棚改收尾？2021年老房子都按新规办，3类人受益

房子和人一样，也会变老，过去很长一段时间，我国对20年以上的老房子会采取拆迁的态度。老房子拆迁基本有两种情况，首先是建成年代过于久远，房子外立面、楼道、小区环境损耗都比较严重，已经不适合人居住了。其次，老房子的用地可能处在比较好的位置，区域有新的规划。

以棚改为标志，我国的房地产市场发生了巨大变化，所谓的棚改货币化安置就是指在棚户区改造的过程中，老房子被拆除后，拆迁户拿着安置费去购买新房。从2015年开始，我国大力推动棚改货币化安置。2015年到2017年，每年的棚改开工套数在600万套左右，2017年的棚改货币化安置比例达到67.7%。

棚改货币化安置，不仅增加了城市的土地供应，拆迁户进入市场推高了楼市的需求、形成了涨价效应，购房热情增加后，房价的上涨又倒逼地价的上涨，土地出让更加顺利。过去，棚改货币化安置一度利好政府、开发商、拆迁户三方，但是随着棚改货币化安置的推进，问题也出现了。

棚改弊端显现

一来，随着大量手持现金的拆迁户进入市场，三四线城市的房价被拉高，拉升了当地的房价。当赔偿数额很高时，拆迁户除了能再买一套自住房，还有余力继续进行房产投资，这和房住不炒的风向是违背的。

二来，推进棚改带来了负面影响，一些地方随意扩大棚改范围，一些房龄不长、结构比较安全的居民楼也被纳入了棚改范围，增加了地方债的压力。在房价、地价的涨价周期，地方可以通过提高地价来平衡拆迁成本，但是，已经翻番的三四线城市的房价，未来还能上涨吗？随着棚改货币化资金投入增加，边际效应已经开始衰减。财政的支付能力不是无限的，货币化安置棚户区居民的方式迟早是要减缓的。

2018年时，国家就提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置政策。

20年以上的老房子，居住环境不合时宜，如果不拆了，会如何处理？

旧城改造到来

国家一锤定音，2020年是棚改的收尾之年，今后，城市的老旧小区都按照新规办。《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，要做好城镇老旧小区改造、推动城市更新。各地要着力引导群众转变观念，形成社会各界支持的浓厚氛围。

2020年底，住建部长王蒙徽在总结报告中指出，2021年起，全面推进城镇老旧小区改造工作。2021年，在城市更新行动中，加大老旧小区改造力度，整治提升市容市貌、推动城市高质量发展。

关于旧改的资金来源，住建部副部长黄艳提出，旧改所需要的资金不仅仅是小区居民承担，而是要靠居民、政府、社会力量，三方共担。以加装电梯为例，国家不仅支持提取公积金用于加装电梯，还可以申请财政补助，部分城市补助每部电梯10~20万元之间。

按照计划，2025年之前会完成全国17万个老旧小区的改造工作，涉及居民超过4200万户。这里所指的老旧小区重点是指2000年前建成的、改造意愿强烈的小区。

如果你家住的房子的房龄超过了21年、失养失修失管、并且小区业主们改造意愿强烈，那么恭喜你，小区很可能会被纳入旧城改造范围。

2021年，旧城改造开工将超过5万套，相比2020年又有增加。

旧城改造好处多多

老旧小区数量庞大，据统计，2000年以前建成的老旧小区大约有30亿平方米，对于地产、装修、建材、物业服务等相关企业来说，既是一个蓝海，也是一个挑战，未来长时间内，老旧小区改造会保持在一个高水平线上运行，相比过去的棚改拆迁，既能够增强城市的韧性，推进城市空间的重塑，另一方面旧城改造起到提高居住水平、美化城市环境的作用。

不过，棚改货币化安置收尾，并不代表所有的房子都不拆了，部分危房、在重点规划区域的老房子还会拆迁，但是比例会大幅度降低。同时旧城改造会做好整体的规划，根据房屋整体的使用寿命、居住的实际情况综合考虑旧城改造的内容。旧城改造不仅仅是刷一层漆那么简单，对老旧小区来说，是彻头彻尾的形象提升。

旧城改造之前，老房子的外立面老化、电线横亘在楼宇之间、道路不平整、小区车位不足、车辆乱停乱放等问题随处可见。

旧城改造之后，外立面粉刷一新，既安全又美观，沥青铺成的马路平坦又宽敞，水电管网也得到了修护。电动车停车棚、机动车停车位、安防摄像头，也是老旧小区改造会考虑的范围。

让不少老旧小区高楼层业主发愁的下楼难问题，也会得到解决，老房子加装电梯之后，不仅高楼层业主居住更方便，房子也增值了。

社区服务方面，老旧小区改造还会考虑发展养老、托育、助餐等服务，增加助老设施，切实完善老旧小区的生活环境。

不得不说，旧城改造之后，三类人有福了。

第1类就是那些纳入改造范围的小区的业主。

旧城改造之后，老旧小区的居住环境会焕然一新，对低楼层的业主来说，下水道堵塞、电动车乱停乱放、小区缺少安防摄像头等问题都会得到改观。对高楼层的业主来说，加装电梯让他们上下楼更方便了，而且加装电梯还有财政补助，除去财政补贴之后，高楼层业主分摊费用较低，相当于花小钱办大事，对家里有老人和小孩的家庭更是如此。

安装了电梯之后，高楼层的房子出租或者出售，都变得容易，据业内专家估算，上面两层住户的房屋增值率在10%以上，对广大一线城市的业主来说，对应的房屋增值空间可能达到几十万。

第2类就是那些买房缺钱的年轻人。

老旧小区改造之后，那些基础条件比较好的小区会迎来价值的提升，这些小区本身地段、学区、交通配套都很不错，唯一的缺点就是小区太过老旧了，通过旧城改造之后，这类小区的居住品质得到提升，但是由于房龄较老，定价不会很高，这类房子就成为二手房市场上的一种产品，不仅居住环境好起来了，而且房价也不高，那些买房缺钱的年轻人就可以选择这一类房子。

第3类就是参与旧城改造的企业和员工。

旧城改造对拉动内需有显著的作用，可以为相关的产业带来增量业务，比如电梯、家具、保温、防水、保洁、物业、建材等几十个行业都会受惠。以电梯行业为例，一部电梯40-60万元，一个小区安装30部电梯，能带来的产值就超过千万元。从成本的角度，国家也给参与旧城改造的机构减免税费。比如，在城镇老旧小区改造中，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，用于提供社区养老、托育服务的房产、土地，免征契税、房产税等。

总结：我国的城镇化率已超过60%，城市发展告别大拆大建，进入到新楼建设与旧房改造并重的阶段，和以往的拆旧立新相比，老旧小区改造不仅降低了财政负担，而且避免了棚改推高房价的弊端，有助于贯彻房屋的居住属性，让房地产行业回归平稳健康发展。