天眼看福州，告诉你啥叫房住不炒

2021-04-20 天眼哥 天眼茶楼

作者：天眼哥；来源：微信公众号 天眼茶楼（tianyanchalou）

这两天天眼率先观察到异动，天眼看泉州，下一个调控城市？ ，泉州某壳App二手房交易记录下架了！同时，天眼也在文章提出厦门也有可能调控，结果文章推出第二天，厦门就出手了！果不其然，厦门今天开始行动了！

福厦泉，福建三宝。一个省出了三个发达城市，在内地是难以想象的。写了厦门和泉州，没写福州，安得圆满？

今天，天眼直击省会福州，看看福州楼市是怎样的表现！

福州简介

福州，以榕树闻名，又称榕城，福建省省会，全市下辖6个区、6个县、和1个县级市，总面积11968平方千米，常住人口780万人。福州是首批对外开放的沿海开放城市，中国海峡西岸经济区中心城市之一，中国（福建）自由贸易试验区组成部分。2020年，福州市实现地区生产总值10020.02亿元，是和泉州同一批迈入“万亿俱乐部”的城市。

福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，以及县级市福清。

福州房价

福州经济发达，房价长期位列全国前十，福州近十年房价涨幅排名全国第29名，涨幅135.8%。

全国一二线城市，上一轮行情是2016年下半年深圳率先启动，然后城市轮动，以2018年上半年武汉最后结束为标志。本轮行情则是以深圳2019年底率先启动，目前半数城市进入调控状态，资金轮动，城市轮动，考虑到天眼前面调研城市均以2019年为起点，本次对福州全盘扫描也不例外。

鼓楼区：鼓楼西的大儒世家朗园2019年3月成交单价2万9，今年3月成交均价2万9；东街口的置福大厦，2019年7月成交单价3万6，今年1月底成交单价3万5；三坊七巷的湖滨花园2019年10月成交单价2万8,2020年9月为2万6；省政府片区的日报社宿舍，学区房，2020年12月成交价4万3，今年2月成交价5万5，翠湖苑2019年7月成交价4万3，到2020年10月成交价4万5，今年2月成交价为5万4；铜盘路片区的白水塘公寓2019年11月成交价2万9，目前挂牌价2万3以上，白水塘小区2019年1月成交价2万2，目前挂牌价1万8以上；乌山路的河南新城，柳东新村房价平稳；五四路温泉公园片区的温泉东汤小区2019年4月成交价3万6，目前挂牌价4万2，商地花园2020年4月成交价3万8，目前同面积挂牌价4万；五一广场片区的得贵巷2020年7月成交价2万5，目前挂牌价2万7，而水部综合大楼今年1月底成交价7万8，现在挂牌价9万2，可见顶级学区房涨幅很强势；西江滨片区的和辉花园2020年8月成交价2万1，今年3月成交价2万5，除了小面积挂牌价高点，大面积稳定在2万1-3之间；左海片区、省体湖前片区平稳。

由于福州大部分片区和武汉类似，行情并未全面启动，后面不再详细阐述每个片区房价情况，天眼会对每个片区扫描，涨幅明显的会提一下。

台江区：各片区平稳。

晋安区：各片区平稳。

仓山区：各片区平稳。

马尾区：各片区平稳。

长乐区：各片区平稳。

此外，包括闽侯上街房价也都很平稳。

此轮行情，福州迟迟未启动，但是学区房有明显涨幅，比如，位于福州鼓楼三坊七巷片区的安泰中心今年2月底小面积57平成交单价7万5，3月底成交单价9万5。但是同小区大面积单价差价却很明显，比如198平的单价才4万4,126平单价5万9，77平单价7万1。可见福州人民对学票和投资价值分的明明白白，这个小区就值一个学票价。

福州房价为何如此平稳

福州楼市2021年4月第一周数据出炉，其中：

一、福州楼市二手房挂牌价从24108元变为24101元，整体平稳。

二、福州楼市近三周在售二手房数量为18277套，18472套，18468套，整体平稳。

下面是福州、泉州、厦门三城房价冰山指数对比：（蓝色表示平均价格，红色表示边际价格，边际价格曲线是根据每个小区最低挂牌价形成）

可见福州房价非常平稳，但成交量有所上升，也就是说三月份福州来了一波小阳春。
为什么福州房价如此平稳？这里需要从供需角度来讲。

从住房供应来看：

根据福州中原地产2020报告显示，截止2020年末，福州广义库存还有1477万平米，全部消化得3.9年。其中长乐去库存压力较大，合计库存295万平方米，消化周期为5.9年。

根据克尔瑞福州数据，2020年，福州六城区+闽侯商住用地总成交金额约为920万平米，相比2019年总建面积减少约7%，但总可售面积高达664万平米，相比2019年上涨约40%，主要因安商房占比相比2019年大幅减少。

从住房需求来看：

《福州市2020年国民经济和社会发展统计公报》公布，2020年末福州户籍人口数为715.41万人，比上年末增加5.32万人，涨幅不大，户籍人口占常住人口91%。厦门户籍人口273.18万人，增加了12万人；泉州户籍人口766.14万人，增加了5.7万人。从购买力来看，福州泉州以本地人为主。

对比过去棚改，福州近三年旧改采用安置型商品房这个创新模式。福州近三年旧改，福州三年来共有88个安商房项目启动建设，包含约7.4万套房源。福州安商房创新主要体现在三方面：一、大规模土拍；二、主动降低地价；三年是打破安置房和商品房之间的藩篱。

安商房吸引了许多拆迁户和普通购房者购买，稀释了纯商品房住宅的购买力。

对于拆迁户来说，根据现行安置补偿政策，如果不买安商房而是要现金，每平方的赔偿标准会低不少，拿到手的现金会少很多，若拿现金去购房，同地段商品房或二手次新房的价格要比安置型商品房单价贵一倍，很是不划算。

对于部门普通购房者来说，虽然安商房居住品质比普通商品房差，但是比老破旧商品房又好了很多（事实上大多数老破旧前身就是福利公房）。

由于供给大于需求，所以福州除了好的学区房房价涨幅明显外，整体非常平稳。

2020年12月11日，福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》（以下简称《措施》），新政自2021年1月1日起施行。《措施》要求全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。同时，全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”。除院校学生集体落户外，凡具有福州市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户。

福州人口新政政策和石家庄人口新政一样，都是零门槛，从石家庄楼市表现来说，此举并没有带来旺盛的购房需求。而福州由于地处南方，天眼认为还是会吸引不少新移民加入。

天眼认为，福州市采取的提高住宅供应、创新实施安商房政策，堪称贯彻“房住不炒”的城市典范。事实上福州GDP这几年大连跳，从2017年的7104亿一跃进入万亿俱乐部并俨然有超越连续21年领跑福建的泉州之势。这背后可能是大力发展基建投资，拉动需求，福州充足的土地供应可能与此有关。

2015年，福州为5618亿，泉州为6138亿，差距为520亿；

2016年，福州为6198亿，泉州为6647亿，差距为449亿；

2017年，福州为7104亿，泉州为7548亿，差距为444亿；

2018年，福州为8516亿，泉州为9019亿；差距为503亿；

2019年，福州为9392亿，泉州为9947亿，差距为555亿；

2020年，福州为10020亿，泉州为10159亿，差距为139亿。

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