亿元，土地合理价格上限6.66亿元，折合溢价率约20%。虽然成交总价是三宗地块最低的，但是溢价率上限却是最高的。

不过如果真的如先前猜测被万科预定，竞拍有可能就止步于第一个阶段。

三.马连店地块：回龙观唯一在售新房

马连店听起来有些陌生，但马连店1803-610地块东南侧的「京投发展公园悦府」，昌平尤其是回龙观购房者，以及软件园码农肯定都听说过，或者曾把它当做备选中的第一梯队。

该地块商品房销售指导价为6.3万/平，是三宗地块价格最高的。

它有一个其他两地块当前没有的优势---邻铁，距离8号线地铁平西府地铁直线500米左右。

以及，入市后将成为回龙观板块唯一在售新房，稀缺。

从价格上来看，唯一有可比性的二手房，就是去年刚收官的「公园悦府」，当前交易价格是6万/平，较好的房源能卖到6.5万/平。

周边其他二手房多是由经济适用房转化，房龄较老，房价在3.8万-5万/平不等。

有新房情结的购房者，面对回龙观唯一在售新房，对比之前的「公园悦府」、霍营「首开国风美唐」后，或许会觉得这个价也算“平常”。

就近商业主要是其他小区的底商，附近学校比较值得关注有「公园悦府」内的清华附属中学昌平学校以及首师大附属附育新学校。

不过两三公里内，生活配套相当齐全，北店时代广场、港龙商业中心、华联商厦平时人流量都很大，不远处的京都儿童医院在国内很有名。

该地块用地规模31537.814平，地上建筑规模为88306平，也是纯住宅用地，预计可建设700余套房源。

容积率为2.8，限高80米，显然会建25层以上的高层小区。小区只能往高里建，毕竟正南方紧邻回迁房马连店家园，该小区楼栋最高到28层。

地块起拍价34.3亿元，土地合理价格上限36.1亿元，折合溢价率约5.25%。

无依据但合理的猜测一下，京投、首开或将参与该地块的竞拍。

四.生命科学院三期地块：配建够糟心

中关村生命科学院三期及北四村棚改A地块位于昌平、海淀交界处，昌平线生命科学园站和13号线龙泽站之间，但直线距离都在1公里以外；西邻京包路、东抵京藏高速。

除了这块地不在海淀，其位置简直是码农的“天选之地”

---往北开往北清路，西行直达软件园；西北侧对着中关村生命科学院，再往前走就是北京大学国际医院；南向紧邻回龙观中心小学；购物可以去两公里内的永旺国际商城。

该宗地块是昌平三宗里面积最大---建设用地规模67586.427平，建筑控制规模149027平，其中居住用地的建筑规模面积142817平，预计可建设1200余套房源。

属性复杂、且分散（见上图）---2块住宅用地+1个幼儿园。

6001地块内建一个占地200-500平的锅炉房，6002地块内除了建同等面积段的锅炉房外，还会建70平的通信机房以及50平的电视机房。

锅炉房有一定的噪音影响，有意向的购房者，记得一定要问清楚这些设施的位置，尽量挑选离着远的楼栋。

地块容积率分别为2.2、2.5，控制高度自西往东逐渐降低，东边不得超过45米，局部不得超过80米。

大致可以推测小区建15-26层的高层建筑，这种高低配按要求不得不配啊。

两宗地块除了有可能叠加的竞报公共租赁住房外，还被要求必须配建14100平。除此之外，还有养老驿站、卫生服务站以及文化活动室。

总之，小区内部配建是正常人看了都会糟心的程度。

该地块起拍价47.5亿元，土地合理价格上限49.9亿元，折合溢价率约5.05%。

商品房销售指导价为6.2万/平，与周边二手房价格相比并没有很明显的优势。

紧挨的龙城花园以大户型为主，均价4.3万-5.6万/平不等；东北向的次新房领秀慧谷，均价5万-6万/平不等。

这么一比较，码农们是不是格外怀念朱辛庄地铁旁边的「万橡悦府」？

乍一看昌平新地块不错，但仔细分析开发商和购房者各有各的糟心。

就像之前大家都在吐槽朱辛庄华润双子、东小口奥森组合，最后还不是都卖完了？

所以，面对三宗地块的优势和短板，你还会考虑吗？

评论区或者进群和大家聊一下吧~

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