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今年的大连楼市，实在有点火。
的确，最近咨询大连的朋友特别多。
上周，我几乎在同一天收到几个朋友发来的同一个问题——
大连二手房成交价普涨2-3千，部分热门房源单价甚至涨了近1万，客多房少……现在还能买哪里？
难道，大连再现涨价潮？
一直以来，大连都稳坐辽宁省内经济发展水平的头把交椅，和排名第二的老大哥沈阳联手占据了辽宁经济的半边天。
就算放眼整个东北三省，大连的经济排名也是稳稳的名列前茅。
大连不仅是东北经济总量最高的城市，还是东北为数不多人口正增长的城市。
这次，低调的大连楼市终于走上风口浪尖。
对此，我们做了一个决定：
放弃做一个口嗨者，直接飞到大连，人肉调研大连市场。
去看一看大连究竟有多火？
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其实，大连房价上涨的脚步从来没有停止过。
2016年，大连整体均价在1万左右徘徊。
2018年，大连均价接近1.25万。
2018、2019年房价持续爬升。
2020年以后开始加速上涨。
到2021年初，大连均价达到1.6万。
这个趋势，我想没有争议。
如今的大连，房价捅破3万+，来的比想象中还要快。
我们来看下，现在大连房价较高的几个板块情况。
在大连老城土地供应不断减少的情况下——
一方面，严重的供不应求导致资源最集中的核心地段房价上涨。
比如，中山老城亿达青云天下期房单价2.6-2.7万，中山东港招商臻园大户型均价2.7万，偏小户型均价已经突破3万，中山滨海板块碧桂园桃源带装修2.7万。
西岗老城北部的融创一号院，高层带精装达到2.8万，户型面积最小135平。
再比如，甘井子大坊板块，新希望锦麟玖玺洋房均价已达3.3-3.6万，甘井子钻石湾板块，金地保利招商星光照澜高层2.4万，洋房2.7万。
另一方面，需求外溢带动一些外围板块房价上涨。
最典型的就是距离老城较远的体育新城。
属于大连甘井子区，非限购区，这里2017、2018年均价还是一万二三，如今高层带装修单价已经达到1.8-1.9万，洋房已经达到2.1万。
要注意，脱离老城，大连还有一个特殊的存在，就是高新园区。
近些年发展迅猛、热度很高的高新园区属于产住结合区，相对独立，可以自成一体。
但高新中心板块新房匮乏，仅有的新盘悦泰时光里目前无房，需要等新批次开盘，据说价格要涨。
板块内不错的、带学区的二手房，均价已经达到3万。
比如大华锦绣华城，去年上半年二手房价还在2.3-2.4万徘徊，如今已经突破3万。
旁边另一个小区东方圣克拉，一些小户型已经达到3.5-3.6万，大户型普遍也都超过3万，整个板块的预期都水涨船高。
大连房价已被占据优质学校和重点资源的两类房源捅破3万+。
重点板块优势已经凸显，板块间的差距正逐渐被拉开。
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到底是什么力量，在支撑着大连房价的上涨呢？
从城市规划、地铁、土拍等，我们看到了大连的雄心。
大连城市建设正处于拉骨架阶段，城市建设需要资金，近几年大连土拍市场火热，ZF倾囊放地回血，溢价拍地。
大连接连拍出高价地，遭到各大开发商的哄抢。
这一系列操作，让多个板块的楼面价天花板被打破。
大连全民都在等的高新三发电地块，在高新万达旁，黄金地段，加上华润品质，备受期待。（见下图，来源于保利投顾研究院东北分院）
这块地华润以21.91亿元总价摘得，可售楼面价16582，案名定为华润置地瑞府，是在全球开发的第六座瑞府系产品。
这不仅仅是板块单价的保3冲4，更将是高新中心板块总价门槛的又一次刷新。
东港最后一块住宅用地去年被中海收入囊中，70年产权、非填海，两个关键词就奠定了地块的稀缺。
可售楼面价18703，很显然，中海东港也是走豪宅路线，项目放风价高层3.5万，洋房4.2万，直接打破区域房价天花板。
不久前拿地的龙湖，坊间传闻这次要带来主城学区别墅，从低密以及高端定位来看，面积不会小。
加上旁边的新希望锦麟玖玺，八十中豪宅区即将诞生。
还有今年年初被9大开发商争夺的体育新城二期剩余地块，被招商拿下，可售楼面价破万。
如果没错，体育新城房价也要冲2万了。
远洋的马栏地块无论从容积率还是配套来看，都很优质，体量不大，去化会比较快，又一个传说中的3万+。
甘西生态科技创新城的140超级地块也是未拍先火，超过140万方的总建面，将近77.6亿元的起拍价，让它一跃成为大连总价地王。
这个巨无霸地块被金地保利合体拿下，未来也有可能捅破板块房价天花板。
2021年，大连市场注定会涌现一大批热门品质改善盘，市场关注度也会随着这些改善盘的入市而升高。
经过这批高价盘入市，很多版块的价格很有可能被刷新，大连房价格局一定会发生重大改变！
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那，整个大连都很火吗？
不，大连市场也有冰冷的一面。
要知道，大连当下的住宅存量还是比较高的，去化周期约22个月。
一般来说，去化周期12个月以上，就是供过于求的市场了。
那这些海量的住宅存量，主要集中在哪里？
没错，就在远离主城的外围新区。
如此天量供应之下，大连大部分远城区何来涨幅？
就拿偏远的旅顺开发区来说，还有单价6000多的房子。
你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格。
大连的区域分化正在加剧，地段越好、交通越便利、配套越齐全、还有学区的住宅大概率还是会涨也好出手。
所以，不要怕追高优质核心区，特别是限购区，中山、西岗、沙河口和高新园区。
限购就是稀缺，买限购区才是最有价值的。
好的商业配套，好的重点学校，好的医疗等都在限购区，特别是中山、西岗、沙河口三位老大哥核心区域可以重点关注。
大连市内的优质土地愈发稀缺，开发趋于饱和的中西沙卖一块少一块，无论何时，永远是硬通货。
对于高新置业，预算充足一定要选择高新核心区域，也就是高新万达附近，新房或次新房都可以。
从配套的角度看，学区＞地铁＞商业，其中“学区”的加持效果最立竿见影。
今年的大连楼市改善盘井喷，如果想换个好房子，今年是一个很好的机会。
买的越早，选择就越多，资源占有就越多。
如果预算不够，达不到改善，也一定要尽量选择和主城接壤的新区，尽量选择具备聚集人口基本条件的区域。
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